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海外房东不缴税,CRA勒令租客支付6年税款+罚金

加新网CACnews.ca| 2024-4-16 09:31 |来自: 加国无忧

加拿大税务局(CRA)因无法海外房东追缴税款,转而向加拿大租户收钱,这一做法令法律界大为震惊。这是加拿大税务法庭去年审理的一起案件,但大多数人都没有注意到这起案件对租户的影响。

据The Globe and Mail报道,蒙特利尔的一名租户受到审计,并被勒令按照法律规定缴纳其非居民房东未缴纳的每月租金预扣税。结果,他被勒令支付6年的税款以及复利和罚款。

CRA无法向海外房东收取欠款,所以加拿大租户被迫承担责任。

去年,该租户将CRA告上法庭,辩称自己并不知道房东是非居民。该租户的房东居住在意大利,在蒙特利尔的一栋大楼内拥有一套单元。

但该租户在上诉中败诉,理由是他是一名向非居民房东支付租金的加拿大居民,因此需要扣缴25%的租金给CRA。法官在其判决中承认"后果很严重",但仍要求"居民付款人"或承租人承担责任。

图源:51记者拍摄


在本案中为租户辩护的蒙特利尔税务律师Eric Luu表示,法律的问题在于,住宅租金被视为与特许权使用费或类似付款相同。换句话说,住宅租户与"复杂企业"的标准相同。

租户不知道房东是非居民,不被视为有效的借口。

Luu表示:"这令人担忧。但要追究非居民的责任非常困难,所以他们(CRA)将负担强加在租户身上。如果退一步说,抛开《所得税法》的起草方式,只看政策本身,在这种情况下,你扪心自问谁有优势?显然,租户没有优势。"

Luu认为,CRA应该设法确保非居民房东缴纳税款,而不是简单地将负担加在租户身上。

"99.99%的租户都不知道"

众所周知,非居民业主必须为其出售或出租的房产缴纳预扣税。然而,资深房地产经纪人Lorne Goldman表示,很少有租户和房地产行业人士知道,如果这些税款没有支付,租户可能会受到影响。

Goldman表示,所有房地产经纪人、租户和小业主都应该接受有关租户风险的正式教育。

Goldman坦言:"我从事房地产业务,但我对此一无所知。在我看来,加拿大99.99%的租户都不知道,CRA有责任告知租房者,他们可能需要对预扣税负责。"

BC省,十分之一的新公寓由非居民拥有,那么其中一些非居民房东不缴纳预扣税的可能性有多大?

非居民房东Chris Oliver居住在香港,在温哥华拥有三套出租单元。他表示,他不知道预扣税,但他的物业经理会打理好一切,这就减轻了租户的负担。

Oliver表示:"让租户来处理这个会计规则,听起来很不公平。"

"你能想象他们面临的所有压力吗?他们必须忙着支付租金和不断上涨的生活成本,然后发现还有一整套复杂的支付规则?"

图源:51记者拍摄


判断房东是否为非居民"非常困难"

公证人协会总法律顾问、西蒙弗雷泽大学客座教授Ron Usher表示,当他去年了解到魁北克的这一案例时大吃一惊。

他说:"有多少非居民房东没有缴税?租户面临的风险是巨大的。......我认为目前的情况很奇怪,很惊人,而且似乎是法律规定的。"

他补充说,要弄清楚某人是否是居民或非居民“非常困难”。

"我们谈论的是税务居民,而不是实际居民。他们可以住在圣地亚哥,但他们确实是税务居民,所以这就很复杂了"。

BC房东协会副主席、租赁法专家Michael Drouillard律师表示:"我认为CRA追究一个毫不知情的租户的责任不太好。他们在任何时候都没有被告知有这种潜在的责任,也没有被告知需要保持这种高度的谨慎。他们不需要为一些他们甚至都不知道的潜在巨额税务承担责任。"

如果一个人一年中在加拿大居住的时间少于183天,或者"通常"不居住在加拿大,政府就会将其视为非居民。一般来说,非居民在加拿大赚取的收入(包括租金收入)都要纳税。加拿大政府网站上写道:"为了确保扣除正确的金额,重要的是要告诉加拿大支付人(例如租户)你是非所得税居民。"

租户Mariana Makulkina是在Facebook Marketplace上找到自己的公寓的,她说她在做调查后才知道房东住在海外。幸运的是她有一名物业经理,如果没有第三方的保护,她也不知道在签租约时要询问房东的居住地情况。而且,哪个房东愿意被问及他们是否在加拿大缴税?

Makulkina表示:"从来没有人提醒我注意,我几乎可以保证没有人会知道这件事。"

Bodewell租赁物业管理公司的物业经理Donald Mackenzie表示,他的公司经常为非居民房东办理汇款申报,这些房东约占他客户的10%至15%,偶尔会有一些人表示他们不想缴税。

"然后我会说,'我不想和你合作'。就这么简单。但大多数房东会说,'确保我们合规'。"

Drouillard表示,租户往往不知道他们的房东住在加拿大境外。为了保护自己,租户可以要求房东提供法定声明,证明他们的税务居民身份。但是,房东的身份也可能随着他们突然搬到国外而发生变化,而租户不知情。

BC省的住宅租赁协议表格并不要求房东提供其居住状态的证明。但是当业主出售房产时,他们必须声明他们的税务居民身份。这样做的目的是为了保护买方免受可能存在的未缴税款的责任。租户应该享有同样的保护。

Drouillard表示:"在住房危机的背景下,从政策角度来看,CRA这样做对吗?租户必须对此小心。"

CRA没有回应置评请求。

  • https://www.theglobeandmail.com/real-estate/vancouver/article-foreign-landlord-fails-to-pay-taxes-cra-goes-after-tenant/

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