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潘石屹老婆张欣:一位有酒有茶 还有故事的女性

加新网CACnews.ca| 2021-9-23 12:49 |来自: 腾讯新闻

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SOHO中国有限公司最近又上了热搜——黑石集团终止了对SOHO中国的全面收购要约。SOHO中国是中国最大的商业地产公司之一,创始人潘石屹和张欣是明星企业家,假如这次收购成功,这对商业明星夫妻几乎放弃了内地房地产市场。


这是为什么呢?纵观张欣的人生历程,几乎每一个关键节点的选择都与众不同,至少在当时,旁人不太能理解。本文将试着梳理张欣的成长经历、创业故事、事业巅峰历程,并从中找寻答案。


14岁工厂女工的奋斗


1965年,张欣出生在北京。1979年跟随父母定居香港。刚到香港,一家人的生活拮据,14岁的张欣需要考虑怎么养活自己,就跟妈妈一同进了工厂成为一名女工,晚上到夜校读书。


张欣一直希望能摆脱这样的生活,做了5年女工后,她有了3000英镑积蓄。因为当时香港还在英国殖民时期,19岁的她跑到香港英国领事馆,问工作人员,牛津有没有学校可以学习英语?那时的她完全不懂英语,牛津是她知道的唯一的一个英国地名。工作人员向她推荐了当地的一个语言学校。


她带着一个行李箱只身来到英国,面对完全陌生的异域面孔和完全听不懂的语言,张欣第一次感觉到恐惧,坐在行李箱上哭。突然发现迎面走来一个亚洲面孔,张欣立即像抓住救命稻草一样上前问对方是不是中国人?很幸运,对方正是中国人!中国亲人带她去了超市买好食物,并邀请她参加当晚的一个华人聚会。这一刻,张欣在异国他乡找到了方向。


3000英镑很快就会用完,张欣又在一对卖炸鱼和薯条的华人夫妻那里找到兼职。这对夫妻很善良,经常将当天剩下的炸鱼薯条送给张欣。由于这两年期间吃了太多炸鱼薯条,张欣此后很久都没有办法再吃炸鱼和薯条了。


对英国的环境逐渐熟悉后,好的生活也慢慢展开。张欣上了萨塞克斯大学,毕业后再去剑桥大学读硕士,本科、硕士专业都是经济学。硕士论文主题是关于中国经济私有化的。


上大学期间,张欣对周围的环境还不能很快适应。当时她的同学们大多17岁,张欣比他们要年长很多。同学们最爱干的事情就是喝醉和聚会,张欣对此不能理解,这些事有什么意思呢?因为从小受到的教育不太好,英语基础还很薄弱,大学期间,她并不能真正懂得身边的每个事物,“每次踏进一扇门,到达一个地方,都处于要弄清楚这是什么情况的状态。她成天在读书、学习,就是一个书呆子中国女孩的形象。


接受了教育之后,一切顺利了很多。研究生毕业后在高盛投资银行部门找到一份工作,负责中国私人工厂到美国上市,同时也让外国投资人到中国投资。这是张欣做过的最难的工作。干了两年之后,她非常渴望回到北京。


从华尔街辞职回北京嫁人并创业


1994年,因为到中国寻找投资机会,认识了潘石屹。此时潘石屹的事业刚刚起步,正好逃过海南房地产泡沫见顶周期,在北京与冯仑、王功权等人一起创业。


认识潘石屹四天之后,他对她说,你应该成为我的妻子。张欣说好的。又一想还是要好好了解一下这个人。潘石屹便把她带到工地,面对着地上一个大坑说,我是做建筑的,未来这里是中国的曼哈顿。张欣从来没见过这么大的坑,又看着眼前这个从没出过国、来自中国最贫穷地区、甚至有些土气的男人,她被他的理想打动了。


