香港新移民遭断水电逼迁事件继续延烧 发展商向两女租客索偿15万

今年7月，两名来自香港的新移民女租客在多伦多爱静阁租住一个柏文单位期间，突遭发展商通知须于“24小时内搬离”，其后更被断水断电长达9日。事件已提交安省租客与业主仲裁委员会（LTB）处理。但近日发展商再向安省高等法院入禀，向两女租客追讨15万元损失，令争议再度升温。

突遭急令搬迁及断水电供应　酷热天气下挨过9日无水电

两名陈姓女租客自今年4月起租住该单位，7月底突然收到发展商通知，指单位仍未完成正式交楼程序，要求她们于24小时内迁离。二人指已交付相等于近半年租金的款项所以拒绝即时搬走后，随即被断水断电，自8月1日起生活陷入困境；当时多伦多气温逾摄氏30度，二人如置身 “酷热煎熬”。

租客陈小姐11月13日接受星岛专访时，对被索偿15万元感到无助。(星岛记者摄)

两女多方求助  暂解困局

她们向多伦多市府及三级议员求助，亦于8月6日向 LTB 入纸。翌日获LTB颁发一道临时命令，要求物业拥有方即时恢复水电。至8月9日晚电力重启，翌日中午供水亦回复正常。

该租务纠纷案件于8月底正式在 LTB 开庭，租客诉求包括：确认发展商是否成为“合法房东”，以及就8月物业断水断电行为要求作出惩罚。然而，审裁至今未有裁决。

星岛新闻网今年8月率先独家报道“逼迁事件”，引发社会关注。

安省业主和租客仲裁委员会曾于8月7日发出命令，要求拥有业权一方需立刻恢复水电供应。(星岛图片)

看楼期间突收高院传票　限期抗辩否则视作败诉

岂料三个月过后，近日事件又再升温。最近，两位租客陈小姐收到发展商派员上门递交安省高等法院的诉讼文件。提告人为Sheppard Garden Inc. (与租住物业发展商“95发展公司”注册地址相同)，指二人属“非法占用”单位，发展商要收回。在法院文件中，提告人要求她们清空单位，并就未能卖楼之损失向她们追讨15万元赔偿。二人需在20日内提交抗辩，否则将视作自动败诉。

陈小姐接受加拿大星岛新闻网专访时忆述，自8月恢复水电后，发展商未再主动接触她们。但最近两星期，对方开始请潜在买家上门看楼。发展商会提前24小时通知陈小姐有人上门，而陈小姐亦会留在单位配合，开门给人“看楼”。不料几日前有人看楼期间，发展商确定她本人在场时递上法庭传票，“他明知我在屋内，便派人专程来送上传票”。

她坦言对15万索偿感到极度徬徨：“原本我打算住到12月底租金期满便搬走，但如今突然被告，又要求赔十五万，我不知如何是好！”

安省高等法院诉讼文件显示，两名租客被要求清空单位，并遭追讨15万元赔偿。(星岛图片)

法律顾问指高院诉讼不合理　租客成无辜受害人

代表两名租客的法律顾问 Raymond Lee 表示，发展商向高院入禀之做法 “并不合理”，因双方争议正由安省租客与业主仲裁委员会(LTB) 审理，并等待裁定发展商是否属涉事单位的“实质房东”。他评论指，一旦LTB判决发展商须接管单位并成为法定房东，租务关系即受《住宅租务法》（RTA）规管。根据安省法例，有关租务争议应由LTB 专责审理，“除上诉外，高院无权介入”。

因此发展商现时向高院提出诉讼及向租客索偿，或是绕过既有租务制度。法律顾问批评，今次事件的爆发令租客无辜受累，形容他们属“完全的受害人”。他质疑，作为具规模的发展商企业，理应与住户商讨善后方案，而非一开始便以法律手段向租客施压。

代表两名租客的法律顾问Raymond Lee接受星岛专访。(星岛记者摄)

“房东”疑挞订失联　发展商否认两女租客身份指“非法占用” 

陈小姐强调，自己由4月底搬入爱静阁这间柏文单位时，已缴付5个月可抵租的按金。5月已向管理处完整登记租户资料，按计算可住至12月底。8月逼迁事件过后，陈小姐与原房东再无联系，亦只在看楼安排方面收到发展商的知会。

当被问及该间单位当前的状态及原与陈小姐签约之业主何在，陈小姐透露，据知原房东的按揭贷款未能成功批核，导致单位最终无法成交，相信已挞订，已经 “违约（default）”。她又指发展商亦声称一直无法联络原房东。陈小姐认为，当前情况如同银行收楼：一旦业主断供，业权通常移至银行名下；在此情况，此单位在未完成交易前应属发展商。

法律顾问Raymond Lee亦对星岛表示，当陈小姐入住时，有一份合法的租约在手，租赁关系是无法否认的。陈小姐亦提及，自己早于4月入住、5月向管理公司完成租户登记，“他要甚么资料我都提供了”。而发展商亦曾致电要求她搬走，故不能否认她的存在与租客身份。因此她认为，自己的身份始终是合法租客，“我有向不同法律意见咨询，全部都告诉我，我是一名租客（tenant），不会因为业权转换而无缘无故变成非法占用者（trespasser）”。

