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商业地产是什么呢？顾名思义就是商业用途的地产，通常指的是办公室（Office）、零售地产 （retail）和仓库（warehouse）等。虽然商业地产一度炒得非常火，但是如果真的要往这方面投资，你需要冷静思考，寻找别人没有告诉你的数据，在参考各种信息之后再做出决定。 如果你在考虑投资商业地产中的办公室，那你可以从了解周边地区的办公室空置率开始。 笔者收集了大温地区各个城市办公室出租方面的数据，希望能对于你有所帮助。 列治文 看起来很热闹 首先来谈华人最多的列治文。总是热热闹闹、华人扎堆的列治文办公室的空置率一直是很高的。这么多年来，列治文办公室的空置率一直都处于远高于低陆地区平均值的状态。 根据Avision Young的“2013年大温地区办公室出租市场报告”显示，虽然在去年，列治文的办公室空置率达到了2008年以来的最低点，但是报告同时指出，直到去年年底，列治文的空置率只降到了15.4%——这个数字大约是大温地区的平均空置率（7.8%）的2倍，仅仅比最糟糕的素里（空置率17.3%）略高。而在2010年温哥华举办冬奥会的时候，列治文办公室的空置率曾一度达到24.6%。 根据Richmond Review2月初的报道，现在有不少地产公司向列治文市府提出建筑申请，其中最有影响力的是海洋商业花园（Sea Island Business Park）计划，这是一个拥有800,000尺办公楼和酒店的庞大建筑物。 另一个地产商提出的办公楼建筑计划将会在海岛路（Sea Island Way）与3号路交界处建造一个包括9层办公楼在内的、被称为全球教育城（Global Education City）的建筑群。而在教育城对面，一个包括酒店和办公楼在内的3栋高层建筑的国际金融中心（International Trade Centre）也正在申请中。此外，Jingon International Development Group也申请在鸭岛（Duck Island）兴建一个400万尺的大型建筑群，其中也包括大量的办公室地产。 虽然现在大家可以看到欣欣向荣的办公楼广告和建造申请，但实际上，很多这样的项目并未真正的动工。 我们有列治文很热闹的错觉，是因为华人大多喜欢在列治文做生意、开公司。但是，开大公司的西人并不偏向于在列治文做生意，所以投资列治文办公室，并不是一定是个好主意。 素里新西敏 情况都很糟 素里的办公室出租情况非常糟糕，已经连续九年处在历史最低点，大量办公室无人问津。今年素里办公室空置率为17.3%，并且因为市场的疲软，还有继续恶化的趋势。 新西敏市的情况也不容乐观。据Buiness in Vancouver《温哥华商业》杂志报道，现在新西敏市政府接手了一栋2012年始建，有137,000尺空间的商业烂尾楼。建造方上城房地产集团（Uptown Property Group）因为资金问题，放弃了这栋建在新西敏市中心的大型商业办公楼。 这栋楼的建造费用为3300万，其中一部分钱来自于BC博彩公司，出租费用为每尺27至33加币。比起动则上千万的豪宅，这栋楼的建造价格并不算太高，还能提供固定的租金收入。 如今，新西敏的办公室空置率为9.3%，是低陆平原的第三高，但是如果这栋马上要竣工的办公楼出租率不理想的话，将会把新西敏的办公室空置率推到20%以上。 新西敏市的财政管理部门负责人表示，市府还是希望能卖掉这栋将会带来大笔银行利息压力的商业办公楼。他补充说，虽然市府暂时还没有签下任何租赁合同，但是由于该楼毗邻新西敏天车站和哥伦比亚路（Columbia Street），位置极佳，他们已经收到了不少求租的申请。 三角洲的情况和其他地区不同，那里空置率较高的是商铺和仓库。 因为旧房子的条件不符合新型企业的要求，但是重建改造的耗费又太高，导致三角洲的零售地产空置率居高不下。 同样的问题也发生在列治文。一个200,000尺的大型零售地产因为无法处理仓储区域的湿度问题而被长期搁置。 温哥华 热火朝天盖楼 高科技企业入驻 温哥华的市场要比其他地区好，去年的空置率仅有3.3%。最近，瑞士信贷（Switzerland-based Credit Suisse）在豪街（Howe Street）上盖了一栋31层高、369,000尺、价值2亿加币的大楼。 在温哥华市中心，大规模的建造商业办公楼不仅仅是因为市中心交通便利、环境好，还因为温哥华市政府对于开发商建造商业办公楼的行为给与了政策支持和鼓励。 曾几何时，在温哥华市中心的企业中，很少有高科技公司的身影。软件公司和数字媒体设计室通常占据了煤气镇和耶鲁镇；而如今，在矿业公司因为效益问题逐步撤出温哥华繁华地带的时候，大科技公司正在替代他们的位置，入驻温哥华市中心。 大型公司是办公楼出租的风向标，这些公司一租就是数层，一个公司的迁入代表着数家公司的跟风。 温哥华市 办公室供应稳定 大温地区办公室的投资并不是非常乐观，特别是除了温哥华市的其他地区。 有调查显示，现在的新型公司倾向于租赁市中心这类交通方便、环境舒适、办公室集中、条件良好的地方，温哥华市府也顺应潮流，将建造新办公大楼作为推动本市经济发展的政策，所以才有欣欣向荣的景象。 但是，即使是在空置率最低的温哥华市中心，在政策的鼓动下，现在已经有6个兴建中以及即将要建成的办公大楼，一共将会向市场推出280万尺的办公楼空间。虽然开发商对于将这些新办公楼出租出去非常有信心，但是这么多新建成的空置办公空间将在短时期内让温哥华市的办公室出租市场出现供大于求的现象，并在一定时间内持续推高温哥华市的办公室空置率。 投资办公室，看起来是一本万利的好项目，但是相比已经比较成熟的大温地区房地产市场来说，商业地产中的办公室投资仍是华人较少涉足的区域。在投资之前，要谨慎研究之后再作出决定。
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