加拿大金管局警告：小心这类房贷，会让房主一辈子还不清债

加拿大金管局 OSFI 近日向各大银行发出警告，称浮动利率+固定月供的这类房贷合约会让房主一辈子都还不清债。

这并不是加拿大银行监管机构第一次对此类抵押贷款发出警报，并质疑其是否对消费者造成弊大于利。

金管局 OSFI 局长彼得·劳特利奇（ Peter Routledge ）上周五（1 月 19 日）在 TD 证券金融服务会议上表示，他们正在提高浮动抵押贷款固定还款这类房贷的资本要求，这意味着大型银行和抵押贷款保险公司将需要更充足的资本来应对借款人风险较高的情况。 

“最终，这些决定将在贷方层面做出，”劳特利奇在会议上表示。

加拿大的房贷分固定利率和浮动利率两种，固定利率是指在合约期内利率不变，浮动利率则与各大银行的贷款 Prime 同步，而各大银行的 Prime 一般会跟随加拿大央行隔夜利率同步上升，下降就一般慢几拍，甚至试过 2 次缩水 0.1%，导致现在的 Prime 比以前高了 0.2%。

另外，浮动利率抵押贷款也有两种类型。

第一种是可变月供还款额（ The variable-rate adjustable mortgage ），这类房贷是指月供随着央行利率的变化而变化。

第二种是固定月供还款额（ fixed-payment variable mortgages），这是指虽然利率随着 Prime 浮动，但每月的月供还款额保持不变，摊销期（还清抵押贷款所需的时间）随着利率上升而延长。

专家表示，在这两种浮动利率产品中，加拿大四家大银行：加拿大皇家银行 (RBC)、加拿大帝国商业银行 (CIBC)、TD 银行 和 BMO 银行只提供固定月供版本。

过去两年，在加拿大央行快速加息期间，第二种固定月供的浮动利率房贷方式引起了人们的关注，因为一些房主的摊销期限自动延长至长达 90 年。 

而抵押贷款的标准摊销期限为 25 年。

在某些情况下，人们收到月结单上会显示无穷大符号，让人觉得他们拥有“一辈子还不清的房贷”（forever mortgages）。

OSFI 发言人在一份电子邮件声明中表示，目前，20% 的未偿还抵押贷款（outstanding mortgages）是浮动利率固定月供类型。

该发言人表示，在疫情期间，利率较低，浮动利率固定月供房贷类型变得“更加普遍”，其中大部分贷款将于 2026 年和 2027 年到期。

“2027 到期的所有贷款中，近一半浮动利率固定月供类型。” 

对于固定还款额的浮动利率房贷，各大银行的处理方式不一样。

“皇家银行 RBC 不允许在收购时或现有抵押贷款中出现负摊销，”一位发言人在说。 

虽然有些贷款的摊销期限超过 30 年，但这是由于客户达到了触发利率（仅支付抵押贷款利息），因此皇家银行会增加客户的每月还款额，以确保抵押贷款不会出现负摊销。

TD 道明银行的一位发言人表示，客户会被告知其摊销期限是否已延长，如果客户发现还款额过高，则可以在续约时提供债务重组、延期付款或只付利息的服务。

贷款专家 Leah Zlatkin 表示，浮动利率固定月供最大的担忧是，当需要续签时，借款人将需要返回到原来合同摊销期，这将导致月供大幅飙升。

她说，一些房主的贷款与价值比率（loan-to-value ratios）为 100%，这意味着，他们的房屋没有净值，因此违约风险最大。

“金管局OSFI 的目标是保护银行系统，但在这方面过于谨慎，”她说。“监管机构正在努力保护银行免受此类借款人的侵害。”

另外一面贷款经纪 Ron Butler 表示，他想知道银行是否没有留意 OSFI 关于浮动利率固定月供的警告。

“这种情况已经持续了几个月，到目前为止，银行还没有对这类产品进行修改，”他说。“也许 OSFI 认为他们现在会看到修改后的产品。”

金管局局长劳特利奇在会议期间表示，“我认为，如果这种产品不那么流行，那么，住房金融体系将会更好。”

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