政策跟不上房价涨速！大温这市190人申请首购无息贷款仅1人获批！

据Tri-City News报道，大温满地宝（Port Moody）市一个大型楼盘今年秋季即将交付，但预留的10套“先租后买”房源只卖出去1套，开发商希望将租不出去的公寓作为普通商品房出售。

何为“先租后买”

先租后买（rent-to-own），顾名思义，就是先租下一套房子，每个月支付租金，租金中的一部分存入首付款储蓄账户，租户在租约有效期内或者到期后可以选择利用积攒的首付款买下这套房子。

租户在租约开始前要支付房屋售价的1%至5%作为定金。租约的有效期一般为2至5年，在此期间，租户都有权利购买该房产，同时房东不能将该房产出售给其他人。

先租后买让一些付不起首付或因为信用问题无法获得贷款的人有机会实现买房的梦想，因此被视为解决住房可负担性危机的方法之一。

满地宝的这个先租后买项目就要求申请人必须是首次购房者，已在满地宝居住满一年，并且必须在一定时间内以该房作为主要居所。

这么做的目的是为了让该市确实有住房需求的首次购房者，特别是消防员、警察等基本服务提供者买得起房子，同时抑制以投资为目的囤积房产。

“先租后买” ≠ 经济适用房

虽然先租后买的初衷是为了让更多财力不足的刚需人群能买得起房子，但这并不意味着能以更便宜的价格买到房子。

在BC省，“先租后买”的房源通常是商业楼盘中预留的配额，软硬件与商品房无异，自然也是按照普通商品住房的价格出售的。

先租后买协议中通常会确定未来购买房产时的价格。这个价格是根据租约期限和房产的预期升值确定的。

如果一套房产的当前价值是$60万元，平均年升值率为6%，那么这套房产未来的购买价格将按以下方式计算：

• 当前：$600,000

• 第一年：$636,000

• 第二年：$674,160

• 第三年：$714,690

在租赁阶段，租金通常要足够支付这套房子的贷款月供，因此房租有可能高于租赁市场的通常价格，虽然不能高得太多，但至少不会更低。

先租后买的最大优势是没凑够首付也能买房，还有政府贷款，但是政府也要分享房子升值的收益。

加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）在2019年推出首次购房激励计划（FTHBI）（该计划已经在2024年3月31日终止），为先租后买的首次购房者提供相当于房屋购买价格5%或10%的无息贷款，期限是25年。

按照FTHBI的规定，这笔贷款必须一次性全额偿还。购房者可以在贷款合同期满或房屋售出时（以先到者为准）偿还，或者在这两者之前的任何时间提前还款而无需支付罚金。

购房者还款时要以房屋当下的市场价值为基础，按照CMHC的出资比例（5%或10%）偿还贷款。比如，当年$50万买的房子，利用FTHBI借到10%的无息贷款$5万元，25年之后房子升值到$100万，你需要偿还的贷款是$10万元。

而且，CMHC规定，要获得FTHBI的无息贷款，购房者的总贷款收入比最高不超过4.5倍，家庭年收入不超过$15万元。

满地宝市府吃了哑巴亏

具体到满地宝的项目，整个楼盘共有222套公寓，其中仅有10套用于FTHBI支持的先租后买计划。开发商也是按照FTHBI的资格标准来筛选申请人的。

但购房者仅仅依靠政府贷款是不够的，还需要申请商业贷款。该项目中最便宜的一居室公寓售价为$63万元。

开发商表示，要通过先租后买方式购买该项目的房子，首次购房者的家庭年收入至少要达到$16万元，超过了FTHBI年收入$15万元的上限，意味着符合FTHBI的申请者无法获批商业贷款。

这种左右互搏的死循环导致目陷入困境——该项目在今年秋季就即将交付，但截至目前的全部190份先租后买的申请中，只有一例获批。

开发商表示，这是当前的房价与5年前创建的FTHBI激励计划不同步造成的。说白了就是这5年中，房价的涨幅超过了FTHBI的预期。

由于FTHBI已经在2024年停止接受新的申请，对申请人资格的要求不可能再改变。因此，只能满地宝方面做出调整。

开发商提出的新方案是对先租后买配额中剩余的9套房子开放第二轮申请，这次将可购买一居室公寓的家庭年收入上限提高到$19万元，可购买两居室公寓的家庭年收入上限提高到$27万元。

与此同时，放宽对申请者的限制，按优先权等级进行审批。最先考虑首次购房者，他们必须是满地宝居民，且在该市居住至少一年，或者是该市的消防员或警察等一线工作人员。其次是所有其他首次购房者， 再次是其他符合条件的申请者。如果最后还有剩余配额，就将被公开出售。

满地宝市议会已经在周二同意修改该市与开发商的住房协议，以实现调整后的计划。

对于市政府而言，这无疑是吃了一个哑巴亏。这个大型房地产开发项目硬生生吃掉了5米宽的海滩，当初之所以能够获批重新分区，支持政府的先租后买项目是重要的考量之一。

政府的初衷是给当地中低收入的首次购房者和基本服务工作人员提供可负担的住房，可现在光彩的政绩变成了牺牲环境给开发商做嫁衣。

这也印证了人们对先租后买能否解决住房可负担性危机的疑虑。

此前就有专家提出，先租后买是一些人进入房地产市场的捷径，他们购买成功后就很快将房子转售获利。这对于平抑房价或者租金价格都没有益处。北温市政府就曾因此调整计划，将原本留给先租后买的配额全部转为永久性出租房产。

也有意见认为政府贷款支持先租后买是用纳税人的钱帮助一小部分人买房子，有失公平。

以BC省，特别是大温地区的房价而言，长此以往，不但政府补贴不起，连专门从事先租后买业务的房地产公司也不敢轻易踏足BC省市场。这也解释了为什么先租后买房源在BC省始终数量稀少，而且可能越来越稀缺。

常言道，物以稀为贵。满地宝的这个楼盘也着实不错。趁着还有政府贷款的在售房源，符合条件的网友们赶紧去关注一下吧。

信息来源：Tri-city News, Vancouver Sun

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