上海二手房同比环比双涨，9月70城房价释放见底信号

*本文仅在今日头条发布，请勿转载上海成为本轮房地产深度调整以来，第一个二手房房价同比和环比都上涨的城市，那么，这是否意味着房地产市场已经见底？

其实，我认为，在当下这个周期，追问房地产有没有到底部？其实大家会发现，这个问题越来越没有意义。从9月份房地产的一些指标来看，不同的指标传递出的信号互相矛盾，完全不同。

比如看房地产整个行业目前的情况，房地产开发投资前九个月下滑的幅度达到了20.6%。还还有新房开工面积，竣工面积，都在深度调整，还有开发商的融资，仍然是20%的下滑。看这些指标，整个行业仍然处在深度调整之中。

但看价格的变化，很显然和整个行业的，结论又不一样。9月份70个大中城市的房价，四个一线城市新房价格、二手房价格环比全部上涨。特别是上海，新房同比、环比都上涨，二手房同比、环比都上涨。上海是这一轮调整进入深度阶段以后，第一个二手房价格同比上涨的城市。

看上涨城市的数量，70个大中城市新房环比上涨的城市数，9月份达到了17个；二手房环比上涨的城市数达到了9个，8月份的时候只有3个。

从价格下跌的幅度来看，无论是一线、二线还是三线城市，整体都在收窄。从价格层面来看，部分城市的底部已经出现了比较明显的信号。一线城市是不是开始反弹，二线城市是不是继续收窄，三线城市能不能继续往下跌，总体而言，这个趋势还是不错的。

9月份的房价数据似乎显示出，至少，房价已经慢慢跌不动了。

第三个看交易端，交易端的变化其实更大。看新房的话，前9个月新房销售面积是5亿多平方米，下降的幅度仍然超过13%。但二手房9个月二手房交易面积超过6亿平方米，增速超过10%。一手房市场是5亿多平方米，二手房市场超过6亿平方米，二手房交易量整体超过了新房市场，这是市场也者已经发生的一个巨大变化。

三个视角，结论不同，这就是我我说追问底部没有太大意义的原因。

如果我们现在现在观察房地产，已经和过去的市场已经完全不一样了：

首先，最大的变化，就是房地产市场整体在进入存量房市场。二手房交易超过新房，这已经成为一个值得重视的趋势。现在看这个市场，已经不能完全看新房了，而是必须把二手房放在更加重要的位置。房地产市场的定价逻辑，正在从过去主要由开发商的新房供给主导，转向新房、二手房共同决定。

第二，从过去很多国家房地产市场调整的规律，结合前9个月房地产市场的表现，我认为，一线城市和一些主要核心城市市场企稳和局部反弹的迹象已经比较明显。

根据过去很多国家的经验，核心城市、核心地段的房子，在经历深度调整以后，大概率会回到以前的高点。但是，大量城市的房价很难回到以前的高点，对不同的城市而言，底部的意义是不一样的。

第三，房地产市场的游戏规则变了。

房地产开发投资在下降，新房销售在下降，背后不仅仅是市场需求发生了变化，也和房地产预售制度、融资制度、金融制度的重大调整有很大的关系。

预售和融资制度的改变，长期看，会重塑这个行业的开发模式。过去开发商拿着预售回款和融资，加杠杆再去拿地、扩张的模式，肯定已经结束了。从开发商的资金情况来看，前9个月房企到位资金同比下降超过20%，融资仍然很难。新的融资体系、新的金融体系正在建立。

对房地产市场而言，这意味着过去那套游戏规则，在新的周期里已经不能简单照搬。

所以，今天谈房地产有没有见底，你一定要弄清楚：你指的是什么？

指的是市场本身、行业本身，还是价格和交易？你指的是新房还是二手房？你指的是哪些城市，甚至是哪个区域、哪一套房子？

这些问题的答案，很显然都不一样。

现在，最重要的不是判断底部有没有到，而是形势已经变了，你的思维也要跟上。你观察房地产的思维、视角和标的，都需要作出全新的改变。

不要再笼统地问房地产市场有没有见底。你应该问问你所在的那个城市，问问你的房子，再看看房地产游戏规则的变化。

因为今天的房地产市场，已经不是过去那个房地产市场了。与其反复追问整个市场什么时候见底，不如搞清楚你所处的市场，究竟发生了什么变化。

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