它曾入选“中国十大豪宅” 如今院前杂草丛生

谁曾想，这个院门前杂草半腰高的地方竟然是曾经的 " 中国十大豪宅 "——深圳东部华侨城天麓。

6 月 30 日，《每日经济新闻》记者实地探访发现，该项目距离 2 号线终点站盐田站约 15分钟车程，主打联排和独栋别墅。项目周边除了道路就是山林，并未看到成熟的商业配套，此前规划的商业街目前也未有店铺入驻。

坐落于半山的豪宅 每经记者 陈荣浩 摄

一些房源处于长期无人居住状态，部分别墅的外墙皮都已脱落，经久失修，院子跟门前的杂草已长至半腰高。此外，因项目地处大侠谷、茶溪谷、云海谷、大华兴寺等旅游景区，项目周边偶尔还能看到部分观光游客。

" 目前还在售的主要是天麓 3 区的产品，均价 6 万 -6.5 万元 / 平方米，面积在 100-150平方米不等，此外联排别墅的花园属于赠送，一楼花园也有 100 多平方米。目前三区大概还有 40 套可售房源。"现场工作人员表示，这个价格已经比前几年低了很多，所以还有很久以前买了这房子的业主不是很满意。

这佐证了阿里法拍这几天一套房距离首拍降价 265 万元但依然流拍的事实。

价格比 10 多年前还低？

近日，阿里法拍一套 223 平方米的天麓 3 区莱茵庄园 46 栋 A501 房产流拍，起拍价为 558 万元，折合单价2.52 万元 / 平方米。

该房源最早在 2018 年 9 月就曾上架，先后 6 次流拍，起拍价也由最开始的 823 万元降到了现在的 558 万元，降幅达265 万元。2019 年 3 月时，该房源的评估总价则是 1175 万元。

来源：阿里法拍

对于天麓以前的售卖价格，上述工作人员表示并不知情。不过公开资料显示，天麓在 2008 年开盘时的价格为 7.5 万元 /平方米，每套总价达到 2000 万 -3000 万元。也就是说，10 多年过去了，项目每平方米均价反而便宜了 1 万多元。

天麓 3 区莱茵庄园 46 栋 A501 房产评估报告 来源：阿里法拍

目前该豪宅的指导价为 5.5 万元 / 平方米。

也就说，如果按照拍卖价 2.52 万元 / 平方米计算，不仅比开盘均价跌去了 80%，该价格也仅相当于指导价的 5 折。

记者在阿里法拍查询天麓的过往拍卖记录了解到，近 5 年来天麓共有 60 次拍卖记录，但整体看成交的并不多，多数被拍卖的房源都以" 本场已流拍，无人出价！" 而草草结束。

从该小区近期的成交情况来看，6 月 12 日，219.32 平方米的天麓 6 区 31 栋 502 房产以 597.7万元成交，折合单价 2.72 万元 / 平方米；去年 10 月 9 日，245.32 平方米的天麓 3 区 51 栋 1 号房产以1553 万元成交，折合单价 6.33 万元 / 平方米。

前述工作人员则举例，" 跟大梅沙最近的天麓 5区，有几套别墅是业内顶级设计师设计的，除了品质一流，购房者购买这里的别墅，还相当于买了一个山头，不过这些别墅价格是以亿为单位的。"

记者注意到，链家网上天麓挂牌的项目并不多，未超过 10 套，也没有前述亿级豪宅。

来源：链家

但与相关中介询问，对方还是会告知业主的真实挂牌价。比如天麓 6 区一套 223 平方米的 4 室 2 厅，业主挂牌价 980万元，折合单价 4.39 万元 / 平方米；而一套天麓 7 区的 5 室 3 厅独栋别墅，面积为 353.35 平方米，参考价1944 万元，但业主的实际挂牌价为 7000 万元，折合单价 19.81 万元 / 平方米。

部分楼门前的杂草 每经记者 陈荣浩 摄

楼王的没落

公开资料显示，东部华侨城位于深圳盐田，沿山而筑，可俯瞰大梅沙全景，占地近 9 平方公里，是华侨城（SZ000069，股价6.08 元，市值 498.7 亿元）投资 35亿元开发的世界级度假旅游目的地、首个国家生态旅游示范区，由酒店、文旅、地产等板块组成。

据深圳房地产信息网显示，天麓共分为 4 个地块分 8区开发，主打的是洋房和别墅，整体规划了大峡谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域。其中天麓的住宅产品，单价最高的当属 2009 年入市的天麓8 区，曾以 13 万元 / 平方米单价晋升深圳楼王。

记者注意到，自 2007 年天麓 1 区开盘后，至今 15年时间过去了，这期间深圳不少片区房源上涨迅猛，但相对而言天麓的房价并未呈现太大变化。甚至 2017 年时，还曾有网友发帖，宣称愿意降价1000 万元售卖天麓 8 区独栋别墅。

"深圳盐田、大梅沙的滨海豪宅火热的年头已经很远了，一二十年前曾有很多富豪在这边扎堆，也被诸多投资者称为深圳东部的黄金海岸线，不过后来香蜜湖、深圳湾等豪宅片区崛起，来这边买豪宅的相对就变少了。"在深圳从业多年的资深经纪人罗鹏 6 月 28 日下午通过微信告诉《每日经济新闻》记者。

项目售楼处 每经记者 陈荣浩 摄

看到盐田区豪宅无人竞买，一位深圳地产自媒体创始人在其粉丝群评论道，好的自然风景有时候也 " 有毒"，它不仅能打动人，也很容易坑人，豪宅同样离不开城市资源，单纯的山水就是荒郊野岭；有了城市资源加持，山水才会真正变身为豪宅区。

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