房价还要跌! 加拿大国家银行建议增加移民、放宽外国买家限制!

据 Better Dwelling 10 月 21 日报道，加拿大年轻人依然买不起房，但房地产这场戏还得演下去。这就是加拿大国家银行（National Bank）最新住房报告传递的信息。房屋销售低迷，导致开发商库存积压，政府却正动用数十亿公共资金救市，以支撑房价。国家银行敦促政策制定者提高移民目标，并重新引入外国买家，帮助开发商消化库存。

数十亿资金救市，加拿大楼市仍低迷

加拿大楼市严重低迷早已不是新闻，但并非所有人都清楚，市场究竟有多冷。新竣工住房中，超过四分之一（28%）仍未售出，供应过剩程度再创新高。该行警告：“所有人口普查大都市区已竣工但未售出的住房库存合计 20,700 套，达到 1990 年有记录以来的最高水平。”

二手房市场也好不到哪里去。经季节性调整后，9 月销售量环比下降 2.3%，比过去 10 年的平均水平低 13%。虽然加拿大房价正在经历有记录以来最大幅度的回调，但这场持续近 5 年的低迷，只抹去了 13 个月的涨幅。这还是有纳税人资金救市的结果。

国家银行写道：“这表明市场如此疲弱，以至于需要公共资金支持。”

政策制定者也不是小规模出手，而是全力投入救市。该行援引了安省一项耗资 $13 亿的救市计划，帮助投资者购买多伦多 2,200 套未售出的公寓。报告还提到，联邦政府与 BC省推出了一项 $14.5 亿的计划，涉及的公寓数量大致相同。这些计划规模庞大，但即便动用纳税人的钱批量买房，也不足以清空积压库存。

该行敦促政策制定者设法刺激更多需求。但它瞄准的不是那些为住房开支苦苦挣扎的年轻人，因为他们买不起房。该行呼吁联邦政府把目光投向国境之外，以支撑房价。没错，就是这样。

六大银行之一呼吁增加移民，提振购房需求

加拿大房价从 2020 年起飙升，最终在 2022 年 3 月见顶。当时正值疫情期间人口增长低迷，增速骤降至接近历史最低水平。楼市开始低迷时，加拿大却将移民规模提高到前所未有的水平。尽管时间上对不上，移民减少仍常被说成是楼市低迷持续的原因。加拿大统计局的人口估算曾显示人口出现历史性萎缩，进一步强化了这种说法。然而，那次人口萎缩其实也没有发生。

加拿大统计局最近修订的数据显示，2026 年初公布的人口同比下降 0.5%，实际上是增长 0.5%。联邦政府计划到 2027 年将非永久居民（NPR）占总人口的比例降至 5%，这一目标也不太可能实现。政策制定者不仅将目标推迟了 1 年，而且目前非永久居民仍占总人口的 6.7%。要达到目标，加拿大的非永久居民人数需要在明年年底前减少大约 75 万。即便如此，这家六大银行之一仍感到担忧。

该行指出，将非永久居民占总人口的比例降至 5%，会使 2027 年人口总增速放缓至 0.2%，2028 年进一步降至 0.1%。该行警告，坚持这一目标将给楼市带来更大的下行压力。国家银行表示：“在这种情况下，我们认为联邦政府应重新调整移民政策，有针对性地逐步提高移民规模。”

加拿大人买不起房？那就卖给外国投资者

加拿大对外国买家购房的限制将在几个月后到期。国家银行解释说：“将于 2027 年 1 月 1 日到期的外国买家购房禁令不应延长，而应由一项更灵活的政策取代。”

加拿大是否会延长禁令，目前尚不清楚，但政策制定者并不热衷于这些措施。他们在大力宣扬禁令通过后，仅过了 86 天，就开始悄悄放宽对外国买家的限制。此后，卡尼当选加拿大总理。虽然他尚未直接回应这项禁令，但该行指出，他最近已为人口“有控制地增长”作了铺垫。

卡尼在 BC省的一名重要筹款人，对让外国资本重返楼市的态度则更为明确。卡尼当选总理后不久，温哥华的“公寓大王”便表示，正与总理合作，为租赁住房吸引外国资本。

国家银行认为，让外国买家入市，是开发商卖掉已建住房为数不多的办法之一。该行主张：“我们认为，不应按现有形式延续这项禁令。采用更灵活的模式，例如澳大利亚允许外国买家购买新房的做法，将有助于减少未售住房库存。”

该行的观点似乎无视了民众的处境，但其背后的含义更令人不安。RBC 最近发现，首次购房者平均计划在 41 岁时买房，比现有业主当年买房的年龄晚了 12 年。另一项调查发现，越来越多父母在帮成年子女支付账单。大多数父母认为，这是生活成本飙升所致，而不是子女不善理财。

加拿大年轻人已经被挡在楼市门外。多年来，他们一直被告知，增加供应就能缩小差距，多盖房最终会让房价下降。可当纳税人为加快建房埋单之后，说法却突然变了：房价不能再跌，否则开发商就算不过账。既然年轻人负担不起这样的房价，我们突然又需要更多临时居民来支撑有吸引力的租金，好让开发商以此招揽外国房东。

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