BMO警告：央行降息太猛，加拿大房市泡沫或卷土重来！

加拿大对房地产的“沉迷”可能会限制央行应对经济环境变化的能力。加拿大央行（BoC）在9月会议上如预期下调隔夜利率25个基点至2.50%。

市场预期未来还会进一步接连降息，但BMO经济学家警告，若行动过快，可能会逆转房地产市场近期的稳定趋势，重新点燃投机和过热。

实际利率与负实际利率

在理解BMO的警告前，需要先弄清两个关键金融概念：实际利率和负实际利率。

实际利率 = 名义利率 – 通胀率。

目前隔夜利率为2.5%，通胀率为1.9%，实际利率仅 0.6%，几乎接近零。

负实际利率 出现于通胀率高于名义利率时。此时借贷成本低于货币贬值速度，债务随着时间推移反而“更便宜”。决策者通常利用这一点来刺激借贷、增加流动性和带动需求。

但关键问题在于：通胀该如何衡量？官方CPI波动较大，因此央行更倾向于看“核心通胀”。8月数据显示：普通CPI（2.5%）、修正CPI（3.0%）和中值CPI（3.1%）。

按这些指标算，实际利率已经接近或低于零。

此外，部分银行还担忧统计局最新的CPI模型可能低估了真实通胀。但这属于另一个话题。

加拿大房地产狂热：便宜信贷是最大推手

加拿大房地产几十年的上涨故事，原因众说纷纭：投机、移民、土地稀缺……但BMO认为，唯一必不可少的条件就是廉价信贷。

BMO加拿大利率与宏观策略师 本杰明·赖茨斯（Benjamin Reitzes） 表示：“住房已经是加拿大人至少20年的执念，而自金融危机（GFC）以来，超低利率就是推动市场的喷气燃料。”

房价对利率极度敏感

过去二十多年，加拿大房价受益于持续下降的利率，借贷更便宜。2020年利率几乎降至零时，信贷几乎是“免费”的，房市出现疯狂上涨。随着央行加息，哪怕人口创纪录增长，房屋销量和价格也迅速下滑。

赖茨斯解释：“利率回归正常后，市场终于恢复了一些理性，泡沫也消退不少。”

但他警告，如果央行降息过度，可能会抹去这些成果，甚至再次刺激过度投机。

BMO：加拿大央行不应触碰负利率

BMO警告决策者：应避免让实际利率转负，甚至避免名义利率降到“1字头”。一旦突破这个心理关口，将极可能引发购房者和投资者的新一轮狂热。

赖茨斯直言：“如果回到负实际利率，或名义利率进入1字头，必然会重新点燃房地产投机，这显然不是政策制定者希望看到的。”

BMO认为，就业市场疲软与通胀放缓为降息提供了理由，但同时提醒：房市风险应限制央行降息的幅度。短期内，降息可能带来缓解，但长期看，它将威胁住房市场稳定、未来可负担性，乃至整体经济前景。

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