温哥华市正考虑允许后巷屋与主屋分割出售

温哥华的后巷屋或后院屋是否可以透过分割单户住宅土地与主屋分开拥有和出售？

本周稍早，温哥华市议会批准了一项动议，指示该市府工作人员探索提供此类机会的可能性。

目前，温哥华市约有6000栋后巷屋，此类二级独立式住宅的数量每年增加300至400栋。

这项由ABC市议员杨瑞兰(Sarah Kirby-Yung)和麦嘉信(Mike Klassen)提出的动议，要求市府工作人员探索并比较此类地块与多栋独立式住宅的分层和细分情况。细分市场将使其划分为两处独立的永久产权房产。

据称，这将为购房者提供更多选择，包括首次购房者、缩小住房规模和居家养老的长者，以及跨代居住者，而不是像目前常见的无担保长期租赁和类似Airbnb的短租房。

此外，有人提出，这可以简化后巷屋的建设融资机会，因为它无需涉及非居民方的复杂协议，以及与地块上主屋相关的按揭。

“建造后巷屋是一项艰巨的财务挑战，目前还没有能力像多户住宅那样对其进行分层或细分。”杨瑞兰在审议中表示，并指出西雅图和加州几年前就已实施改革，允许单独拥有房屋，迄今为止的成果令人鼓舞，小型灵活住房供应有所增加。

据Daily Hive报道，在温哥华建造一栋后巷屋的成本在40万至80万元之间，甚至更高，具体取决于场地条件、规模、范围、材料、连接至公用设施，以及整体设计。与作为整个地块重建计划的一部分，在新主屋旁建造后巷屋相比，在现有房屋地块上增建后巷屋的建设成本溢价更高。

也有人建议，改变政策，允许将独栋住宅地块细分为二级独立式住宅，这可能更具挑战性，而分层居住则可能更容易、更快捷地实现——即使作为初步的临时措施。

目前，后巷屋无法与独栋住宅分层出售，而市政府的后巷屋政策主要目的是在独栋住宅社区提供更多的租赁机会。此外，许多现有的后巷屋(自2009年以来市政府允许的一种类型)也兼作车库，通常是为主屋居民而非后巷屋居民预留的。

根据容积率密度限制，后巷屋结构通常限制为1.5层，最大建筑面积为900平方呎。

但对于多单位房屋，可以透过现有的特色保留激励措施，选择分层产权并单独出售此类建筑。

“这不会是件容易的事，但我认为绝对值得继续努力。”麦嘉信说：“如果这意味著我们能很快做出改变，允许分契式产权，然后继续进行细分工作，我也可以接受。但至少我们会推进这项工作。造成这一切的一大原因是，目前资金非常紧张，任何类型的住房开发都需要外部融资，而且非常困难。”

哈里森(Luke Harrison)是Smallworks的业主兼合伙人，该公司专门建造后巷屋。他向市议会提出了这样一种情况：多代同堂的家庭被迫签订复杂的共同所有权协议，协议规定双方必须是按揭的共同借款人，或者由收入固定的年长父母出资购买新房。

“许多家庭，尤其是年轻的购屋者，表示如果没有明确的产权，他们就无法获得融资。即使可以，他们也没有真正实现财务独立。由于所有权在法律上并不独立，他们只能偿还贷款，却无法积累自己的房产净值。”哈里森说。

“相比之下，土地分割可以实现完全产权，这为传统的按揭融资和建立长期财务安全提供了机会。”

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