多伦多公寓市场血流成河：卖家亏本抛售，开发商集体观望

卖家苦等买家，公寓挂牌难成交

2022 年初的狂热过后，多伦多公寓市场已进入“寒冬”。地产经纪人 Davelle Morrison 今年 3 月在市中心 Corktown 区为客户挂牌一套 650 平方英尺公寓，最初要价 55.8 万，降价 3.8 万后依旧无人问津。5 月初，她将价格进一步降到 39.9 万，并设定限时抢 offer，结果依然乏人问津。

在过去，类似的价格和策略往往会引发抢 offer，但现在连带看人数都屈指可数。Morrison 说，“我们有一个 offer night，结果鸦雀无声，没有一个人出价。这在以前根本不可想象”。

数据显示，2026 年第一季度 GTA 公寓基准价同比下跌 10%，TD 经济学预计到 2028 年前不会回升，届时价格较 2022 年高点将累计下跌 25% 至 30%。

多伦多地区地产局（TRREB）统计，2022 年初公寓基准价在 70 多万，如今或将跌至 50 多万后才可能见底。TD 报告还称，市场修正期将持续到 2028 年，创下历史最长纪录之一。

与此同时，市面上待售公寓高达 6,668 套，买家则明显减少。加拿大地产协会（CREA）数据显示，2026 年第一季公寓库存为 5.4 个月，比去年略降，但成交周期拉长。Urbanation 研究称，2026 年一季度多伦多公寓平均需挂牌 41 天才能成交。

购房者不再着急出手，房地产经纪 Tim Yew 直言：“买家已经不见了。”

亏本卖房成常态，投资者苦撑现金流

在当前市场下，许多卖家和投资者被迫亏本出手。一位名为 Sewit Tamene 的经纪人回忆，2024 年初有客户以 112.5 万买下一套市中心高层公寓，原以为捡到便宜，结果一年后为追求“梦想户型”又购入新房，被迫挂出旧屋。八个月里连降六次价，最后以 99.9 万卖出，实际亏损高达 12.5 万，交易成本还没算进去。

根据 Teranet 数据，2022 年买入的房产近四成转手都要亏本，2023 年和 2021 年买入的亏损比例也分别高达 24.6% 和 21.9%。2020 年前购入的亏损率仅 5%。购入早的业主因房价低和房贷已还部分本金，抗风险能力更强。

现实中，不少卖家宁愿暂时撤牌持有，也不愿亏本卖房。Morrison 遇到一对因离婚出售 King West 公寓的夫妇，面对低价出价最终选择撤牌，其中一方尝试买下对方份额，等待市场回暖。

投资者更是压力山大。有房东因贷款利率暴涨，月供从 2,200 元升到逾 3,000 元，租金根本覆盖不了成本。Tim Yew 指出，不少近年买入公寓的业主每月都在亏钱，只能硬撑，否则一卖就亏“几十万”。

转让合同市场“血流成河”，开发商进退两难

转让合同（assignment sale）市场尤为惨烈。Re/Max City Teams 的 Jeff Carr 今年初帮客户以 30 万低于买入价转让一套期房，买家买入价近 56 万，最后只能 30 万出手，几乎一半打水漂。

Carr 透露，最近几个月，几乎没人能不再掏出 10 万以上才“脱身”。合同价和现价差距过大，许多卖家不是违约就是被迫出租或承担法律后果。部分卖家甚至主动补贴买家承担交房费用，只为有人接手。Yew 直言：“现在有卖家要倒贴钱请人接合同。”

Royal LePage 顾问 Thomas Delespierre 更称当前转让市场是“血流成河”。

TD 经济学分析，租金下滑和人口增长放缓让投资公寓吸引力大减，投资者需求大幅萎缩。此前正是投资者大举进场推高期房供应，利率反转后则一哄而散，市场瞬间被过剩房源淹没。

开发商搁置项目，市场何时见底？

公寓市场的低迷让开发商进退维谷。Devron Developments 总裁 Pouyan Safapour 透露，目前新盘销量较十年均值暴跌九成，“几乎没有项目能推进”。许多市中心地块因无力开工只能放置，每月光利息和成本就高达数十万甚至上百万。

Dream Unlimited CEO Michael Cooper 也承认，公司手头多个可开发地块项目被迫搁置，“本来以为靠卖房就能开工，但现在只能硬撑，土地成本越拖越高。”此外，现有二手公寓价格普遍低于新楼盘成本，新盘很难吸引买家。

“市场上公寓比人还多。”Cooper 坦言，这让开发商只能被动等待。

政府虽陆续出台 HST（统一销售税）退税和减免市政开发费等刺激政策，但成效有限。BILD 数据显示，2026 年 4 月新公寓销量仅 199 套，较历史同期低 88%；待售库存高达 13,331 套。

业内普遍认为，只有供应减少、买气回升时，市场才可能真正见底。TRREB 信息主管 Jason Mercer 预计，未来买家间竞争加剧或可带动价格反弹，但目前观望情绪浓厚，“最大的问题就是恐惧”。

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