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房市已经够糟 但接下来可能糟

加新网CACnews.ca| 2023-10-23 09:42 |来自: 世界日报张大仁 分享新闻:

房贷利率上探8%,房市前景十分悲观。(路透)


过去3个月房价持续上涨;9月市场上的房屋数量比史上以往任何一个9月都要少;难怪房屋销售量刚创下13年来的新低。现在是尝试买房的最糟时机。



对于购屋者来说,这是一个不受欢迎的消息:预计这一切都不会很快改变。房价将继续保持高点,库存预计将维持低水平,利率可能进一步攀升。



目前的房产市场为潜在购屋族提供了令人难以承受的负担,并使许多人被拒之门外。而且在过去2年里,情况一直在稳定恶化。



根据Freddie Mac的数据,目前30年期固定利率房贷平均利率为7.63%;根据ICE Mortgage Technology的数据,现在需要每月支付2528元的本金和利息,才能负担得起首付20%的中价房屋。



ICE发现,这个数字比2年前增加了91%,每月增加1204元。



根据ICE的数据,现在平均价格住房的每月付款将占到家庭收入中位数的40%,这使得住房负担能力达到1984年以来的最低水准。



ICE企业研究副总裁瓦尔登(Andy Walden)表示:“上次住房负担能力如此紧张时,利率为13.6%,比现在高出大约6个百分点,平均房价约为家庭收入中位数的3.5倍。”“如今,经过多年的低利率推动购买价格上涨,平均房屋成本已达收入中位数的6倍。”



他表示,要让负担能力恢复到长期平均水平,需要房价下降37%、房贷利率下降4个百分点,或家庭收入中位数增加60%。



沃尔登表示:“不幸的是,近日国债殖利率的上行可能会使恢复『正常』成为一个更具挑战性的目标。”



房贷利率可能超过8%



通膨仍高于联准会设置的2%目标,这意味着基准利率可能会在更长时间内维持在偏高水平。



联准会在10月31日召开的为期两天的政策会议预计将再次暂停升息。但根据CME FedWatch工具的数据,12月再次暂停升息的可能性要低得多,约为61%。



Zillow资深经济学家迪沃盖(Orphe Divounguy)表示:“房贷利率常常随之连动的长期国债殖利率走势,取决于预期的经济成长和通膨预期。”“通膨预期正在走高。华府的政治失调和政府借贷增加,也可能导致殖利率压力加大。”



Zillow资深经济学家巴乔德(Nicole Bachaud)表示,即使房贷利率真的达到8%,也不会让买家的情况变得更糟,部分原因是市场已经难以承受。



如果买家的家庭收入处于中位数,并在8月支付10%的首付,那么他将用收入的近40%来支付房贷。Zillow表示,要将这个数字降至一般经济适用房标准所建议的30%,则家庭年收入需要接近10.7万元。但根据美国人口普查局的数据,2022年家庭收入中位数只有7万4580元。



巴乔德表示,如果房贷利率升至8%,购买美国普通住房所需的收入将升至近11.4万元。



她表示:“买家已经陷入困境,而且房价不会因利率高于8%而出现明显变化。”



Raymond James整体贷款交易主管图希格(John Toohig)表示,但由于劳动市场强劲,而且联准会可能会延后到2024年第3季才降息,市场可能会在目前的水平上保持一段时间。



那么房价还能坚挺多久呢?想要买房的人还能延后等待时间多久?



图希格说:“在今年的大部分时间里,市场一直在寻找好消息,了解如何能够『维持更长时间的更高水平』,但又不会看到世界崩溃。”



他说,“一个行事容易过度的激进联准会可能会造成真正的损害。”“经济方面的利多息会导致利率在长时间内保持偏高水平,但利率偏高的时间越长,市场上的东西就越有可能『崩溃』。”


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