洛城办公楼回暖？多中国投资者“抄底” 原因是...

洛杉矶市中心办公大楼801 Tower和777 Tower近日被不同的中国投资者收购。（记者赵健/摄影）

受疫情和远程办公趋势影响，近年来办公空间的需求持续下降，销售价格和交易量屡创新低。然而，一些中国投资者似乎认为市场已经触底，近期开始出手，洛杉矶市中心多个标志性办公大楼陆续成交。

“801 Tower”

据商业观察报导，一名中国投资者以6000万美元（约合每平方呎129元）接手洛杉矶市中心的801 Tower，这一价格比十年前低66%。

据商业地产网站Loopnet信息，801 Tower建于1991年，共25层，位于洛杉矶市中心801 South Figueroa Street上，建筑面积46万5200平方呎。目前已锁定79%的租约。该大楼目前由美国中国信托银行 (CTBC Bank USA)冠名。十年前，总部位于北卡罗莱纳州的巴林银行（Barings）以1亿7820元收购该大楼，当时纽约人寿保险公司向其提供了1亿元贷款。

报导指出，此次出售由纽约人寿和巴林银行合作管理，避开洛杉矶颇具争议的ULA法案（Measure United to House LA ，俗称豪宅税）的征税。 ULA对超过1000万元的住宅和商业房地产交易额征收额外的5.5%转让税。

这名中国投资者由总部位于纽约的亚太资本(Asia Pacific Capital，APC) 代表，其发言人表示，此次收购价格远低于重置成本（replacement cost）。对于个人投资者来说，现在是考虑进场的绝佳时机。

“777 Tower”

而马路对面的另一栋标志性大楼——777 Tower，也被另一位中国投资者以1亿2000万美元（约合每平方呎117元）的价格收入囊入。

这座52层的豪华办公楼建于1990年，位于777 S Figueroa Street上，建筑面积约111万平方呎。前业主曾是洛杉矶最大办公楼房东Brookfield。然而，近年来由于利率上升和需求减弱的双重打击，Brookfield所持有的多栋办公大楼资产相继发生贷款违约，包括Gas Company Tower、安永（EY）广场等。

刘艳秋认为，相比于美国国内投资者，中国投资者当前的投资意愿更强烈。（受访人提供）

佳信贷款总裁刘艳秋（Donna Liu）指出，Brookfield在违约时所欠贷款总共3亿1900万，今年3月，一家韩国公司曾有意以1亿4500元收购该大楼，但交易未能完成。仅仅过去几个月，价格再次拉低，最终成交价不到剩余贷款的四成。交易记录显示，买家在7月24日提出收购意向，仅两天后便完成交易，据此推测应该是全现金交易。

“Gas Company Tower”

除个人投资者外，政府部门似乎也有“救市”之意。过去几周，洛杉矶县也加入谈判行列。综合多家媒体报导，洛县计划以2亿1500万元（约合每平方呎153元）的 价格收购洛杉矶瓦斯公司大楼（Gas Company Tower）。

这座52层的建筑位于555 W. 第五大道上，占地1.4英亩，是洛市中心最高的建筑之一。楼内租户包括租给洛杉矶瓦斯公司（占57%的办公空间）、德勤、星巴克、Latham & Watkins律所等。根据巴克莱银行（Barclays）的评估报告，瓦斯公司大楼2020年的估值为6亿3200元，但现已缩水至约2亿元。

洛县官员在声明中表示，洛市中心的商业房产价格目前出现了千载难逢的下降行情；作为公共资金的管理者，该县正在做尽职调查并评估在市政中心地区收购房产的可能性。

中美投资者 观点存异

对于近期洛市中心豪华办公楼销售量上升之势，刘艳秋认为，“物超所值”是最主要的驱动因素。由于原业主债务违约，这些大楼已流入法拍程序，估值大幅缩水。现在的成交价格连剩余贷款的一半都不到，可谓是“白菜价”。“洛杉矶地区最普通的房屋建设成本每呎也要250-300元，而这些地处市中心的优质办公楼，每呎价格只有百逾元。”第二季以2047万元成交的617 W 7th Street，每呎价格仅为94元左右。

刘艳秋认为，新业主在收购后，不太可能将大楼继续用作办公空间，而是改为商住混用的多用途住房，比如一层零售、餐饮，二楼健身房，上层则改为经济性公寓等。“这也政府所鼓励的。一方面有助于缓解住房短缺问题，同时也可以避免空置率过高对周边商业带来的负面影响。政府肯定希望能有更多人入住，相关的审批流程也会更加顺利。”因此，对渴望全球布局、分散风险的中国投资者来说，这样的机会非常有吸引力。而且相比其他国家，美国目前的经济环境也具有优势。

不过，“美国本地投资者则较为谨慎，大量资金仍在观望中，担心目前可能还未见底。”刘艳秋分析，毕竟美国大部分地区的房价略显疲软，房屋销售速度放缓。而且11月大选将近，目前总统候选人的支持率难分上下，未来经济政策还存在诸多不确定性。此外，类似“白菜价”的大楼也不仅在洛杉矶，纽约、芝加哥也有很多选择。

根据商业房地产资讯公司CBRE最新报告，大洛杉矶地区办公室空置率持续上升，第二季度已至23.5%，其中洛市中心的办公楼空置率高达31.5%。而相较之下，圣盖博谷的空置率仅为10.6%，属于情况较好的地区。

2010年至今，大洛杉矶地区办公室空置率（Vacancy）变化，浅绿色线图。（商业地产资讯公司CBRE）

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