房奴有救了!加拿大两大银行宣布:不涨房贷月供

据报道，多伦多道明银行(TD)和加拿大帝国商业银行(CIBC)的浮动利率房贷产品与大多数其他大型贷款机构的贷款类似：有固定的月供，贷款利率与加拿大央行(Bank of Canada)隔夜拆借利率挂钩。但TD和CIBC允许在某些情况下，不涨房贷月供，增加原始贷款金额，即房贷本金。

目前还不清楚蒙特利尔银行（BMO）是否允许这样做。另外两家大型贷款机构加拿大皇家银行(RBC)和丰业银行(Bank of Nova Scotia)不允许本金增加。

随着利率上调，借款成本增加，借款人每月的支付额中更多用于支付利息。一旦达到触发利率，就要求支付更高的月供。

但在TD和CIBC，浮动利率的房贷借款人可能被允许在达到触发利率后，维持甚至不能支付所欠利息的月供金额，直到某个阈值。未支付的利息部分被延期，并加到贷款本金中，借款人的贷款余额增加。

这两家银行都表示，在这种情况下，他们会主动与客户联系，概述他们的选项，帮助他们选择最适合的方案。银行还表示，由于即将发布财报，无法评论这种情况发生的频率。

加拿大央行的关键利率目前为3.75%，而3月初为0.25%。随着央行准备再次加息，更多的借款人将面临月供激增，一些人甚至可能看到贷款规模增长。

借款人压力的一个指标是偿还期限。过去几个月，CIBC等大银行发放的房贷中，越来越多的摊销期超过30年。

CIBC、RBC和BMO的备案文件显示，最近三个月内，偿还期限超过30年的抵押贷款比例翻了一番。每家银行都报告称，截至7月31日，约四分之一的住房贷款期限超过30年。

但是TD没有披露超出原始贷款合同的摊销期。

KBW投资银行研究分析师Mike Rizvanovic表示："利率理论上可以无限上升，而TD仍只公布最初的合约摊销期，就像利率没有改变一样。"

TD对Globe and Mail的询问不予置评。

根据联邦银行规则，借款人的一部分贷款必须总是分期偿还。但加拿大银行监管机构——金融机构监管办公室(OSFI)也表示，“希望放贷机构的风险管理能够对不断变化的环境做出反应，并相应地调整做法。”

联邦房贷保险机构加拿大抵押和住房公司(CMHC)允许贷款最多增至浮动利率借款人原始贷款金额的105%。

但那些贷款额度被允许增加的借款人，面临的风险更高，他们可能会发现自己的欠款超过了房屋的价值。

例如，一位房主为一套50万元的房产支付了5%的首付款。加上贷款的延期利息，贷款可以增加到498,750元。这是最初47.5万元房贷的105%。这是假设借款人没有将CMHC的保险费计入贷款，否则贷款金额将再增加4%。

与此同时，如果该房产面临今年迄今全国普遍出现的10%的价格下跌，那么该房产现在的价值为45万元。

CMHC表示，其房贷保险政策不受联邦银行法规的约束。如果贷款支付额“至少每五年重新计算一次，以确保贷款能在原始的分期偿还计划内偿还”，则允许负摊还（negative amortizations）。

市场研究公司North Cove Advisors的创始人Ben Rabidoux说，CMHC允许投保的房贷的余额超过最初的数额，这令人产生疑问。“这样谨慎吗?”他说CMHC是房地产市场上“代表加拿大纳税人的风险管理者”。

他还看到允许房贷余额增加的政策的另一个问题：当贷款合同到期续期时，房主可能会受到巨大的财务冲击。例如，考虑一个借款人买了一套房子，签5年合同，分期偿还25年。五年后，贷款商将重新计算还款，以便在剩下的20年内还清剩余的贷款余额。

这将导致那些在头5年分期付款时间延长的借款人，支付更高的贷款月供，因为他们的贷款利率上升了。如果续期时的利率高于借款人最初签订的合同利率，这也将推高贷款支付。

如果允许在期限内将贷款增加，这些借款人要在更短的时间内偿还更高的贷款本金。“这将是一个非常糟糕的局面，”Rabidoux说。

来源链接：https://www.theglobeandmail.com/business/article-major-mortgage-lenders-let-borrowers-shift-unpaid-interest-onto/

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