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股市亏钱的人,转头开始在西双版纳买房收租

加新网CACnews.ca| 2024-2-8 10:02 |来自: 显微故事

尽管近两年楼市低迷,但西双版纳却“逆市增长”。

2023年1-10月,西双版纳商品房销售面积增长了50.9%,销售额增长近70%,销售面积、销售额增速均位居云南省首位。

其中,有80%都是来自西双版纳州外的异地购房,还有数据称,近三成来自东北。更有意思的新现象是,不少交易是在直播间达成的。

不难理解,直播短视频深入房产行业后,最先改变的是楼盘信息的展示方式和咨询互动,这解决了异地买房的看房成本和信息差。

本期显微故事找到了这群在西双版纳购房的人,他们之中:

有的人已在大连拥有两套房产,但向往“温暖的冬天”是他们的生活习惯,考察多个南方城市后,最终选择了西双版纳;还有人出于对主播多年关注的信任,在主播去西双版纳发展后,跟着一起了解了西双版纳楼市,最终被吸引,当成自己的旅居养老地;

还有人在股市栽了跟头,更理性分析了西双版纳房价和租金情况,发现不仅可以旅居康养,还能顺便投资收租,且收益率已经超过绝大部分固收。

但我们依然好奇,为什么西双版纳能“逆市增长”?直播又怎么能让人花几十万在异地买房?房子为什么还能“投资”?

以下是关于他们的真实故事:

文 | 万芳

编辑 | 卓然

从去年下半年开始,家住大连的刘女士开始很少听到亲戚好友讨论三亚,而是讨论去西双版纳、广西北海买房。

“以往我们都喜欢去三亚,但这几年三亚房价一直涨,6、7万太贵了,再加上限购,我们就开始关注珠海、北海、昆明、版纳这些城市。”刘女士说,尤其是知道西双版纳气候条件和三亚相似,门槛又低,她也动了去西双版纳看看的心思。

刘女士不是个案。西双版纳住建局最新数据显示,2023年1月至10月,该地商品房销售面积168.34万平方米,同比增长50.9%;销售金额高达125.83亿元,同比增长69.4%。

无论是销售面积还是销售金额,西双版纳的增速均位居云南省第一位。

并且,西双版纳大部分房产都是外地人购买,比例超过80%。还有数据称,近三成是东北人。

不得不说,西双版纳的“逆市增长”和东北人候鸟式迁徙习惯有着不小关系。

“东北人到南方主要是为了猫冬,西双版纳四季如春,温度适宜,非常适合,所以承接了不少过去三亚的购房需求。”快手理想家西双版纳合作房产机构负责人姜小白介绍。

图 | 冬季的版纳依旧一片绿意

“东北的冬天实在太冷,最近大连还在降温,冷得厉害,大家都希望这时候能去个温暖的地方猫个冬。”

林先生的老家在大连,自己常年在青岛工作,大连的冬天比青岛平均温度低4-5度,这样的温差都让林先生每次过年回老家都有心理压力。

“每次回大连都觉得冷得不行,更不要说沈阳、哈尔滨比大连还低上7-8度,根本不敢想”。

当时,三亚房价一路走高后,林先生有不少朋友把目光放在了北海、珠海,甚至宜春等地,但林先生对比发现,“珠海靠近澳门,近几年以大湾区概念吸引不少投资客涌入,价格偏高,北海和宜春的商业条件一般,城市发展不确定。”

经常刷快手的林先生看到了老乡@大连李校长介绍西双版纳,被吸引了。

西双版纳不仅有四季如春的气候,森林覆盖率超过80%的健康环境,购房门槛也低。

图 | 云雾缭绕的西双版纳山峰

“版纳现在房价大概六七千,七八千,三亚的房价是3万左右,后者首付就需要五六十万,而这在版纳已经可以全款买一套两居室。”林先生称。

过去,林先生晚上没事就看电视或者打麻将,现在周围的朋友经常刷快手,他也养成了刷快手看李校长直播的习惯,了解房产市场变化,他感觉更有营养。

林先生跟着李校长去西双版纳旅游看房后,不仅被舒服的气候吸引,还发现大街上“东北菜馆到处都是,能吃到正宗的傣味东北烧烤,甚至感觉小区一半都是东北人。难怪网上有人调侃版纳已成东北第五省。”

