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美国房价逾30年来最大涨幅 为何这些城市最抢手?

加新网CACnews.ca| 2021-10-1 14:43 |来自: 第一财经

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最新发布的标普凯斯-席勒指数显示,美国7月平均房价同比上涨19.7%,再次刷新纪录,创下逾30年来美国房市最大涨幅。


其中,凤凰城连续第26个月成为全美房价增长最快城市,达到32.4%。圣地亚哥增速排第二,为27.8%,排在第三位的是西雅图(26%)。


“现在美国的房子的确很好卖。西雅图好的学区新房,还没盖好就已经基本上提前全部抢完了。”在西雅图一家科技企业工作的许多柔告诉第一财经记者。


许多柔称,她观察到的房价上涨是从2018年就开始了,但“今年又猛涨了一波儿,尤其是好的学区房”。她说:“比起一两年前,价格基本上快要翻倍了。”


美国安迈企业咨询董事总经理赫尔索默拜克(Hunt Holsomback)接受第一财经记者采访时表示,由于供应有限、需求增加和低利率,美国房地产销售价格已经上升。


他指出,现在价格仍有上升的空间,“新房的供应量仍处于多年来低位,人口统计学上也保持强劲。”



为何凤凰城等城市受青睐?


“西雅图的房子很多是外州的人过来买,还有买了做投资的。”许多柔称:“此外,西雅图科技公司多,仅次于硅谷。地大、房子好,学区也好。比如,在加州拿出150万美元只能买小屋,但在西雅图能买大独栋房外加花园。”


同在美国西雅图工作的张元则告诉第一财经记者,疫情以来这一年多,房价涨得很厉害。“现在利率的确比较低,我关注的奥斯汀地区和西雅图地区房价都涨了,因为这边区很多,是热门地方,基本是最好的区。比如说,过去100万美元的房子,一年下来可能已经涨了40-50万。比如现在房子出价150万,可能要加价到200万才能买到。”她称。


实际上,疫情以来,美国房屋价格以创纪录的速度攀升。强劲的需求,再加上库存紧张、木材成本上升以及劳动力和原材料短缺等因素,房价被推至新高。


根据全美房地产经纪人协会(NAR)数据,2021年6月,现有房屋的中位价达到36万3000美元以上,比去年同期高出近7万美元,同比增长23.4%。


“你可以看到,过去15个月左右的时间里,我们看到房价增长的速度急剧加快,达到了几十年来没有见过的水平,”CoreLogic首席经济学家诺塔夫特(Frank Nothaft)说,“由于创纪录的低抵押贷款利率,我们看到了需求的提升,同时,供应上则出现了缩减。因此,更多的需求和更少的供应下,价格有所上升,而且是以1970年代以来最快的速度上升。”


标普DJI常务董事兼指数投资策略全球主管拉扎拉(Craig J. Lazzara)则表示:“2021年7月是住房价格增长率连续第4个月创下纪录。标普凯斯-席勒指数录得连续第14个月价格加速上涨,比去年同期水平增长19.7%,高于6月的18.7%和5月的16.9%。这种加速也反映在10城和20城的综合指数中(分别上涨19.1%和19.9%)。”


拉扎拉介绍:“过去的几个月里,价格上涨的水平,和全美范围内的普遍上涨都是非同寻常的。7月,所有20个城市都在上涨,在截至7月的12个月内,17个城市的涨幅超过了截至6月的12个月内的涨幅。这20个城市中,19个城市的房屋价格现在处于历史高位,唯一的例外(芝加哥)仅比2006年的峰值低0.3%。”


住房需求曲线发生永久性转变了?


此次的数据还显示,纽约也加入了波士顿、夏洛特、克利夫兰、达拉斯、丹佛和西雅图的行列,录得其历史上最高的12个月涨幅。


同时,指数中所有20个城市的价格涨幅都能排进历史纪录的前五分之一,15个城市的价格涨幅在历史表现的前5%。


“我们以前曾提出,美国住房市场的强势部分是由对疫情的反应推动的,因为潜在的买家从城市公寓转移到郊区住宅。7月份的数据与这一假设一致。”拉扎拉说,“这些购买可能在未来几年中无论如何都会发生,现在需求的激增可能只反映出这种购买的加速。或者,这也可能是地点偏好的长期变化,导致住房需求曲线发生永久性转变。但要分析这个问题,需要更多的时间和数据。”


具体而言,从区域方面看,与过去几个月的情况一样,西南地区(+24.2%)和西部地区(+23.7%)的价格最为强劲,但每个地区都录得两位数的涨幅,并录得历史最高的房价涨幅。


牛津经济研究院经济学家修顿(Nancy Vanden Houten)指出,全美房地产经纪人协会(NAR)的住房负担能力指数在6月份降至2018年11月以来的最低水平,而当时的抵押贷款利率还要高出约200个基点。“较低价位的待售房屋短缺的情况特别严重,因为许多房屋被投资者抢走,并转化为出租物业。”


据悉,2020年3月疫情刚暴发开始时,美国30年固定利率的住房抵押贷款利率为3.45%。到今年7月,这个数字已经下降到2.87%。


赫尔索默拜克对第一财经记者表示,房地产的基本面仍然强劲。


他称:“多位经济学家预测,明年的抵押贷款利率将上升约50个基点,虽然这与目前的利率相比差别很显著,但仍然大大低于长期的平均资本成本。我们认为现在有一个窗口可以继续投资房地产股票,然而,重点应该放在领导团队、房地产投资战略和具体房地产股票的业绩记录上。股市可能会出现混乱,然而,美国房地产市场的基本面仍然强劲,它可以迅速从任何下跌中反弹。”

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