惨了! 地产经纪炒房爽赚7.3万 8年后被CRA追税100%!

没逃过

昨天刚报了个华人无条件加价抢房最终被罚36万的，今天又爆出来一个加拿大地产经纪炒房被CRA追税的！

事情是这样的，有一名地产经纪在2016年买了套平方，然后自己开始翻修，并在33天之后重新挂牌出售，赚了7.3万，但当时没有申报这笔收益。

如今过了8年，加拿大税务局找上门了，要他将这笔收入当做商业收益申报，且100%纳税，而不是按资本利得50%！

在2022年，加拿大政府为了抑制房地产市场的投机行为，引入了针对住宅房地产的反炒卖规则，且在2023年1月1日就生效了。

按照规定，如果拥有房产时间少于12个月，将无法申请主要住宅豁免，抵扣出售房屋所获得的资本收益，且所有收益将作为100%应税商业收入征税。

当时这个政策出来的时候，税务局就留了一手，表示他们保留追究生效期前发生的炒房活动。

只是没想到，税局会直接查到8年前。

根据法庭文件记录，当时这个经纪参与了多想房地产交易，其中一套房子就是一栋两室一卫的平方，带一个独立车库。

（图示，下同）

这套房子是在2016年10月20日入手的，脱手是在2016年11月21日，为期33天。

在此期间，他从未将房子出租，且最终以近7.3万元的收益出售该房产。

在2016年个人纳税申报单上，这个经纪也没有申报这笔收益。

其实，在2021年，税局就查过一次了，但当时有一个问题，税局必须证明纳税人在提交申报单时做出了可归因于“疏忽、粗心或故意违约或实施欺诈”的虚假陈述，才能在3年评估期外重新评估。

税局那个时候没有指控这个经纪存在欺诈行为，但觉得他的纳税表存在“存在重大失实”。

对此，这个经纪表示自己之所以没有申报房产出售，是因为当年“支出已经抵消了收益，”但法官没有接受这个说法，并指出这个申报单“明显存在虚假陈述，”且是疏忽、至少是故意的。”

结果就是，税局最后还是被批准重新评估这个申报单。

法庭上，地产经纪表示自己至少应该享有资本利得待遇，只有50%的收益需要纳税。

原因很简单，因为他额外支出了两项费用，一是向一家阿尔伯塔省公司支付了40,500加元介绍费，二是向其合伙人配偶支付了20,000加元介绍费。

她表示，这两笔介绍费都是在出售房产时支付的。也就是说，这笔需要纳税的收益从73,000加元减到12,467加元。

但法官没有买账，认为“交易结束时支付两笔介绍费款项的真实性过于含糊、模糊、不明确和不可靠。”

那么，就剩下最后一个问题：这 7.3万的收益是应作为资本收益还是收入征税。

由于经纪根本没有在2016年纳税申报表中报告，法院只能完全依赖审判中提供的证据，来确定加拿大税务局指控的处理是否成立。

在这一点上，经纪也没有详细说明，只坚持说他是想出租房产。

根据被告当时购买这趟房子的融资结构、对主楼层和地下室“立即和迅速的翻新”、纳税人作为房地产经纪人的经验，法庭不能确信纳税人购买该房产的真实意图是出租。

唯一的解释，就是他是为了迅速出售房产，切最终在1个月内赚了约7万的利润。

最后，法官支持税务局将这笔钱按商业收入来百分之百征税。

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