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不是富二代 高中辍学的他 在美国坐拥100套房

加新网CACnews.ca| 2022-4-25 13:44 |来自: 洛杉矶华人资讯

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100多套房月租金收入6位数高中辍学的他如何做到连“拆二代”都可望不可及的投资回报率?Matt近日在Business Insider上分享了他独门的投资秘籍

今天的主人公叫Matt。出于隐私考虑,44岁的Matt叫自己“伐木工房东”。高中辍学的他,2001年通过“House hacking(住房黑客)”入手了第一套房产,如今,在新罕布什尔州已经坐拥106套房,月租金收入超6位数。地产投资可以产生巨大的财富回报,但需要时间、耐心,而且往往需要大量试错。Matt说:“就算有什么错,我很擅长找到它”。



△新罕布什尔州地产投资客——“伐木工房东”Matt和家人


21世纪之初,他开始购买房产,首批投资没怎么带来收入,却带来了很多令人头疼的问题。然后2008年楼市崩溃中,他为了幸存下来面临了更大挑战。前后大约7年时间,他赚取的租金收入才够支付自己的房费,等到地产收入与软件工作工资大致相当时,已经是投资的第15个年头了。经过长达20年的买入、持有,他现在在新罕布什尔州36座大楼里有106套房,月租金收入超过6位数。媒体查了他的税卡副本和租户付款,可以佐证这些细节。


那么问题来了,不是“拆二代”、也不是“富二代”的他是如何做到的?


当时Matt没有完成任何九年级以上的课程,作为一个高中辍学生,没有太多职业机会”。最初,他找了些打杂的工作,剪草坪、送报纸,在体育卡商店工作,19岁前一直住在家里。后来他需要一些自由,决定独立生活。那是20世纪90年代末,当时他一个朋友在新罕布什尔州买了一个小房子,Matt帮助装修后租下其中一个房间,每月只需250美元。


接下来几年里,他又做了电话销售员,而后过渡到同一家公司的软件销售。后来,又在波士顿另一家公司找到了一份软件工作。时间进入新千年,他的房租仍然很便宜,只有250美元,但单程75英里的通勤距离无论是在时间还是费用上都开始显得昂贵。他回忆道:“我的车每年行驶5万英里,每月汽油花费600到700美元,更不用说时间了。早上5:30起床,上车,工作一整天,为了躲开晚高峰呆到6:30,晚上8点到家,去健身房锻炼、吃点东西、洗个澡,然后睡觉。几年来都是如此”。终于,与Matt同住的朋友要结婚了,这意味着Matt不得不搬出去另谋出路。于是他决定考虑自己买房,最好离他在波士顿的工作更近些。??


一番搜索之后,他在城外约10英里的地方找到一套价值33.5万美元的公寓。虽然当时销售软件的收入接近六位数,但还不足以负担这样的公寓。


他想出了“住房黑客House hacking”的解决方案,这是一种流行在年轻地产投资客中的策略。他将房屋黑客行为描述为“将投资财产与个人住所结合在一起”的做法。尽管从技术上讲,你可以在任何单户家庭中做到这一点,但通常都是通过小型多户家庭财产(例如双工,三层或其他具有可分割居住空间的财产)来进行房屋骇客入侵。这样,业主可以住在一个单元中,而将其他单元租给租户。换句话说,通过招室友来供房子——是在出租你的主要住所的一部分,以产生收入,以抵消抵押贷款的成本和与房屋相关的其他成本。


Matt在买公寓之前就找到了愿意租房的朋友,这也帮他通过了贷款审批。


“朋友签租约和我一起住,所以我可以把他的租金算作收入。正是我全职工作的W-2和他租金的组合,才让我有资格买公寓。如果没有他,我收入就不够格”。


2001年Matt买房时候,他的抵押贷款约为每月2400美元,他朋友每月付给他1000美元租其中一个房间,这意味Matt每月只需从自己收入中拿出1,400美元来付月供。这比他租房时候的250美元多得多,但上班通勤也近多了,而且正式跻身“有产阶级”。?他说:“这感觉太棒了,同时也很可怕,因为现在我没法好好享受旺季的销售月了,我必须卖得好,因为我有抵押贷款要付了”。


这第一套房,Matt倒没考虑多么庞大的地产投资组合。用他的话说:“当时的任务不是创造财富,那时候的想法是需要一个住处,我想要一个能力范围之外更好的住所,所以就找了一个室友来凑钱。”


