比实体店关店更恐怖的是：中国正在失控的商铺空置潮持续扩大

比实体店关店更让人担忧的，是商铺空置还在扩大。曾经红火的商业街，十几家门店里有好几家拉下了卷帘门；一些购物中心走廊亮着灯，不少铺位却空着。

有些门面降价出租，挂了几个月甚至一年，也未必能找到合适的租户。2026年上半年，中指研究院监测的全国100条商业街中，81.5%的样本商业街商铺租金环比下跌；100个典型购物中心中，85.3%的样本商圈租金环比下跌。

商铺难租，关键在客流和经营收入。如今网上下单、即时配送、直播购物都在分流门店生意，实体店还要承担房租、人工、水电、装修和平台推广费用。

假设一家小餐馆每月房租8000元，人工和水电再花一万多元，即使每天都有顾客，也不一定能赚钱。2026年上半年，商品零售额同比增长1.1%，服务零售额增长5.3%。

餐饮、休闲、体验类服务仍有需求，传统商品零售门店则面临更大的竞争。商铺空置增多，也不只是因为老板经营不下去。

有的商场本身定位不清楚，周边消费人口不足，招商自然越来越困难。全国有6000个商场长得几乎一模一样，没什么特色，也很无聊，似乎已经被00后彻底抛弃。

但这些商场不可能推倒重来，想要活下去，除了压低租金，就只能做创新。2026年1月，深圳新闻网记者实地探访龙岗华南城时发现，园区并非全面停业，仍有不少商户正常经营，但部分楼层空置、工作日人流稀少和设施老化等问题也客观存在。

空铺带来的是连锁反应。商铺长期租不出去，贷款、物业费和维护成本却不会消失；一条街如果有一半门店关门，剩下的店铺也会受到波及；租金下降、空置时间拉长，商铺的投资回报也会受到影响；一家门店退出，背后还可能涉及老板、员工和供应商。

杭州五洲国际广场也曾出现大量商铺关闭，随后计划向花鸟、宠物等业态转型。有些商业空间并非没有价值，而是原来的经营模式难以吸引消费者。

走出困境不能只靠降租金，传统商场目前大致有10个创新思路。第一是市集化。

这里说的不是千篇一律的传统市集，而是讲究设计感、有IP、有内容、有人情味的市集。摊位卖的可能是IP玩具、宠物用品、拼豆和手串，但核心卖的都是“活人感”。

这种市集里买卖双方是平等的，摊主也不端着，个个都是和顾客一样爱瞎逛的普通人，大家可以互相认识、聊起来。新的消费者越来越不想被教育，只想被拥抱。

第二是快闪化。快闪展就像商场需要经常更换的配饰，快闪店则是商场都需要的潮流单品。

万象城、万象天地的每家快闪店，都能让人忍不住拍照和逛一逛。对品牌来说，快闪店的试错成本低，卖得好就长期入驻；对商场来说，可以常换常新。

就像出门换不同的配饰，大牌主力店还在，但每次都有一点小惊喜。第三是卖场化，或者说重新百货化，也就是以小商品为中心，而不是以店铺为中心。

现在商场里潮玩杂货的面积占比能达到20%以上，从泡泡玛特到名创优品都是如此。服装店也越来越像小百货。

这种瞎逛乱淘的快感，有点像回到了小时候逛大超市时的快乐。看似高深的体验经济、情绪经济，或许只需要挑花眼的快乐和淘宝贝的冲动。

第四是公园化。这两年商场都在追求留白，在商场里种树种草。越是商业的地方，越要去商业化，先让顾客愿意开心地逛起来。

比如深圳万象城二期，有满是绿意的下沉广场“绿谷”；现代百货把顶楼中庭变成了伦敦花园；曼谷的Dusit Central Park在市中心造出了一片立体绿地。现在最奢侈的不是金碧辉煌，而是给顾客一个角落：手机没电了可以坐下，想发呆了可以躺下。

看尽三千繁华，不如在门口草坪上吹吹风。第五是科技化。

这两年话题感十足的AI带来了很多“赛博玩具”，从穿戴设备到扫地机器人，从3D打印机到手搓机床，都是时下流行的新玩具、新助手。商场不只卖这些货，自身也在搞互动大屏、数字化会员系统、机器人导购。

不过，这些提升效率、打开视野的科技内容，并不能长期形成竞争差异，最终决定胜负的还是人心的陪伴和人性的关怀。第六是无界化，就是把各种业态打散混在一起，抹掉店铺之间的边界。

餐厅把等位区放到走廊，服装店不设门，大家都敞开经营。比如成都东郊记忆的潮流小百货SCT Shop、曼谷由车库改造的生活空间Friend Friend、上海西岸梦中心的女性主题百货，都在做开放式店铺，连中庭都开始摆上餐厅桌椅。

商业和品牌彻底“同居”了。这当然不是回到百货时代，而是把生活本身的样子真正展示给顾客看。第七是社区感。

卷到最后，家门口的那种氛围才是永恒的，才让人感到温暖、想走进去。曼谷的The Commons已经火了整整十年，广州也有类似项目一开业就火爆，有的商场还开起了社区食堂，专门解决吃饭的痛点。

在网红打卡过剩的年代，每个人的日常生活所需，才是空间和消费者之间长期经营的关系。这与社区商业的变化方向一致，社区商铺正在向便利店、早餐店、养老服务、洗衣维修等日常需求转变。

第八是主题化。经历了商业存量过剩之后，商场终于明白做不到人人都爱。

有的商场靠动漫和Cosplay成了00后的专业卖场；万象城二期的地下空间，甚至被新兴运动品牌塞满。定位不再是忽悠投资人的PPT词汇，而是真正关心顾客。

不管是单身、养宠物还是其他人群，总有一个商场能精准对接他们的日常生活。不像那些什么都想要的商场，想通吃，最后什么都不是。

大型商业体也更加重视实际客流，不再单纯追求商铺数量；部分老旧商业街则通过改造、调整业态，重新吸引消费者。第九是人设上越来越闺蜜化。

除了线下空间，一大批商场早就开始像闺蜜一样运营自己的账号，在小红书、抖音上玩得很溜，比如日本的PARCO、南京的景枫、香港的朗豪坊。商场做内容不再广撒网，而是精准扮演闺蜜、潮流玩家、旅行搭子的角色。

那种被懂得的感觉，比打折还让人心动，顾客会不知不觉每天都去看一看、打个卡。最关键的一点是资本化。

随着很多商场被装进REITs（不动产投资信托基金）产品，原来好逛的商场里突然混进了很多中规中矩的大牌门店。商业资本化已经成为当下不可回避的趋势之一。

但消费本来就是因为商场好玩、好逛才产生的，商场为了收回投资回报而变得求稳、千篇一律，这种做法能否长久仍是疑问。资本要的是稳定，消费者要的是新鲜，这大概就是当代商场的相爱相杀。

对商铺业主来说，与其长期空置，不如根据实际市场情况调整租金和经营方式。准备投资商铺的人，更要看周边常住人口、真实客流、租金回报和转手难度，不能只听销售人员说未来有多大升值空间。

商场也会随着时代经历自己的生命周期，难免带着时代烙印和一时的激情，但要活下去，就不能拼命讨好全世界，而要做好自己，珍惜眼前的顾客，细水长流最重要。实体店不会消失，但买个门面、租出去就能稳定赚钱的日子确实越来越难了。

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