巨大危机！预测加拿大房价年底大跌 温哥华跌10%；房地产破产潮涌来 ...

大家的微信好友中是否有不少地产经纪朋友，周末是否被刷屏的Open House和卖房广告而淹没。这种现象已经近2年没有出现过。

市面上出现大量房源和焦急待售的房主，但与之相反，买家反而现在并不急于出手。

人们不禁要问，利息都降了，加拿大地产市场到底是怎么了？

著名经济研究机构牛津经济研究院（Oxford Economics）发布的一项预测又给急于卖房的房主浇了一盆冷水。报告作者Tony Stillo和Michael Davenport表示，加拿大房价今年尚未见底。

报告预测到2024年第四季度，全国房价将进一步下跌5%。房价从2022年第一季度销售高峰以来的跌幅将达到18%。

究其原因，报告认为主要是由于房价太贵，超过人们的负担能力，以及抵押贷款续约对家庭的压力增加，很多人考虑出售住房。这使得买房的人数下降，导致下半年房源上市的速度将超过需求的增长。

他们预测，加拿大主要大都市地区的房价将受到严重打击。

预测房价最贵的两个城市的跌幅将更大，温哥华在年底前将下降10%，多伦多为7%。

哈利法克斯、卡尔加里、魁北克市和温尼伯等市场将出现“显著的价格回调”。

虽然央行已经连续两次调低基准利率，但经济学家们表示，即便是这样，房主在续约抵押贷款时的利率仍会“显著”高于之前的利率。

这将导致严重问题，到明年中期，抵押贷款支付占可支配收入的比例将达到9.3%的峰值，这是自1990年以来未曾见过的水平。

这又反过来增加了房屋销售的难度。

如果到2035年，加拿大可以建造420万套住房的话，住房负担能力有望改变。但报告作者也明确指出，温哥华和多伦多这两个城市的房价不可能变得可以负担。

买房的动力遭到抑制，贷款利息高的惊人，加拿大的房地产开发商也挺不住了，自金融危机以来最大的破产潮正如洪水般涌来。

根据联邦破产监督办公室的数据，在过去的一年里，破产的房地产公司和项目数量急剧上升，现已接近超过全球金融危机期间的水平。

今年1月至5月，加拿大每个月平均有20起涉及房地产、租赁或租赁业务的破产案件。公司要么寻求破产保护，要么根据《破产和无力偿债法》提出债权人建议，以便更容易地管理其债务。

按此速度，加拿大今年预计将有约240起房地产破产案件，比2023年增加57%，比2009年全球金融危机和经济衰退期间的水平高出13%。

多伦多市中心Sam Mizrahi的豪华公寓大厦“The One”是未能偿还贷款的最知名项目之一，贷款金额达16亿元。而其他数十个开发商也面临类似的贷款压力，有的已经申请破产保护。

示意图

2017-18年，由于利率极低，民众买房热情高涨，预售楼盘进入黄金期。似乎开发商只要有块地，搞出一个方案，就能很快将项目预售一空。

然而，后来进入了疫情，以及之后利率的迅速提升，开发贷款翻倍甚至高达原来的3倍，中小型开发商无力承担。

即使项目能够顺利进行，但是之前购买楼花的客户却可能因为利率而无法完成交割。种种不利因素导致了开发商破产案件数量迅速增加。

安省的小型开发商Maplequest Ventures在布兰普顿有两个地块。他们计划在其中一个地块上建设147套联排别墅、288套中层公寓和1599套高层公寓。

2017年，其向KingSett Mortgage Corp.借款2400万元。直到2021年，贷款利率为银行的优惠贷款利率加5.8%。但随着央行不断加息，KingSett的优惠利率从2.45%上升至7.2%。

开发商最终不堪重负，现在债权人已经申请法庭指定的托管人来监督该项目。

此外，建筑成本在最近几年也飞速上涨，根据加拿大统计局的数据，加拿大主要城市的建筑成本已经比2017年上涨了81%。

贷款机构有时不惜多次延长开发商的还款期限，但最终仍不得不接受托管项目的现实。

央行下调利率后，借贷成本依然很高，预售公寓的需求仍然很低。

开发商过去能够将其更高的成本转嫁给买家，但价格上涨如此之高，买家已经无法负担新公寓单元。

对于那些已经购买了投资物业的人来说，房价已经达到一个临界点，绝大多数新公寓业主在资金上陷入困境，他们能够收取的租金不足以支付抵押贷款和其他费用。

例如，在多伦多地区，预售公寓的要价自2017年以来几乎翻倍，达到每平方英尺约1,345元， 550平方英尺的公寓价格高达74万元。

地产的寒冬还会持续多久呢？

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