温哥华法拍房激增 大量房屋强制出售 今年前八月已超去年全年!

卑诗省低陆平原（Lower Mainland）法院强制出售住宅数量正快速上升。房地产平台Zealty数据显示，大温哥华和菲沙河谷地区今年前八个月已有845套法院下令出售房源挂牌，超过去年全年的773套；过去三年这类挂牌年数量增加逾两倍。

卑诗省律政厅数据亦显示，全省由贷款机构启动的法拍程序过去五年增加逾三倍，上一财年触及10年高点。并非所有程序最终都进入法院拍卖。

温哥华法院的法拍日近期明显更繁忙。每周一和周四上午，代表银行的律师到卑诗省最高法院（B.C. Supreme Court）申请法拍，业主、潜在买家和地产经纪也经常到场。律师科迪·里德曼（Cody Reedman）说，有时一天安排超过60起法拍案件，走廊拥挤，座位难寻。

Zealty总裁哈米德雷萨·埃特巴里安（Hamidreza Etebarian）表示，这是经济健康状况不佳的信号。该平台估算，若当前挂牌速度持续，全年法院强制出售房源可能超过1200套，达到20年高位，超过2008年金融危机后的峰值。

Zealty拥有逾15万月用户，数据覆盖大温哥华和菲沙河谷地产局辖区，从惠斯勒延伸至阿伯茨福德。其统计的法院下令出售房源以法拍为主，也涉及破产和离婚等程序。

该统计只包括独立屋、公寓和镇屋等住宅，不包括商业物业、整栋公寓楼和空地。

埃特巴里安说，本轮法拍潮与2008年不同。当年主要是失业中产家庭，热点集中在菲沙河谷（Fraser Valley）和三联市（Tri-Cities）等房价相对较低地区。新一轮明显转向高端市场。

今年西温法院强制出售挂牌量较金融危机后年均水平高出295%，温哥华西区（Vancouver West Side）增加逾一倍。枫树岭、皮特草原（Pitt Meadows）和高贵林港（Port Coquitlam）等上一轮热点则明显低于当时水平。

他举例说，温哥华桑拿斯（Shaughnessy）一栋1万平方英尺豪宅今年夏天以1000万加元强制出售，不到几年前挂牌价一半；西温哥华英属物业区（British Properties）一栋六卧豪宅则以600万加元成交，比五年前买入价低逾150万加元。

埃特巴里安指出，这类高价物业此前几乎不会出现在法拍名单。本轮不少业主并非中产，而是2020年至2021年利率极低时从400万加元住宅升级至800万加元物业的富裕买家。

五年期房贷续约后，这些买家的月供大幅上升，许多人难以承担。他补充说，近期开发商和商业地产也出现接管及法拍潮，但Zealty数据反映的是个人居民和投资者层面的财务压力。

法拍程序通常从业主断供开始。贷款方先发出警告，再向卑诗省最高法院申请法拍；法官一般给予业主约六个月补缴欠款和利息。期限过后，贷款方可申请法院下令出售。整个过程从首次断供到挂牌往往需要一年或更久。

温哥华地产经纪西蒙·克莱顿（Simon Clayton）表示，过去楼市上行时，业主即使无力供款，也可卖房偿还贷款并终止程序。但近两年市场低迷，不少物业售价低于债务，更多案件最终走到法院拍卖。

克莱顿说，部分业主持有房产数十年，但反复再融资导致权益耗尽；另有投资者持有的中低价公寓因租金下降、贷款和保险成本上升而难以为继。他预计法拍数量短期内将保持平稳。

当前调整对不同群体影响不一。租客看到租金下降和更多房源选择；首次购房者可能遇到投资者亏本出售的机会，但市场信心不足令一些人犹豫。

皇家地产（Royal LePage）上月调查显示，在预计续贷将带来财务压力的受访者中，温哥华逾29%会考虑卖房、搬回与家人同住或转为租房，而魁北克、萨斯喀彻温、曼尼托巴和大西洋省份为12%至13%。

全国约三分之一这类受访者计划削减食品和汽油等必需开支，近五分之一计划寻找第二份工作。卑诗省房贷余额通常更大，因此续贷利率上升带来的月供压力也更明显。

加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp.）数据显示，卑诗省房贷拖欠率仍低于1%，但近年持续上升。Equifax Canada报告称，该省拖欠率同比增长36%，涨幅仅次于安大略省。

不列颠哥伦比亚大学房地产学副教授托马斯·戴维多夫（Thomas Davidoff）表示，拖欠率绝对水平仍低，但趋势不利。他形容形势如同骑机械牛，利率上升、经济疲弱、关税和必需品通胀持续，预计无法继续供款的房主数量还会增加。

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