加拿大人退休指望卖房“套现”养老？暗藏五大风险，别算错账！

很多加拿大房主都指望卖房来补贴退休金，但最新数据显示，这一算盘可能越来越难打了！

统计局数据显示，加拿大人41%的家庭财富押在房产上。不少人希望靠“缩小住房规模”来释放现金，支撑退休生活。但现实情况远不如想象中美好——房价回不到高点、搬家成本高企、税务风险暗藏……专家直言：别把卖房当救命稻草！

提前规划、再出售，有助于降低退休缩小住房规模的潜在风险，但出售房产并不总能带来退休者预期中的丰厚收益。

图源：51记者拍摄

房价跌幅惊人，反弹遥遥无期

当前，加拿大房地产价格持续承压。加拿大地产协会的数据显示，2024年4月至2025年4月，全国综合房价下跌了3.6%。不过，魁北克和大西洋省份部分市场在同期实现了两位数的涨幅，进一步印证了“地段决定一切”的老话。安省房价的下跌拉低了全国平均水平，多个市场年跌幅达到高个位数。大多伦多地区自2022年2月房价峰值以来，基准价已累计下跌21.3%。

那些寄望房市反弹的退休者或准退休者面临风险，因为反弹可能并不会如愿到来。经合组织（OECD）、评级机构及银行经济学家预计，2025年下半年加拿大将出现就业岗位流失、经济增长停滞，甚至可能陷入衰退。

我们目前或许已处于衰退的早期阶段（即连续两个季度经济萎缩），但要到今年稍晚才会有确切数据。

当前，加拿大普通家庭收入支撑房屋拥有成本仍处高位，这限制了未来房价上涨空间。同时，许多五年期、低于2%的固定利率房贷将在未来一年到期，届时将面临大幅上调的贷款利率。

房地产交易与传统投资（如股票和债券）不同。股票投资中“收益顺序风险”会影响依赖投资组合的退休者，但那是多年累计的年化收益问题；而房产出售则是“一锤子买卖”，一次性交易，几乎相当于把整个投资组合在某一天全部变现，而非逐年分批使用。

即便当前房价大涨，笔者依然建议依靠短期房产利润来规划。如果你的退休计划建立在未来几年房价能比当前高10%至20%的预期上，这种涨幅未必会出现。如果你仍按2022年房价峰值估算房屋价值，那么你的退休规划可能并不现实。

卖房“赚大钱”？先算清6大隐藏成本

搬家费用高昂，且多年未曾搬家的人可能会被各种交易成本所惊到。

卖房时，卖方需支付3%-6%的地产中介佣金，具体比例因省份、房屋价值及其他因素而异。购房则需缴纳1%-3%的土地转让税及相关政府费用。此外，法律费用、搬家费用，以及新家具、装修、换家电或小型维修等意外支出也不可忽视。

如果只是小幅缩小住房规模，这些费用很可能会吞噬掉10%的房屋价值。换句话说，若只是换一套稍微便宜些的房子，预期中能释放出来的养老金“缓冲资金”未必能实现。

投资回报未必能补亏空

如果成功缩小住房规模并获得额外资金，如何投资这笔钱非常关键。金额越大，许多退休投资者对亏损的敏感度也越高。

一些退休者可能会发现，自己对股票的风险承受能力已明显低于储蓄积累阶段。

因此，退休规划应当对未来投资收益持更为保守的预期。截至5月31日，标普500指数（包括股息，以加元计）过去10年年化收益率达13.6%，加拿大标普/TSX综合指数年化收益率达9%，表现不俗。但未来10年，北美股市或许难以持续实现双位数回报。

部分退休投资者可能因此更倾向于“择时操作”，频繁进出股市以求保住“养老金大盘。此外，越来越多投资者自行管理投资组合，结果导致恐慌性抛售或追逐投机性资产的“坏习惯”更难避免。

情感影响

缩小住房规模过程中，退休者还需割舍多年积累的个人物品，失去曾带来生活乐趣的后院，也可能更难举办家庭聚会或朋友聚会。

因此，“新居的宜居性”比房子卖价更为重要，即使卖房换来再多资金，若因此造成情感代价，生活质量反而下降。

为此，许多潜在卖房者最终选择不卖，犹豫不决甚至演变为彻底放弃搬家。随着年龄增长，搬家会变得更困难，且若现住房屋并不适合养老（如多层分割结构房屋对行动不便者存在安全隐患），风险也会增加。

美国税务风险

在加拿大出售主要自住房通常可通过“主要住宅免税”政策免缴资本利得税，除非个别特殊情况。但居住在加拿大的美国公民则需格外小心可能的税务陷阱。

美国全球征税制度下，即便在加拿大生活，美国公民的全球收入仍须纳入美国税务申报。虽然加拿大税率通常较高，能通过外籍税收抵免机制避免双重征税，但美国对自住房出售免税额有限：个人25万美元，夫妻50万美元（以美元计，需将加元房产收益换算为美元申报）。

考虑到加拿大某些地区房价和涨幅，部分在加拿大长期持有房产的美国公民可能会因出售房产而意外产生美国税负。

卖房养老，真没你想得那么简单！提前规划有助于增强信心、避免意外风险。对于计划在退休阶段缩小住房规模的人而言，提前准备、保持主动性至关重要。

你是否也考虑过靠卖房补充退休金？对现在的房市行情怎么看？

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