置业新罕布什尔,楼市崩溃中幸存


在波士顿呆了大约2年后,Matt在公司里换了一个允许他远程工作的新身份,他决定卖掉公寓搬回新罕布什尔。2003年回到新罕布什尔后不久,他以20万美元的价格买了一套略显简陋的房子,月供1000美元,自己一个人生活。生活重心转移到了推进事业和增加储蓄上。他开始考虑如何将储蓄投资出去,并让钱生钱。他说:“在这一点上,事业又推进了几年,住在新罕布什尔州较便宜的房子里又没有所得税。所以剩下的钱就更多,我把它们都收存起来了,我要让钱为我工作,我想在睡觉时赚钱”。


出于对股票市场的警惕,他决定投资地产,第一个投资标的是新罕布什尔州曼彻斯特的一个双户住宅。结果事实证明这是个糟糕的投资。他说:“总有些东西在吞噬利润,它需要比预期付出更多精力。”不过无论如何,他还是继续存钱买房。到2007年,美国住房市场开始崩溃时,Matt已经手握8套房。他不断增长的地产业务差点就没能走出大萧条的阴影。许多租户不再付得出租金,这就影响了Matt的现金流。他还在2007年时候结了婚,妻子Ashley当时正在读护理学校,也没有工作。Matt说:“当时很难,我没钱了。只有自己W-2的工作,只是一门心思工作,试图弥补地产业务的亏空”。


改变投资策略,月收租6位数


尽管财务状况岌岌可危,Matt并没有完全放弃地产投资。他说:“我犯了很多错,我只是需要修改操作方式,对房产有所筛选。我交易太频繁,现金流不好,没让自己赚到很多钱。归根结底是要对过程进行微调,更好地了解我手里的房子”。


在这一点上,他现在也清楚地认识到,他大部分房产所在的曼彻斯特,并不是一个适合他的市场。他开始放眼新罕布什尔州沿海地区的多佛,也就是妻子Ashley在读护理学校的地方。夫妻俩开始意识到,可以买房租给选择有限的学生们。此外,如果他们住在多佛,也会离妻子的校园更近。


2008年,这对夫妇在多佛买下了当时预算能满足的唯一房产——一套被拍卖的双户住宅。Matt说:“我们买不起独栋,不得不买个双户住宅,这样就可以在其中一侧获得一些收入”。这套房状况很糟,他们花了一个月时间将双户住宅的一侧改造得适合居住和出租。每月1600美元的租金,几乎快能覆盖他们1900美元的全部抵押贷款了。Matt说:“那时候我们就想,好吧,这才是我们要做的,这样才行得通”。


第一套房取得成功后,夫妇俩继续在多佛买双户住宅。他们搬进其中一个单元,同时改造另一个单元,然后出租,最后改造另外一半。当两边都能出租时,他们就寻觅下一套双户住宅,再来一遍。


2016年,10年中已经搬了9次家的Matt和Ashley终于开始看到了回报。租金收入从最初只够付房费,到已经与工作税后工资相当。如今,他们总的月租金收入超过六位数,这一点得到了媒体证实。36处房产大部分都在多佛。Matt说:“找到你的市场,了解它内部和外部,这真的很重要。我手里只有一套独栋别墅,更喜欢买多户住宅。我真正关注的是双户住宅、三户住宅和四户住宅,因为我认为这是当今市场最被低估的资产”。他指出,并非所有市场都有丰富的多户型库存,但新英格兰地区恰好有。因为那里许多城市都建于19世纪末和20世纪初,当时这种风格很流行,没有分区限制阻碍建设。?



△当时Matt投资并翻修的四户住宅


他还更喜欢投资离得近的房产,而非放眼州外。因为这样如果房子有任何问题,都可以顾得过来,也意味着不必费心找物业代理。


寻找投资标的时,他最关心的是资本回报率,或者称之为ROC。他不只是要好的回报,而是要大的回报。“要了解哪套房最有利可图,就必须了解其他所有房。如果所在市场上双户住宅平均回报率为7%,那么就要找能赚至少10%的”。


但Matt建议第一次投资最好从住房黑客开始,遵循“4、3、2、1规则”。先买一个四户住宅,住在其中一个单元,同时出租其他三个单元,这有助于偿还抵押贷款。然后买三户住宅、双户住宅,最后买独栋别墅。这样一来,就能在房产阶梯向上爬,在很大程度上用好抵押贷款。


时至今日,Matt仍然在投资地产。他对这一过程本身,以及看到老房翻新,充满热情。另外,自己的知识也能派上了用场。长达21年的经验,让一切都变得更快、更容易。?


任何人都可以用房产投资来创造财富,只要有耐心、专注于长期主义。他说:“这是一种可以习得的技能。但投入时间的多少,将直接关系到从中获益的多少”。

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