几个月后两个人登记结婚。而这时的潘石屹刚刚结束他的第二段婚姻没多久,还与第一任妻子有一个儿子。


1995年张欣从高盛辞职回到北京,与丈夫潘石屹成立北京红石实业有限责任公司(SOHO中国的前身)。对于这次至关重要的选择,张欣说,“肯定要有承担风险的愿望,1995年华尔街的工作很好,但是对于一个14岁离开北京的人来说,对北京的渴望远远大于对华尔街的渴望,所以当时的放弃是毫不犹豫的,一有机会立即就跳上来了。”


她忠实于自己的感受,也是喜欢分析事物的人。


当时中国的改革开放刚刚开始,各个行业都需要建设。张欣看到,北京街头的建筑都是绿帽子、白瓷砖、蓝色的玻璃,她有一种直觉,自己盖房子肯定比这些要好一些。


不过,事业刚开始并不顺利。由于结婚太快,了解过程短,两个人的成长背景和工作背景反差巨大,结婚后又迅速成为合作伙伴关系,做事方法完全不一样,他们每时每刻都在吵架,还会把糟糕的情绪带回家,两三年后,张欣感觉这样下去迟早要失去婚姻和这份事业了。


她一个人跑到英国去,跟自己的朋友呆在一起。有一天早晨,在英国的乡村醒来,她问自己是想要这段婚姻还是想要这家公司?想明白后,立即回到北京,告诉潘石屹,我回家休息,当全职太太,你继续工作。潘石屹觉得这个建议很不错。这是一个积极的转变,夫妻停止了争吵,公司有了起色。在这期间,她有了身孕。


几个月后,潘石屹的生意有了起色,同时也发觉了张欣在公司里的重要性,他便对她说,“我现在非常忙,你愿意回到公司上班吗?”张欣很高兴,又拿回了她的工作——带着她肚子里的孩子一起回到了公司。


此后,夫妻开始有了分工,张欣负责盖房子和设计,潘石屹负责销售。两人尽量互不干涉。公司发展走上正轨。



事业巅峰 风波中拿到全部股权


1998年至2001年,张欣和潘石屹共同开发了他们第一个项目SOHO现代城,建筑面积48万平方米。


紧接着,又推出了“长城脚下的公社”——这是第一个被威尼斯双年展邀请参展的中国建筑作品。



(长城脚下的公社)


2002年3月,SOHO中国成立。同年10月,张欣因长城脚下的公社在第八届威尼斯建筑双年展上获得“建筑艺术推动大奖”。张欣说当时的她并不知道哪些设计师好,就在一本《40位40岁以下的设计师》的书里找亚洲的设计师,挑出来12位,给他们写信,问他们愿不愿意来中国参与项目设计,没想到12位设计师的回答都是愿意。长城脚下的公社就此诞生。



(长城脚下的公社)


2003年10月,建外SOHO一二三期全部交付,并很快被众多世界品牌在广告片中作为北京的新地标。在雅典奥运会闭幕式的北京宣传片中,建外SOHO也作为北京的新地标,向全世界展示。从此,SOHO中国红遍大江南北。



(建外SOHO由24栋高矮不同的白色楼宇构建而成,该项目 以商业、写字楼及住宅组成。)


2005年,张欣被达沃斯“世界经济论坛”评选为“全球年轻领袖”。



2002年——2005年,中间还发生了两件相互关联的很重要的事情。


2002年,SOHO中国为了在海外上市,搭建了红筹架构。潘石屹和张欣二人通过私人公司控制了SOHO中国的股权,之后SOHO成立了7家离岸公司来控制境内的项目公司。其中,潘石屹通过Boyce(BVI)控制SOHO中国47.39%的股权,张欣则通过Capevale(BVI)控制SOHO中国47.39%的股权。


2005年11月14日,潘石屹用“境外换手”的方式将其在Boyce(BVI)的全部股份以馈赠的方式转让给张欣。然后,张欣把Boyce及Capevale(BVI)的全部股份转给一家公司,并把这家公司的全部股份授予汇丰信托。而张欣本人就是这笔信托的唯一授予人、保护人及全权受益人。至此,他们两人所持有的SOHO中国股权的收益权都转至张欣名下。


