房价和利率那么高 能买得起房的只剩下这两种人

洛杉矶市银湖区的待售房，此为2022年旧照。（摄影Dania Maxwell／洛杉矶时报）

洛时记者／Andrew Khouri，编译／胡立宗

尽管房贷利率逼近7%，南加房价3月中依然再创新高。高利率、高房价的怪异组合，创造出30年来买屋最难的时点。房市平台Zillow指出，六县平均房价该月达到86万9082元，年增9%，比2022年6月旧高峰还多出1%。

这般高价位加上高贷利率，就算头期款能凑到买价的两成，每个月应缴本息还是高达5500元。

日前刚在北托伦斯（Torrance）看完房的炼油厂经理Tommy Kotero说，“大家都疯了”，他们看的那间到处裂痕的老房子竟然开价89万9000元，“会买的话，我们也疯了”。

房屋供需量在过去两年出现巨幅变化，先是供应量过剩，后来是供应量不足，加上房贷利率持续攀高，能买得起房的只剩下一种人：不需要贷款的买家，或是头期款高到买价五成以上的人。

部分人留着旧家买新家，一些人则是卖掉老家，以至少两成的头期款买房，正如Redfin仲介Alin Glogovicean所说，“资金够的人根本不鸟利率”。

专精东北洛杉矶的他说，三分之一的客户全部付现，另外三分之一头期超过五成。整体来说，三分之二的人头期款超过三成，但他们不是投资客，而是买来自住的。

他说，很多是建筑师与好莱坞会存钱的人，卖了股票换成不动产，或是家人帮忙出钱。一部分人甚至愿意投入退休积蓄，尽管多数财务专家都说母汤。

Zillow的调查发现，同样的趋势全美都在上演，头期款超过两成的案例越来越多。Redfin指出，洛杉矶县2月卖出的房子，23%的买家全额付现，2021年才16%。换言之，没办法立马掏出巨额款项的买家，日子没有最难过、只有更难过。

加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors）指出，2023年第四季，洛县与橙县只有11%的家户能负担得起中位价房屋，这是自2008年次贷风暴以来比例最低的一季。

南加六县中，橙县、圣伯纳汀诺县、圣地牙哥县、范杜拉县的房价已然创下新高，洛县与河滨县只比历史高点少1%。United Real Estate Pacific States的仲介Alicia Fombona说，从沿海到内陆帝国，唯一一种能够对抗高房价、高利率的方式就是合贷，亲戚朋友合买独栋屋或双拼屋，压低月付额。

集成各方看法，房市未来可能出现两种情境：一是供应仍然不足，利率也降不了多少，房价不涨但也不跌；二是利率显著降低，房价将更合理，但大批买家也可能涌入，导致房价上涨。

Zillow的资深分析师Orphe Divounguy说，大概只有一种状况能让房价更为合理，薪资所得持续增加，房屋建案持续增加。但是加州2023年显然走错方向，建筑许可比前一年还少，虽然最近开始出现增加，但多半是盖来卖的独栋屋。

部分加州则要面临时间有限的难关。以一开始提到的Tommy Kotero来说，43岁的他前一阵子和妻子Rikah与四个小孩住进了租来的房子，但是最快夏季就得搬，因为房东要搬回来。他们虽然很想在托伦斯市定居，但是就算年收入16万元的Tommy Kotero也负担不起，妻子Rikah打算出去工作，因为“我们想在托伦斯买房，就得这样”。

（原文来自洛杉矶时报，撰稿记者为Andrew Khouri。原文链接：All-cash offers, wealthy buyers push Southern California home prices to a record ）

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