把账算明白：数据说话，在加拿大投资房产到底划算不划算？

如果投资，到底是选股市还是选房产，相信很多人搞不清楚其中的奥秘。

图源：51记者拍摄

手头有现金的投资者有很多选择，大多数人仍然选择将资金投入到房产。但如果你对租房还是买房的争论持中立态度，那么真正的问题在于购房能否为你带来最大的投资回报。

衡量回报有很多方法，但为了简化问题，我们来看看相对于通货膨胀的相对回报。

通货膨胀很重要，因为它是一个“ sneaky thief”（潜行的窃贼）。当你出售房屋、股票或其他资产时，你的钱不再像你购买时那么值钱了。在计算你的投资真正赚了多少钱时，你必须将这种侵蚀考虑在内。

现在，投资选择比比皆是，但我们只关注历史上表现优于通货膨胀的两种最受欢迎的资产：房地产和股票。

为了简明扼要，我们做一些基本假设：

我们将依赖加拿大统计局的消费者价格指数来衡量通货膨胀。在那些阴谋论者开始打字之前，使用替代衡量标准不会改变我们的结论。

对于平均房价，我们将使用加拿大房地产协会（CREA）的价格数据。

对于股票代表，我们将使用标准普尔500指数（地球上投资最多的股票指数）和TSX综合指数（加拿大主要的股票指数）。

标准普尔500指数投资的货币波动将不纳入我们的计算。有人可能会说，如果美元失去其储备货币的吸引力，加元兑美元可能会随着时间的推移而升值——但也有反驳意见，所以我不会深入探讨这个话题。

无论如何，以下是自1980年1月以来（可靠的国家住房数据最早的时间点）的数据显示：

从绝对收益来看：

标准普尔500指数：5,079%

TSX综合指数：1,191%

平均房屋：1,011%

与科技驱动的美国股票指数相比，加拿大房价的升值被远远甩在了后面。

但现在我们考虑通货膨胀，这个慢慢扼杀你购买力的“金融死神”。

根据通货膨胀调整后，年化回报率如下：

标准普尔500指数：6.0%

TSX综合指数：2.7%

平均房屋：2.4%

尽管在20世纪90年代大部分时间里都在“打盹”，但真实的房价表现令人印象深刻，优于加拿大股票。

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然而，经过44年的通货膨胀调整和股息再投资，标准普尔500指数投资的回报将是房产投资的四倍——这还不包括税收。

但等等，还有更多需要考虑的：

当然，通货膨胀和升值并不能说明全部情况。

正如前文所述，当你在免税账户之外的账户中清算资产时，加拿大政府喜欢从中分一杯羹。这就是为什么房产所有权因为加拿大的主要居所免税而缩小了差距。

相比之下，在注册退休储蓄计划（RRSP）中投资股票，在提款时需要按照你的边际税率缴税。

或者，你也可以投资于免税储蓄账户（TFSA）或首次购房储蓄账户（FHSA），在取出回报时无需向渥太华支付任何费用。

或者你可以在非注册账户中投资，主要支付资本利得税，这通常比普通所得税的痛苦小得多。

无论如何，标准普尔500指数的回报率彻底压倒了加拿大房地产的表现，根据一个人的税收和策略假设，实际净回报翻了一番以上。

除了回报之外，还有无数其他因素，一篇文章无法涵盖，包括：

房屋所有权隐性成本，如物业税、土地转让税、公寓管理费和评估费（如果适用）、保险费、维护费、房产经纪费和其他交易成本，所有这些都会大幅削减房地产回报。

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ETF交易/管理费，这会侵蚀股票回报（使用多元化指数基金可以保持这些费用较低）。

个人适用因素、投资时间范围和风险承受能力。

各个房地产市场的相对潜力。

定制和投资自己房产的愿望，如果你住在公寓里，这可能不是一个主要因素。

标准普尔500指数可能因人工智能推动而获得的收益。

考虑到人口增长放缓和渥太华推动更多供应，住房回报的不确定性。

抵押贷款本金支付的强制储蓄效益，这对那些自律性较差，不会严格投资股票基金的人来说是一个因素。

还有拥有房产的精神效益。我明白这一点——有些人只要知道房产证上写着自己的名字，没有人会来拿钥匙，他们就能睡得更好。

但可观的投资组合也能建立信心，同时提供更好的流动性。

此外，租房和投资并不意味着你永远不必买房。根据租赁物业和省级租金管制法律，你可能会找到一个不错的租赁房屋住上十年或更长时间，让你的资产增长，然后当你建立了“战争储备金”之后再购买。

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