BC省要加新税逼卖新公寓，但指望价格大降可能想多了

BC省大量新公寓卖不出去，政府现在准备直接用税来逼开发商出货。

BC省长、新民主党领尹大卫（David Eby）日前提出，如果再次执政，将推出一项新的“未售公寓税”（Unsold Condo Tax）：已经建成、但空置超过一年的公寓，从第二年开始按房屋价值征收2%的税，之后每多空置一年，税率再增加1个百分点。

新民主党引用Real Property Data的数据称，大温目前未售的新公寓总值约44.5亿加元，其中超过1300套已经完工两年以上。Eby认为，开发商不应该在住房负担能力如此紧张的时候，继续把已经建好的房子空在那里等价格回升。该党预计，新税最多可能推动约5000套公寓进入市场。

图源：生成图片，非实景

听起来逻辑很简单：

卖不出去？那就降价。再不卖，就交税。

但房地产行业认为，事情并没有这么简单。

Financial Post近日采访多名开发商、地产人士和经济学家发现，现在不少开发商手中的公寓并不是“不想卖”，而是已经进入一个很尴尬的状态——价格降得太多，可能根本不能卖。

开发商持有一套空置公寓，每个月都要继续承担地税、管理费、水电和贷款利息，资金也无法回笼继续开发下一个项目。

Westdale Properties首席运营官Mitchell Cohen就表示，开发商的生意是卖房，而不是“收藏房子”。房子越早卖掉、越早偿还贷款并回收资金，对开发商越有利。

既然如此，为什么不干脆大降价？

其中一个重要原因是银行。

很多已经完工的新公寓都有库存贷款（inventory loan）。开发商拿到贷款时，通常已经和银行约定了项目的价格以及最低销售门槛。

例如，一套公寓的贷款可能按照每平方英尺1000加元计算，银行允许的最低成交价格可能只有约定价格的90%。

这意味着，即使现在市场只能接受每平方英尺800加元，开发商也不能简单决定：“800就800，赶紧卖掉。”

因为银行通常需要批准每一笔销售。

此外，部分项目现在的售价甚至已经接近、甚至低于开发成本。

BMO高级经济学家Sal Guatieri指出，在这种情况下，开发商继续持有，并不一定是在赌房价上涨赚更多钱，有些只是希望市场恢复后能够避免亏损出售。

继续持有当然也很贵。

地产人士举例，一套50万加元的公寓，各种管理费、地税、清洁和融资成本加起来，每月持有成本可能达到约4000加元。

但如果开发商判断一年之后售价可能恢复6%至7%，就可能认为继续扛一年比现在大幅降价更划算。

那卖不掉，先出租行不行？

在BC也不一定划算。

文章指出，新公寓转为出租可能涉及GST、土地转让相关成本以及新的融资安排，将来出售时还要处理租客问题。在目前租金市场也趋软的情况下，一些开发商认为这条路吸引力有限。

真正麻烦的情况，是开发商最后撑不住。

温哥华地产顾问Steve Saretsky认为，目前不少项目已经没有足够的权益空间进行“跳楼价”清仓。如果持续增加持有成本，可能会加快部分项目陷入财务困境。

如果开发商最终违约，贷款银行可能接管库存并进行清盘。到了那个阶段，房价确实可能出现更大的折让，但同时也可能造成更多项目亏损甚至破产，并削弱开发商未来建设新公寓的意愿。

所以，BC政府提出这项新税，目的很明确：增加开发商长期持有空置公寓的成本，促使更多房屋进入市场。

但“增加税负”是否一定能直接换来“大幅降价”，目前并没有这么简单。

开发商面前并不是只有“降价”和“不降价”两个选择，而是还夹着银行贷款条款、开发成本、投资人权益和项目现金流。

新税可能迫使部分开发商更快卖房，也可能让部分库存出现更大折扣；但如果期待数千套新公寓因此集体大降价清仓，至少从目前这些项目的融资结构来看，恐怕不会那么容易。

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