惟陈小姐及法律顾问都强调，发展商一再否认与租客有任何租务关系。陈小姐忆述发展商对其声称 “我们没有任何授权”，以否定她们的租客身份。法律顾问Raymond Lee亦提及，针对LTB开庭聆讯，发展商代表律师曾回复，指他们“告错对象”、“不应在 LTB 告我们”。陈小姐对此表示理解：“发展商若承认我是租客，便无法正当地驱赶我，也无法合理解释之前断水断电的行为。所以他们只能坚称我是『非法占用』，否则整件事无法自圆其说。” 

早前8月两名女租客遭断水断电时情景。(星岛记者摄)

早前8月两名女租客遭断电时，只能以手机照明。(星岛记者摄)

两名女租客遭断水断电时，只好靠临时便㩗式工具煮食。

高院索偿15万司法成本高昂　租客：等于被逼离开加拿大 

初时收到高等法院传票，陈小姐也试过找法律求助，但收到回复指“普通法律诊所无法处理高院案件，只能处理 LTB 相关事宜。”

她无奈直言，事情去到安省高等法庭后，她们必须想办法处理，否则会直接判败诉，“ 其实我们不是那些很有钱的人，我们都是租楼住，在这里又没有物业，又没有很多财产，所以我也不知道为什么他要这样搞我们，他叫我赔15万，就是叫我离开加拿大。”

法律顾问Raymond Lee亦指出，高院诉讼费用确实高昂，尤其涉及辩解或出庭程序，“所以我觉得其实有一点欺压的成分”。

Raymond讲解指，由于高等法院门槛较高，当事人通常需要聘请大律师处理，因此费用自然水涨船高。举例而言，一般律师按时薪计算可能约250元/小时，而大律师则至少450元/小时；单是撰写一份辩解书，费用就可能4,000至6,000元不等；若出庭，一天的费用按照5小时计算，也要2,000至3,000元左右。他直言，这种高昂成本往往对普罗大众或弱势社群形成实质压力，“某程度上，就是在欺凌、在欺压。”

当前，Raymond指会帮陈小姐在20天限期之内提交一份“辩解书”，对法庭解释合法租约之存在，亦会建议陈小姐入禀小额钱债法庭，控告发展商及其子公司如物业管理公司。

Raymond亦提醒，若其他租户收到类似传票，“千万不要恐慌”，首要是冷静处理并寻求法律意见。他表示：“在法律上，任何已入住的租客都不会被随意赶走，除非法庭发出正式驱逐令，并由庭警（sheriff）亲身上门执行；在此之前，无论是发展商、管理公司，甚至警察，都无权要求租客离开单位。”

法律顾问提醒租客：临时入住等同租赁，驱逐须经租务法庭 LTB

过去几年，加拿大楼市曾连年畅旺，惟近年随楼市逆转，愈来愈多买家未能完成交楼（ closing）。Raymond建议租客，随著经济及楼市逆转，在租新单位时需特别谨慎。他建议，首先应透过有资质的地产经纪处理租务；其次，经纪有责任核实该买家在临时入伙（occupancy）期间，是否获发展商授权出租单位；最后，租客亦应多了解发展商及业主的背景，包括发展商的信誉及业主的财务实力。他提醒，近期因楼市急速回落，已有不少买家无法完成交易，因此租客更须小心，以免受影响。

Raymond补充指律师楼近来亦接获大量业主查询。“几乎每天都有人致电求助，询问是否可以不完成交楼、以及不成交的后果”。惟Raymond强调，“不可以不 closing，不要发梦！”他亦指，大部分发展商都会采取法律行动追讨买家因未能成交而造成的价差损失，因此买家切勿抱有“不成交仍可全身而退”的幻想。

至于买家一旦无法完成交楼（closing），发展商通常会采取甚么行动？Raymond解释，若单位有人在临时入伙（occupancy）期间已经入住，发展商往往会尝试先收回单位，并向法院申请驱逐命令。不过，他评论指，近期数宗个案显示，高等法院并无权在此阶段直接下令赶走买家。他提及自己知悉一宗案例中，发展商最终转往房屋租务仲裁庭（LTB）申请驱逐。他指原因在于楼花临时入伙（occupancy）期间，虽然买卖双方已签署买卖合约，但业权尚未完成转让，发展商实际上只是向买家授予一份入住许可（license）。在法律上，买家在此阶段同时具备“买方”及“licensee（持牌入住人）”的身份，其关系更接近一份已生效的简单租务安排。因此，一切涉及驱逐的程序必须经由租务法庭 LTB 处理，而非由高等法院直接裁定。

寻求省议员协助未获回复　盼澄清租客权益

陈小姐又表示，早前曾向安省省议员白必勤Aris Babikian（MPP）发送电邮寻求协助，但一直未获任何回复。她认为，租务事务理应由省级议员跟进，期望对方澄清租客在楼花临时入伙期间期间是否享有完整租客权利，避免被业主或发展商任意驱逐。她亦促请议员倡议立法，明确规范过渡期租客权益，保障居住安全。

星岛已就此事联络安省省议员白必勤。惟针对租客遭发展商索偿15万元一事，白必勤办公室回复指，由于事件已进入正式法律程序，涉及安省高等法院审理，因此省议员介入或就案件发表评论皆不适宜。

星岛亦已就此事查询发展商“95发展公司”，截至发稿前未收到回复。

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