卑诗前地产经纪涉佣金欺诈 遭重罚62.7万元

卑诗省一名前地产经纪，因涉嫌利用不当手段提高房屋买卖佣金，欺骗客户，事隔逾10年终遭监管机构追究，遭下令支付高达62.7万元的罚款及执法调查费用。

CTV报道，卑诗省金融服务管理局（BC Financial Services Authority，简称BCFSA）上周五公布制裁裁决，勒令前地产经纪Andre Zubko支付合共627,000元，其中包括32万元纪律处分罚款，以及30.7万元执法及调查费用。

案件涉及2016年至2017年间的8宗房地产交易。根据监管机构此前公布的责任裁决，Zubko当时与另外两名地产经纪合作，透过不当安排，规避他与卖家客户原先签订的佣金协议，以便从交易中获取额外佣金。

调查亦发现，Zubko曾向BCFSA调查人员作出“虚假或误导性陈述”，并承认曾删除与受调查交易有关的电邮。

除了巨额罚款，监管机构亦取消Zubko及其个人地产公司的牌照。不过，裁决文件指出，这项取消牌照的决定属形式上的处分，因为Zubko自2017年起已不再持有地产经纪牌照。

利用买方经纪提高佣金　再分取额外收入

根据BCFSA的裁决文件，Zubko在涉及的8宗交易发生期间，任职于Squamish的One Percent Realty地产公司。

该公司采用固定佣金收费模式，主要吸引希望以较低交易成本出售物业的业主。

然而，Zubko留意到，部分代表买家的地产经纪不愿意带客户参观One Percent Realty挂牌的物业，原因是这些买方经纪所能获得的佣金也相对较低。

他亦发现，其他地产公司代表买家提出购买要约时，往往会要求在合约中加入条款，要求卖家支付较高的买方经纪佣金。

裁决指出，Zubko据此策划一项佣金安排，将没有聘请经纪代表的买家，转介给另外两名地产经纪处理。这两人分别是他的高中朋友，以及妻子的表亲。

这两名经纪在代表买家提出购买要约时，会要求卖家支付较高的买方经纪佣金。一旦交易成功，两人便会将大部分额外佣金转交给Zubko。

监管机构认定，这套佣金安排在全部8宗涉案交易中均有实施。

亲友代为出价　再转让合约赚取差价

除了佣金安排，其中两宗交易还涉及另一项被裁决文件称为“合约转让计划”（Assignment Scheme）的操作。

Zubko安排与自己关系密切的人士，对他负责挂牌出售的物业提出购买要约，原本目的并非真正购买物业，而是打算在签订买卖合约后，再将合约转让给其他买家，从中赚取更高价差。

裁决指出，Zubko让亲友透过转让房地产买卖合约获利，但相关利益实际上是以其卖家客户的损失为代价。

换言之，客户原本有机会以更高价格出售物业，却因Zubko的安排而未能取得应有的收益，反而让其亲友从中赚取差价。

监管机构斥行为严重　曾串通他人统一口供

BCFSA于2024年7月公布的责任裁决中，聆讯官Andrew Pendray认定，Zubko透过佣金计划，以违法手段取得金钱，构成卑诗省《房地产服务法》（Real Estate Services Act）所界定的欺诈性交易行为。

涉及合约转让的安排，同样被裁定属于欺诈性交易。

此外，聆讯官亦认为，Zubko未有配合监管机构调查，甚至曾与其中一名涉案经纪串通，试图统一双方对监管机构的说法。

裁决认为，上述行为亦构成地产牌照持有人不当及有失专业操守的行为。

制裁裁决形容，Zubko的违规行为相当严重，尤其是佣金及合约转让两项安排。

文件指出，在涉及合约转让的交易中，Zubko明知客户原本可以取得更高的售楼收入，却刻意安排交易，令客户少收款项，并让自己的家人及朋友取得原本可能属于客户的额外收益。

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