多伦多父母帮子女买房升温：联名按揭背后的风险有哪些？

和许多父母一样，Laura Garner 想帮女儿在安省 St. Catharines 买套约 40 万加元的房子。一位按揭经纪建议她以房屋价值 1% 的比例联名按揭，为女儿的贷款获批提供支持。

通常情况下，只有当申请人自身条件无法独立获批时，按揭才需要联名担保人。

“他们说我们只占 1% 的产权，我觉得风险不大。”她这样说。

Garner 的女儿已获预先批准贷款，母亲作为联名人，但交易尚未最终敲定。现年 71 岁的 Garner 和丈夫已拥有自己的房产，她也在思考，这个年龄再和女儿共用一套房，是否有额外风险。

这是许多加拿大父母面临的难题。加拿大央行最新调查显示，2025 年首套房买家中有 11% 的按揭由父母联名担保，较 2004 年的 4% 大幅上升。在多伦多，这一比例更高，已从 4.1% 升至 13.8%。

“联名按揭确实能帮孩子进入楼市，”持牌按揭经纪及 LowestRates.ca 专家 Leah Zlatkin 表示，“但父母要明白，联名绝不仅仅是签个名字这么简单。”

联名人会承担自己的信用风险，部分情况下还可能带来税务影响。

父母究竟要联名按揭还是做担保人？

如果孩子找到了房子，但银行表示没有父母的支持无法获批，Calm Money Coach 的注册会计师和理财教育专家 Brian Orlando 表示，家长可以选择联名或做担保人，两者区别很大。担保人只出现在按揭合同上，不在产权证上，因此不拥有房产；联名人则既在按揭合同也在产权证上，成为部分业主。

如果父母以联名人身份上了产权证，税务影响也随之出现。这样一来，父母名下拥有这套房产的一部分，房产增值部分需纳税。“账单会在房屋出售时产生，或者如果父母去世仍持有产权，也会计入遗产税。”Orlando 说。而做担保人则没有产权，不涉及增值税务问题。

不过，如果贷款人违约，担保人也要承担全部债务，银行会追偿。

那该怎么选？Orlando 认为，关键看孩子是需要家长的收入来获批，还是仅需家长“撑腰”即可。

如果要用父母收入，银行通常会要求家长成为产权联名人。如果只是需要家长做担保人，名字不用上产权，也不会带来税务影响。

以 Garner 的情况为例，Orlando 认为，女儿需要用到母亲的收入来获批贷款，就必须让母亲成为产权联名人。

也就是说，即便 Garner 只拥有 1% 的产权，如果房贷还不上，她仍需对全部贷款负责。Orlando 解释，“1% 的产权几乎不代表拥有权，但全额房贷责任都在她身上”。

联名买房对父母税务有何影响？

如果家长决定上产权证，Orlando 建议选择“分权共有”（tenant in common）而非“联权共有”（joint tenant，后者常带有“生存者权利”，即业主去世后产权自动转移）。

还需注意，如果孩子首次购房，父母上了产权，相关税务优惠会减少。在安省，首次置业者可获最高 4,000 加元土地转让税返还，多伦多市内还可获高达 4,475 加元市政土地转让税返还，总计最高可省 8,475 加元。但这些返还将按产权比例分摊。比如 50/50 分，优惠减半；若家长只占 1%，影响可忽略。

"拥有比例越小，需要纳税的增值部分越少，日后退出也更容易。"Orlando 说。

联名按揭对父母信用的影响

家长必须明白，联名买房会影响自己的信用，风险不容小觑。

Zlatkin 表示，从银行角度看，联名后，父母需要为这笔房贷负全责，这笔债务会显示在父母的信用报告上。

即使每月还款由子女负责，银行在评估父母将来再贷款、再融资、换贷、申请房屋净值信贷、买第二套房或其他融资时，都会把这笔房贷计入父母的债务负担，影响后续贷款额度。

如果孩子逾期还款，父母的信用分数会受影响；如果孩子断供，债务将全部落到父母头上。

Garner 说，她和女儿及女婿反复讨论过风险，“我们已经多次核对他们的财务状况，确保他们能承担还款。”但她坦言，这个年纪再冒险还是会有压力，“我们生活无忧，但还是希望能留点东西给孩子和孙辈。”

Zlatkin 指出，很多父母以为"我家孩子很靠谱一定会按时还款"，但失业、生活成本上升或突发意外，都可能打乱还款计划。“联名人必须做好准备，必要时要能随时接手还贷。”家长要评估最坏情况下是否有能力还清房贷。

尤其是有多个子女的家庭，更要权衡自己的实际能力，因为帮一个孩子联名后，可能会影响未来帮另一个孩子，毕竟单个人的债务承载有限。这也可能导致家庭成员之间压力和矛盾。

Zlatkin 建议家长在签约前一定要找独立的按揭经纪咨询，“专业经纪能帮你全面梳理财务状况，明确联名或上产权对未来信贷、续贷、财务灵活性的影响。”

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