“以前饭桌上喝酒,大家爱提自己在三亚有套房,过年全家人去三亚”,林先生说,“现在说在版纳有房,过年过节全家去版纳,也是一件喜事儿,是有点优越感的。”

和林先生一样,刘女士也是在李校长直播间买的房子。“我在大连买房后,依然经常看李校长直播,希望从他那里随时获得房产方面的信息,过去,买房还是一种大家习惯的投资”。

刘女士认为跨城购房是一个决策成本非常高的事情,“不然早就在三亚买了,之前想了解外地房子和环境比较麻烦,现在看直播或者短视频,边看边聊,相当于人在那里了一样。”

林先生和刘女士均认为,直播帮他们解决了跨城买房前期决策的大量难题,因为直播短视频的展示形式和实时互动,缩小了跨城购房信息差,前期看房的成本基本为零。

快手理想家全国运营管理负责人刘涛曾介绍,“过去的跨城购房,用户异地找房困难、辗转多城看房流程繁琐,经纪人异地签约面临飞单纠纷,开发商获客也困难。”

“直播卖房出现前,房源信息就是靠一小部分圈内的人去传播,影响力太小。而且购房者也很难相信。”姜小白说。

“但现在快手上有很多房产主播,通过短视频和直播能够更加直观地展示房源和周边环境设施,有购房意向的人无需实地考察,也能提前全面了解情况,以便做出判断。”

以版纳为例,版纳主要承接的是康养、旅居需求,尤其为养老做准备的人不占少数。

过去,姜小白在线下承接过一些老年客户,但由于老年客户本身沟通成本较高,加上子女忙于工作或者不在身边,想要看房买房属实不易。但现在,他们会和子女一起通过快手房产主播了解版纳房子的情况,减少了信息差。

也不难理解,为什么直播短视频深入房产销售行业后,会出现跨城联卖形式,进而自然带动了跨城异地购房。

图 | 西双版纳楼盘的看房现场

近期,快手理想家公布的全国购房季数据也显示,2023年下半年,快手平台整体跨城成交房产量占比20%左右,西双版纳跨城成交房产量占比超过六成。

“许多客户直播上看好房后,直接下定金”,姜小白称,“在版纳售楼处现场,不少客户都是视频签约。”快手理想家房产主播@大连李校长也表示他的许多客户,都是线上订了一套,来现场又追加一套。

李校长介绍,全国购房季期间,一对62岁一直看他直播的大连退休夫妻,看到大连版纳跨城联卖看房团活动后,就跟着到了版纳,原本是打算旅游,但体验5天民风民俗后,对环境和服务非常心动,回去便线上交了定金房款;

还有一对60岁的哈尔滨退休夫妻,看了他直播,正好热销楼盘稀缺户型临时放出一批房子,前后共20多天完成跨城成交。

除了环境气候适宜、购房门槛低,不少人在版纳买房还发现,它不仅能旅居康养,还能顺便靠租金“投资”。

“如果是分期买房,版纳月供在2000元左右,平均月租金在2500元以上,12月开始到次年3月会更高,两三居室可以租到6000-8000元,平均下来,租金基本上可以覆盖月供。”姜小白表示。

李校长也给客户算一笔账,“版纳以7500元为均价来计算,购置一套两居室的房子大约需要50万,首付8-10万块钱,每月还贷1900元左右,不会有资金压力。”

“西双版纳发展”公布的数据显示,2023年,西双版纳的平均月租金2601元,同比涨幅20%左右。

这意味着,如果分期买房,付完首付后,基本不用考虑还贷问题,甚至还有盈余。

“我是全款买的,尽管版纳的租房市场淡旺季比较严重,但总体算下来,租金回报率大概最低5%,好的时候,大概能达到7%、8%。”

去年12月,刘女士在李校长直播间看房咨询后,下了定金,随后去到西双版纳30多万全款买下一套房。

租金回报率,是指年租房获得的租金收入和购房成本的比值,是判定房产是否值得投资的重要指标。国际标准认为,租金回报率在5%以上的城市,是有价值购买出租的,租金回报率在3%以下的城市,则不适合。

根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年国内重点50城租金回报率上升0.01个百分点至1.95%。分等级城市来看,由于分母的房价回调,2023年一线城市租金回报率为1.8%,同比回落0.06%;二线城市租金回报率为1.89%,同比上升0.02%;三四线城市租金回报率为2.42%,同比上升0.13 %,超过了一二线城市。

