游走法律灰色地带 华人当二房东赚得多

华人二房东转租空置土地用作货车停车场，好的地段竟然供不应求。示意图。（取自unsplash）

近年来，随著南加州房价与租金持续攀升，部分

华人Alex Lee早年从事房地产相关业务，近年将工作重心转向空置土地转租市场，成为一名典型的“二房东”。他表示，这一领域的法规相对模糊，尤其在非建制区（unincorporated area），更处灰色地带，操作空间大、获利也相对可观。他指出，尽管依照土地使用与分区（zoning）规范，不同类型土地用途有明确限制，例如农地不得随意转为商业用途，住宅区也不允许过度分租或群租，但在实务操作中，部分二房东透过口头协议、短期私下合约，甚至刻意模糊租赁性质，来规避监管。他坦言：“确实存在风险，但利润可观。”他曾以每月5000美元租下一块土地，经转租后，每月收入高达2万3000美元。

Alex Lee透露，目前他手中约有九块从朋友转租而来的土地，类型多样，包括纯空地、附带建物的地块，以及独立屋连同后院农地等。其中，空地多被用作货车停车场；带有建物的物业，则改造为分租式住宿；而带农地的住宅，则转租给他人从事种植用途，其中一处被一华人用来种大麻。这些物业大多位于非建制区，监管相对宽松。

他举例，曾将一处空地上的住宅改造成类似中国宿舍的分租空间。与一般家庭旅馆不同，每位租客拥有独立房间，月租约700美元。由于南加州租金高涨，加上房间配备双人床、衣柜、小冰箱与空调，条件优于一般廉价住宿，很快便吸引许多租客入住，包括退休人士、网约车司机及企业员工，年龄甚至有70多岁的长者。虽然他与地主签有正式合约，但与房客之间多为口头约定，而对这类改建与分租行为，地主往往采取“睁一只眼、闭一只眼”态度，只要租金准时支付，便不多加干涉。即便偶有租客纠纷，引来警方或消防单位上门，也未见明确执法或整改要求。

不过，这种操作并非毫无风险。Alex Lee提到，曾有一次因改建物业遭邻居举报，执法人员上门检查后，因未申请改建许可开出1250美元罚单，并规定逾期后有逾期费。他当时选择置之不理，相关单位也未积极追缴。直到三年后，一房客因失火导致房屋需维修，他主动联系县府部门，才被追溯要求补缴当年的罚款，但未追加罚金，事件最终草草了结。他坦言“运气不错”，且类似情况并非首次发生。

近期一次当局查处，让他印象深刻。一名华人女性房客因涉毒问题被查，且长期没有合法身分，联邦移民暨海关执法局（ICE）动员20多人员清晨上门拘捕，场面之大令他震惊。他直言，相较之下，联邦执法严格且没有灰色空间，而地方层级的规范执行则相对宽松，“多少还有空子可钻”。

Alex Lee坦言，地段良好的物业通常不难转租，但目前他在内陆地区持有的两块空地却迟迟无法出租。他原计划将其作为物流公司的货车停车场，但因邻近居民反对并向县府投诉，被告知若将住宅用地改为商业用途，必须申请变更地目。他对此感到不解，质疑为何附近已有卡车公司停车场可以营运，而自己的申请却受限。

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