与潘石屹赠与全部股份同时出现的,还有关于他的一件绯闻。市场分析,股权的转让让SOHO避免了拆分的可能。


2007年10月,SOHO中国在香港主板上市。在张欣的运作下,SOHO中国成功融得了19亿美元,创造了迄今为止亚洲最大的商业地产IPO。


2009年,SOHO中国实现合同销售金额136.8亿元,成为当年北京市场的销售冠军。同年,张欣被《金融时报》评为“全球商界最具影响力50位女性之一”。


2010年是SOHO中国最意气风发的时刻,银河SOHO当年卖出146亿元,成为单体项目的全国销售冠军,公司整体销售额达到了历史新高的238亿元。SOHO中国甚至提出要“五年之内超越万科”。



潘石屹和张欣


与此同时,潘石屹也超出企业家身份,逐渐成了大众偶像。微博意见领袖、出书、做慈善、做展览,甚至联合主演了一部电影。



望京SOHO



政策禁止散售? SOHO中国转型自持


但商业总有起伏。2010年,北京市出台《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》。这一政策被商业地产业内解读为散售模式的终结,也是促使商用物业开发商向物业持有转型的政策性原因之一。


随后的两年,SOHO中国销售业绩比巅峰的2010年大幅下滑,2011年为109亿元,2012年为94.68亿元。


2012年8月,SOHO中国宣布转型,从散售模式转向自持物业模式。截至2012年底,SOHO中国的整体业务中,散售部分占25%,持有部分占75%。


充当“收租公”期间,SOHO中国经受着严峻的资金考验。潘石屹曾经公开表示,“SOHO中国的租金回报率不到3%,但银行贷款的资金成本超过了4%”。



2014年开始售卖资产之路


2014年张欣在接受凤凰网采访时说:“房地产将两极分化,大批开发商会在未来十年被吃掉。SOHO手上拿着大把现金,就等着谁的项目要卖,我们买。”


不过,我们后来看到的事实却是,2014年开始,SOHO中国走向了售卖资产之路。


2014年SOHO中国将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场,以52.32亿元出售给金融街控股;将上海凌空近一半物业以30.5亿元卖给携程网。


2015年,以84.93亿元将上海外滩国际金融中心(8-1)地块50%的权益转让给昔日的对手郭广昌。


2016年,以32.2亿元将上海SOHO世纪广场卖给国华人寿保险。


2017年虹口SOHO、凌空SOHO剩下的一半物业分别以35.7亿元、49.44亿元卖给了新加坡公司吉宝置业和香港知名私募基金公司基汇资本。


2019年将北京2583个地下停车场组成的资产包,按7.61亿出售给广州慧泊停车场。


据不完全统计,从2014年开始,SOHO中国陆续通过出售资产套现约300亿元。



直到SOHO中国手中,只剩下了“八大金刚”,就是SOHO中国最核心的八个写字楼项目:北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO,以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场项目——也正是本次黑石集团所收购股权含有的资产包。


2012年到2018年,SOHO中国营业收入由161.43亿元缩水至17.21亿元;归属母公司股东净利润由105.85亿元减少至19.25亿元。对比之下,曾经比肩的房企万科、恒大、碧桂园,早就把销售额做到了几千亿。


2019年SOHO中国的营业收入为18.47亿元,归属股东净利润13.31亿元,同比减少30.85%。


2020年SOHO中国的营业收入为21.92亿元,归属股东净利润5.35亿元,同比下降59.76%。


有分析人士认为,SOHO中国从盖房卖房转为自持,再到卖卖卖,是在国内特定行业环境下从事商办物业开发与运营的必然选择,这一点与从事高周转和毋须运营的住宅开发业务显然有极大的不同。



全世界建房子的新追求


SOHO中国国内艰难转型的同时,张欣夫妇开始在海外寻找投资机会。


2013年,张欣联手巴西萨夫拉(Safra)家族收购了位于曼哈顿通用汽车大厦40%的股权。该交易主要包括7亿多美元资金以及买家承接下来的债务,总体交易约14亿美元。


