加拿大房价较峰值跌23%，人口放缓或再压楼市两年

加拿大房价较 2022 年初高峰已跌 23%，但国家银行警告：如果移民人数按现行计划继续下降，人口增长放缓可能在未来两年给楼市带来更大压力。

对市场来说，变化已不只是房价下跌。全国已建成却尚未售出的新房数量，升至有记录以来最高水平。人口增长放缓也推高了住房空置率，带动租金下降。

房价、销量再转弱，人口调整可能尚未结束

据 Financial Post 报道，今年春季，利率上升及加美关税争端加剧，压下了楼市刚露出的复苏苗头。

此后，销量和房价曾连续数月有所改善，但到了 9 月，市场又失去动力。全国住宅销量同比下降近 8%，基准房价同比下降 3.5%。加拿大房地产协会数据显示，综合基准房价较 2022 年初高峰下跌 23%。

国家银行高级经济学家 Daren King 在周三的报告中指出，非永久居民人数的降幅小于预期，但伴随而来的人口增长放缓，已经冲击住房市场。

“我们原以为人口调整最艰难的阶段已经过去，但它可能……还在前面。这会在未来两年给房地产市场带来更大压力。”King 说。

这一判断的关键，在于联邦政府是否继续执行既定移民目标。

前总理特鲁多在 2024 年底首次公布的移民计划，包括到 2027 年底，将非永久居民占总人口的比例降至 5%。

加拿大统计局数据显示，截至今年 7 月，这一比例为 6.7%。这一数字高于 4 月时的早前估算，但仍低于 2024 年的 7.2%。

King 指出，若要实现特鲁多在 2024 年设定的目标，移民削减力度需要加倍。这将放大此前的影响，使 2027 年和 2028 年成为楼市承压的关键时期。

安省人口料停滞，BC 省料萎缩

人口变化带来的影响并不平均。King 认为，房地产市场本已疲弱的省份，可能受到更大冲击。

安省和 BC 省目前的住宅销量，均比过去 10 年平均水平低约 22%。未来两年，BC 省人口预计将减少，安省人口则预计基本不变。两省人口增长表现都将低于全国平均水平。

King 表示，魁省将承受最大的人口冲击。当地二手房销量已经低于过去 10 年平均水平，人口变化将进一步加重市场压力。

不过，楼市降温也意味着住房可负担性有望继续改善。

“随着二手房市场、新房建设和租赁市场降温，未来几年住房可负担性持续改善的条件，似乎已经具备。”King 说。

移民政策还有调整空间，11 月 1 日是关注节点

国家银行呼吁联邦政府重新考虑移民政策调整。King 认为，现在仍有时间避开削减移民可能带来的部分最严重影响。

总理卡尼在 9 月接受《纽约时报》采访时表示，他对“有控制地增加人口”持开放态度。

联邦政府上周宣布，调整一项面向工程师、电工等高薪职业的移民项目，以增加人数、推动经济增长。

政府预计将在 11 月 1 日公布 2027 至 2029 年移民计划。

King 警告：“如果政策方向不变，房地产市场面临的风险是，它不仅会继续受到人口低增长的拖累，还会受到利率上升、高昂建筑成本，以及持续的地缘政治不确定性的冲击。”

利率走向也是变数，经济学家对加息有分歧

在移民政策之外，越来越多经济学家和投资者呼吁，加拿大央行在 10 月 28 日议息时加息。

支持加息的理由之一，来自央行的加拿大消费者预期调查。调查发现，更多人认为，未来 1 年、2 年及 5 年的通胀率将明显高于央行 2% 的目标。

Rosenberg Research & Associates Inc. 总裁 David Rosenberg 则警告，凭这些指标押注加息并不可靠，尤其是 5 年期通胀预期。他把市场转向预测加息的变化称为“令人费解”。

Rosenberg 还担心，央行行长如果释放偏向收紧货币政策的“鹰派”信号，可能让本已疲弱的经济承受无力负担的更高利率。

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