新房贷法规调涨最低首付将带来哪些影响？ 房市会冷吗？

最近正准备买房的人士要注意了，从下周一2月15日开始，将正式开始实施新的房贷政策。

加拿大财政部长默尔诺（Bill Morneau）在去年12月11日宣布，联邦政府为压制多伦多和温哥华两地过于火热的房地产市场，决定将房贷首付最低要求从房款的5%提高至10%。

联邦政府采取渐进式首付政策

只影响50万到100万之间的房子

加拿大将采取的“渐进式首付政策”新政将于今年2月15日正式生效，主要影响的是价值超过50万元的房屋。

联邦政府表示，购买50万以下的房屋不会受新政策的影响。自2月15日起，购买价值50万元以上的房屋，50万以内的部分仍然维持最低首付5%，而超出50万的部分的最低首付升至10%。

加拿大财长默尔诺表示，房价在100万加元以上的房子，本来就要求首付至少20%，加拿大抵押贷款和加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）不对百万以上的房产提供保险，所以新规定跟这些高端房产无关。

举例来说，如果买家在温哥华购买了一间80万的城市屋，那么首付款将由原先的4万增加至5.5万。

目前政策是，100万以下的房子，买主只需要支付5%的首付。超过100万的房子，法律规定的首付为20%。

新政关键点

购买50万元以上房屋，须多准备首付；

首次买房者及他们的家长受最大冲击；

在新政正式生效的2016年2月，房屋销售可能会突然升高；

2008年至2015年 

加拿大曾数度收紧贷款政策

在过去一年中，加拿大大城市如多伦多与温哥华的房地长市场火热。根据加拿大房地产协会的统计，2015年，多伦多房屋平均价格达到了63万加币，比对上一年上升了7.5%；而在温哥华，房屋平均价格都在一百万元左右。

有分析人士指出，这一政策在短期内可能会起到缓解房地产市场过于火热的势头。但长期来说，这政策并不一定见效。

地产专家Don Murray表示，这个政策固然有一定冷却作用，但是，当拥有房产成了一种心理需求，10%的按揭也阻止不了人们置业的心。

 侧面反映房价推手并非海外买家

首次购房者受最大冲击

联邦政府无疑是在释放收紧房贷、降低银行信用风险的信号，但也反映联邦政府并不认为海外买家为房市的主要推手。在一般情况下，海外买家需支付35%的首付款，才能拿到银行贷款，所以无论最低首付比例为5%还是10%，都和海外买家没什么关系。

新政一旦实施，受到最大冲击的将是首次买房者。因为首付要求的提高，将会增加首次买房者贷款难度。

财政部长默尔诺称，这项新措施是为了促进公平，并限制那些资金不足的人在低利率刺激下大肆贷款，鼓励他们购买较为便宜的房屋。

申请过多按揭买房潜在一定危险，尤其在将来房价下跌时。Canadian Centre for Policy Alternatives一报告指出，假如房价下跌20%，大约有10%的40岁以下置业者将面临破产。

对多伦多、温哥华的影响微乎其微

房市低迷地区再度受创

大温和大多地区房价昂贵的根本原因是房屋和土地供给不足，提高首付比例并不能解决这个根本问题。而因全球油价大跌，房价已不断下跌的阿尔伯塔省，可能会因为首付要求的升高再度受创。

卑诗房地产协会（British Columbia Real Estate Association）首席经济学家穆尔（Cameron Muir）表示，新政对大温楼市成交及价格的影响都十分轻微，目前大温房屋交易中，仅有约36%价格在50万至100万元间。同时，这些房屋若有贷款，很大比例首付也高于5%。

从加拿大房屋贷款的监管和政府规定来看，能够影响银行房屋贷款政策的力量主要来自于四个方面：加拿大财政部及加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）、联邦金融监管局（OSFI）、加拿大央行（BOC）以及商业银行/其他非银行金融机构。财政部可以用行政命令指导CMHC的贷款保险政策；银监会有权制定商业银行房贷政策审批标准指导意见；央行有权调整银行间隔夜拆借利率；商业银行有权自己修改房贷政策和风险偏好。

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