马光远：中国房地产跌不动了

中央政治局会议再次提努力稳定房地产市场。

这次提稳定房地产市场究竟释放了什么样的信号？目前的整个房地产市场究竟处在一个什么样的阶段？有没有到底部？

对于房地产市场一个最大的变化是，大家开始讨论房地产市场有没有见底。前两年这个讨论比较少，原因就是当这个月整个市场的交易量还不错的情况下，下个月立即往下走，整个市场总体处在一个下行的阶段。

但今年不一样了。

今年春节过后，三月份以来，北上广深和热点城市比如杭州、成都等，二手房的交易量出现了明显的反弹。

2026年3月，上海二手房网签量突破3.1万套，同比增长6%，较1月增长37%，创近五年以来新高 。

北京的交易量接近两万套，3月北京二手住房网签19886套，同比增长3.4%、环比增长144.6%，创十五个月以来新高，交易量突破了荣枯线 。

大家如果看三月份环比前两个月的数据，环比的增幅大多数超过100%。当然这种环比没有太大的意义，毕竟二月份大家都在过春节。但就绝对的量来看，都创造了近几年以来的新高。

看房地产市场的温度，最重要的看二手房，看二手房最重要的看北上广深和热点城市。

从这个来讲，三月份突破荣枯线，特别是像上海创五年新高的交易量，市场整个温度明显好转。看七十个大中城市的房价数据，3月份新房环比价格上涨的城市有22个，二手房价格上涨的城市有16个，远远高于一二月份 。

从价格来看，很多数据仍然在往下走，但跌幅在大大的收窄。

特别是一线城市，2021年以来首次出现新房、二手房价格环比同时上涨。价格信号也比较明显。

当然，热度能不能持续很重要？三月份不错，但四月份能不能持续，这是最关键的。

从4月份来看，相对于3月份整体的爆发式反弹，4月份到现在为止，北上广深的数据相对于3月份有所降温。尽管有所降温，从目前的数据来看，北京4月二手房成交约1.55万套，同比增长16.6%；上海约2.04万套，同比增长29.6%；深圳约5733套，同比增长37.4%，突破5000套荣枯线。

四月份整体的热度还在持续。

再看一下成都、杭州，明显的热度也维持住了。

看房地产的库存。国家统计局数据显示，2026年3月全国商品房待售面积同比下降0.1%，为2021年7月以来首次下降，库存拐点初现 。这说明整个市场的库存慢慢在变化。当然每个城市不一样，一线城市不一样，二线、三线都不一样。

很多三四线城市库存去化周期普遍在3—5年，部分城市甚至超过8—10年，可能还需要好多年的时间才能消化完。

看调整时间。大家老听到有人问，现在已经调整到第六年了，正常情况下会调整多少年？市场到了现在这个程度还会怎么往下走？国际上房地产市场很难简单对比，但差不多有共同的规律。

正常情况下，下跌的周期就是5—6年左右，每一轮房地产下跌的周期差不多就5年左右，我们现在已经进入第六年（2021年高点至今）。从世界上很多国家绝大多数国家每一次调整下跌的幅度来看，房价下跌幅度在30%—35%左右 。

我们现在全国平均下跌的幅度超过40%，一线城市普遍在30%—45%，部分三四线城市超过50%。从下降的周期和下降的幅度来看，也基本差不多了。

这个时候，中央政治局会议明确提出“努力稳定房地产市场”，这是房地产市场见底的基本信号。

但我要强调，这个见底不是指的一下子就反弹。这一次房地产见底以后，在底部要磨多长时间，真不好判断。有些城市价格可能到了底部，哪怕跌了50%，哪怕不跌了，但在几年以内差不多就是这样，比如三四线这些城市。但该涨的城市也会出现一些价格层面的反弹。

市场见底以后，未来整个市场的变化一定是严重分化。千万不要认为市场见底以后，整个市场又会出现一个多大的反弹。我们只能说可能跌不下去了，但要涨起来是另一回事。