2012年,张欣斥资6亿美元,购入曼哈顿公园大道广场49%的股权。另外一个位于曼哈顿中城港务局公交中心的项目,张欣也曾试图向负责该项目的沃纳多房地产信托公司投资8亿美元。


2012年8月,这对中国的地产大亨又开始在纽约寻找更具地标意义的写字楼,潘石屹当时还向《第一财经周刊》做了展示,他将纽约写字楼的租金回报率与SOHO在中国的4个项目做了对比。他们的确去看过纽约麦迪逊大街上的索尼大楼,但这桩交易并未成功,两人此后对此交易矢口否认。


张欣的一些公开言论也佐证了她判断中国业务的高峰期已过,开始谋求海外发展想法。


2017年,张欣在接受毕啸南采访的时候说,肯定有不盖房子的那一天,因为北京上海等大城市的城市化非常成熟了,房子盖的差不多了。并说“4年前就觉得没什么机会盖房子了。”


同年,张欣接受CNBC采访时表示,“我下一个期待的事情是全世界范围建造,我想用我这些年积累的技能以及和这些创意人才合作的能力带他们到新地方去。我很兴奋能够在新的地方建筑新项目。”


张欣在50岁那一年开始跑马拉松,挑战身体的极限。她说,虽然人到中年,但是跑了几年马拉松,体能上来之后,身体有了力量,思想精神状态又不一样了。这几年没什么事做,但还是想着下一步怎么发展,做什么。


一个不断奋斗的人,她的眼中有更大的世界,我们从行动中看到,在收获了巨大资本之后,他们夫妇的脚步超出了国界。但现实毕竟存在着壁垒,不知下一个理想,张欣夫妇能够走多远。



一直有完整家庭生活的女性


张欣白手起家,20多年的奋斗历程,成为中国乃至全球最富裕的女性之一。但与此同时,她一直是一个“很正常”的女性。拥有完整的家庭生活,在两个儿子的陪伴和教育上同样没有缺失。


她每天傍晚7点一定准时离开办公室,回家陪伴孩子写作业等。张欣很享受做妈妈的感觉,对于孩子们喜欢的事情,会全力支持。小儿子喜欢踢足球,一周有两次培训,周末举行一次比赛。有8年时间里,每个周末都能陪伴小儿子打一场足球比赛。


大儿子跟母亲的关系也很亲近,长大后去了美国读大学,有一次上了一门“Political of Art”的课程,感觉很新鲜,要立即跟妈妈分享交流,听听妈妈的想法,激动的忘记了时差,拨通妈妈的电话,此时国内的时间正好是凌晨1点钟。张欣说,孩子长大了,同样要花很多的时间陪伴,只是方式不一样了,他们开始需要交流思想。


张欣夫妇曾经通过SOHO基金会向哈佛大学、耶鲁大学进行了大额捐赠,后来两个儿子分别去了这两个大学读书。



(张欣夫妇和两个儿子)



(张欣与儿子)



(潘石屹与儿子)


当有媒体人问她,如果人生只能选一样,事业和家庭,你选哪个?张欣没有犹豫,说选家庭,因为这是人类繁衍下来的最大的原因。“如果把人的物质需求降为零,回到人的动物性的时候,繁衍还是第一位。所谓的追求是跟着人生阶段走的。”


如果仔细观察张欣在公众场合的对话,就会发现,根本没有办法把“强势”、“女强人”等词汇加到张欣的头上,因为她展示出来的是一个有魅力的女性,说话有时候还很率直而幽默,给人的感觉就是非常能干,语速较快、反应很快、知识体系多、随问随答。好友洪晃曾这样评价她:“张欣是一个越有钱就越对别人宽容、对社会责任感特别强的人。”另外一个很诚恳的企业家曹德旺评价说,“潘石屹夫妇,鬼精鬼精的。”



张欣也很清醒,曾经说过,是时代赋予了她巨大的机遇,让她能盖这么多房子,这些建筑将在百年之内依然会存在在城市之中。










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