房市已经够糟 但接下来可能糟

房贷利率上探8%，房市前景十分悲观。（路透）

过去3个月房价持续上涨；9月市场上的房屋数量比史上以往任何一个9月都要少；难怪房屋销售量刚创下13年来的新低。现在是尝试买房的最糟时机。

对于购屋者来说，这是一个不受欢迎的消息：预计这一切都不会很快改变。房价将继续保持高点，库存预计将维持低水平，利率可能进一步攀升。

目前的房产市场为潜在购屋族提供了令人难以承受的负担，并使许多人被拒之门外。而且在过去2年里，情况一直在稳定恶化。

根据Freddie Mac的数据，目前30年期固定利率房贷平均利率为7.63%；根据ICE Mortgage Technology的数据，现在需要每月支付2528元的本金和利息，才能负担得起首付20%的中价房屋。

ICE发现，这个数字比2年前增加了91%，每月增加1204元。

根据ICE的数据，现在平均价格住房的每月付款将占到家庭收入中位数的40%，这使得住房负担能力达到1984年以来的最低水准。

ICE企业研究副总裁瓦尔登(Andy Walden)表示：“上次住房负担能力如此紧张时，利率为13.6%，比现在高出大约6个百分点，平均房价约为家庭收入中位数的3.5倍。”“如今，经过多年的低利率推动购买价格上涨，平均房屋成本已达收入中位数的6倍。”

他表示，要让负担能力恢复到长期平均水平，需要房价下降37%、房贷利率下降4个百分点，或家庭收入中位数增加60%。

沃尔登表示：“不幸的是，近日国债殖利率的上行可能会使恢复『正常』成为一个更具挑战性的目标。”

房贷利率可能超过8%

通膨仍高于联准会设置的2%目标，这意味着基准利率可能会在更长时间内维持在偏高水平。

联准会在10月31日召开的为期两天的政策会议预计将再次暂停升息。但根据CME FedWatch工具的数据，12月再次暂停升息的可能性要低得多，约为61%。

Zillow资深经济学家迪沃盖(Orphe Divounguy)表示：“房贷利率常常随之连动的长期国债殖利率走势，取决于预期的经济成长和通膨预期。”“通膨预期正在走高。华府的政治失调和政府借贷增加，也可能导致殖利率压力加大。”

Zillow资深经济学家巴乔德(Nicole Bachaud)表示，即使房贷利率真的达到8%，也不会让买家的情况变得更糟，部分原因是市场已经难以承受。

如果买家的家庭收入处于中位数，并在8月支付10%的首付，那么他将用收入的近40%来支付房贷。Zillow表示，要将这个数字降至一般经济适用房标准所建议的30%，则家庭年收入需要接近10.7万元。但根据美国人口普查局的数据，2022年家庭收入中位数只有7万4580元。

巴乔德表示，如果房贷利率升至8%，购买美国普通住房所需的收入将升至近11.4万元。

她表示：“买家已经陷入困境，而且房价不会因利率高于8%而出现明显变化。”

Raymond James整体贷款交易主管图希格(John Toohig)表示，但由于劳动市场强劲，而且联准会可能会延后到2024年第3季才降息，市场可能会在目前的水平上保持一段时间。

那么房价还能坚挺多久呢？想要买房的人还能延后等待时间多久？

图希格说：“在今年的大部分时间里，市场一直在寻找好消息，了解如何能够『维持更长时间的更高水平』，但又不会看到世界崩溃。”

他说，“一个行事容易过度的激进联准会可能会造成真正的损害。”“经济方面的利多息会导致利率在长时间内保持偏高水平，但利率偏高的时间越长，市场上的东西就越有可能『崩溃』。”

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