国内租金回报率自2020年起已经连续下滑3年,2023年止降微升,意味着依靠租房获取收益的可行性有所改善,但改善幅度甚微,整体租金回报率仍处于偏低水平。

不过,像版纳这样“三四线城市+旅居康养”城市的租金回报率却在其中相对突出。再加上现在投资环境不如人意,普通人投资心理走向保守后,许多人做出了像刘女士一样的反向购房投资选择。

“投资,谁都想多赚钱,我也比较喜欢冒险做一些高投资高收益投资,但这两年真的确实没少踩坑,尤其是买金融理财。”刘女士认为,“大家都说鸡蛋不能放在一个篮子里,现在大额存款利率不到2%,大家也不敢把钱拿去炒股,5%,算是不错的选择。”

李校长的不少客户都抱有和刘女士类似的心态。“进,可以有投资收益,实在不行,退,也能给自己给老人旅居养老。”

“我也不炒股了,其他理财我也不投了,就买房子,出租完事儿。即使将来没有什么投资的价值,过去住也行。”林先生在大连有两套房,也是基于资产保值增值的心理在版纳买的房。

“投资不一定有回报,但花50万买套房子就收租金,有回报,最后还有一套房子在这里,躺平,不用担心股市、投资波动。”

林先生去版纳考察房产市场后发现,“过年这几个月,月租金可以涨到1万,租金少的时候,一个月一千六七百,不多。但就算一年收2万的租金,也比50万放在银行利息多,现在利率2个点都不到,一般低风险的货基、债基也是3个点上下。”

图| 西双版纳一年一度泼水节也吸引许多外地游客前来旅游和考察房产

李校长在一线城市的客户和他算了一笔账,“北上广深核心区域一套价值1000万的房子,如果置换成版纳20套房,按照平均月租金2601元计算,每月租金收益5万左右。”

不过,龙江地产专家陶汉也强调过购房风险,“以旅游、康养为核心价值的房产价格波动远大于普通住宅。普通人首先是满足个人需求,如果有养老或者短期度假需求,就规划好旅居房产的利用率,例如当地托管公司,同时也不要希望房价能有翻番的增值,要理性看待这个问题。”

“最好是有至少150万的资产,或者原住地有房产,才能上版纳买房。”李校长也建议,“我对自己的客户都会直接坦白,西双版纳的投资属性只适合手里有闲钱的人,它的保值可能会比银行大额存款好一点,但变现的周期会比较慢,如果不是改善型刚需的客户是可以考虑。”

对此,刘女士还是比较乐观,“尽管大家对三四线城市未来的楼市看法保守,但如果是三百万的房子,还要考虑考虑会不会贬值和卖不出去,30多万房子,再跌,还能跌到哪里去?”

最近一两年,越来越多普通人在投资环境和投资心理转变后,越来越注重保留现金、保留本金,即使收益率低也比赔了好。

也因此,这些比大额定期存款,中低风险的货基、债基收益率稍微高一些,也看似相对稳定的收租,又成了一部分人的选择。

再加上,直播卖房的方式提高了异地购房的便利度,降低了看房成本,也就加倍促进了异地购房的交易。

正如林先生在采访中提到,直播出现前,不能远程了解西双版纳的情况,手里有点闲钱,又不想投到股市,其实没有更好的选择。

和很多对房产市场悲观的人观点不同,林先生认为版纳房产说不定还有升值空间。

“版纳环境确实适合康养,我研究过养老项目,随着人口老龄化逐渐明显,这个市场空间很大,不是所有城市都能和版纳一样,现在房价跌到一定程度了,过几年就不知道是不是这个价钱了。”

随着人口老龄化的趋势不断加剧,越来越多人开始关注养老问题。据统计,1961年至1973年间,全国人口出生数量达到历史最高峰,这12年间每年约有3000万人出生。如今,这些人正逐渐步入老年阶段,开始考虑退休后的生活安排。

“买在我楼上的是长春的退休老两口,手里有点积蓄,每个月有退休金,然后买了58平的小房,没事俩人还出去旅游,挺好。稳定的生活大家都挺向往。”

不过林先生也强调,“我是这么认为的,不代表所有人。”

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