地产经纪佣金垄断集体诉讼和解：RE/MAX赔780万，卖家都有份

加拿大高度受控的房地产体系出现了第一道裂缝。RE/MAX Ontario-Atlantic Canada（RE/MAX）率先“脱队”，成为首家在针对行业佣金规则和董事会架构的集体诉讼中达成和解的经纪公司。这笔780万元的和解案近日公布，同时伴随着一次行业重大转变——该区域经纪公司将结束对其代理和加盟商强制加入地产局的要求。此举将直接打击数十年来主导市场的MLS关联佣金模式，并打击加拿大房地产协会（CREA）和地方地产局的主导地位。2010年3月至2025年7月期间的所有卖家都有机会拿到赔偿金。

图源：RE/MAX

加拿大房地产面临涉嫌操纵佣金的集体诉讼

这起集体诉讼代表了2010年3月至2025年7月期间的所有卖家，指控包括RE/MAX在内的公司、地产局和特许经营商协助操纵佣金价格。诉讼由Mark Sunderland和Kevin McFall领导，他们主张，强制的MLS挂钩补偿抑制了竞争并推高了房价。这些规则要求卖方支付买方经纪的佣金，违反了加拿大《竞争法》。

RE/MAX 率先成首家达成和解的加拿大房地产经纪公司

首家脱离加拿大正式化房地产行业阵营的公司是RE/MAX Ontario-Atlantic Canada Inc.，它是RE/MAX的一个区域分支，业务覆盖安省、新不伦瑞克省、纽芬兰、诺瓦斯高沙省及爱德华王子岛省。

RE/MAX在今年2月首次宣布达成初步和解，但直到8月12日才公布细节。

RE/MAX同意支付780万元，配合并协助对未和解方的持续诉讼，并在业务实践中实施改革——最重要的是取消对加盟商、经纪人和代理必须加入特定地产局或遵守限制性规则的强制要求。不过该和解并不构成对责任的承认，RE/MAX房地产公司仍否认有任何不当行为。

该和解协议仅适用于RE/MAX卖家。选择退出RE/MAX和解的卖家需在2025年9月22日前提出，以避免受条款约束。法院计划于2025年10月6日审查协议，届时可能最终确认这部分集体诉讼的结果。

非RE/MAX的集体诉讼参与者将在案件进展中获得最新信息。

图源：51记者拍摄

RE/MAX和解对其他经纪公司的压力

该协议是对地产局体系的首次重大冲击，引发了人们对其结构完整性的质疑。通过取消代理和加盟商的强制入会要求，RE/MAX削弱了维系行业规范——包括佣金规则——的关键杠杆。

目前，MLS的参与与地方地产局的会员资格绑定，而地方地产局会执行要求预设买方经纪佣金的规则。这造成了所谓的“引导偏差”，即经纪人可能因为更高的佣金结构而优先推销某个房源，而非基于客户需求推荐。在未必事先明确告知原因的情况下，经纪人因报酬驱动而推销某套“理想”房源。经纪人高额佣金通过房价体现——最终让买家支付更多成本。

RE/MAX的和解使其他经纪公司面临退出限制性政策的压力。如果认为这是正确路径，为保持竞争力，一些经纪公司可能会效仿。然而，并非所有公司都会接受这种做法。

由于和解是在经纪公司层面达成，协议条款可能不同——有的或许不包括运营方面的变动。相关方也可以选择将案件提交审判，如果有时间和资金挑战诉讼的话。如果胜诉，就能证明自身清白；如果败诉，则可能面临更高额的赔偿责任。

图源：51记者拍摄

加拿大有组织房地产体系出现裂痕

加拿大房地产很大程度上依赖所谓的“有组织房地产”，包括联邦层面的CREA、省级地产局（如OREA）和地方地产局（如TRREB）。这些组织依靠强制会员制来维持MLS的准入权和统一的佣金结构。一家大型经纪公司如RE/MAX为代理和经纪人取消限制性政策，是对有组织房地产体系的一次重大打击——大幅削弱了其权力。

这起集体诉讼也正值竞争局调查类似领域之际。

2024年10月，竞争局开始调查CREA的佣金规则和房地产经纪人合作政策。2025年5月，它又将魁北克省房地产经纪人专业协会（QPAREB）及其MLS运营商Centris纳入调查。随着这起集体诉讼在重叠领域取得进展，竞争局越有可能看到行业在主动作出改变。

在RE/MAX宣布和解后，CREA发表声明说：加拿大房地产协会 (CREA) 支持其超过 160,000 名房地产经纪人的每一位会员，捍卫他们在支持全国各地的客户和社区方面发挥的关键作用。

CREA目前正在就两起集体诉讼进行辩护。

CREA首席执行官Janice Myers表示，“这一消息不会改变CREA一直以来的立场和针对这些指控的辩护。我们仍然认为这些指控毫无根据，并将继续致力于支持我们的房地产经纪人会员”。CREA将与我们的共同被告（包括地产局和协会、特许经营商和经纪公司）一起继续捍卫这些行动。

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