大温房价跌惨了：自7月以来80%成交价低于政府估值

大温房价自 2022 年高点回落，部分买家开始找到换房机会。BC 省地产数据平台 Zealty.ca 的统计显示，今年大温及菲沙河谷售出的房屋中，四分之三成交价低于政府估值；自 7 月以来，这一比例已超过五分之四。

列治文、新西敏成交价平均低于估值 7.1%

据《温哥华太阳报》报道，1 月 1 日至 10 月 25 日，当地共售出 24,426 套房屋，其中 18,168 套低于 BC 省物业估价局的 2026 年估值成交。这份估值反映的是 2025 年 7 月 1 日的市场情况。

整体来看，成交价平均比估值低 4.6%，但个别房屋的差距要大得多。

新西敏（New Westminster）Viscount Place 一套估值 190 万加元的房屋，9 月以 136.5 万加元售出。Mission 的 Hayward Street 另一套房屋，估值 243 万加元，8 月成交价为 172.5 万加元。

Zealty.ca 总裁 Hamidreza Etebarian 表示，列治文和新西敏的表现最弱，两地成交价平均都比估值低 7.1%。Whistler 和 Squamish 则是例外：前者平均高于估值 6.2%，后者高出 0.6%。

卖家也在调整预期。截至 10 月 27 日，BC 省在售房源中，44% 的挂牌价低于政府估值。在 2022 年买入、2026 年转售的房屋中，78% 的成交价低于业主当初的买入价。

Zealty.ca 使用大温地产经纪协会和菲沙河谷地产局的 MLS 数据，当中包含各物业的 BC 省政府估值。Etebarian 说：“我们把每一套住宅的成交价，与同一物业的估值进行比较。”

不过，低于估值成交，不等于买家一定买到了低于当前市价的房屋。

Oakwyn 资深地产经纪 Gary Serra 提醒，政府估值和市场价是两回事：“很多人纠结于 BC 省政府估值。我们总会告诉客户，2026 年的估值反映的是 2025 年 7 月 1 日的市场价格，而不是 2026 年 10 月的价格。”

他解释，当时的市场和现在不同，不能过分依赖估值。估值记录的是市场在某一时点的情况，不一定代表今天。随着市场回调，房屋成交价也从高于估值，转向低于估值。

卖掉东温住宅，买西区房反而花得更少

对卖家来说，这些数据并不好看，Serra 却并不意外。他认为，市场回调也为买家，尤其是想换更好房屋的人，打开了机会。

他自己就卖掉了一套自 2017 年持有、经过翻新的东温住宅，搬到温哥华西区。这次换房的账算下来，结果出乎意料。

他买下的 Point Grey 房屋，前业主在 2017 年购入时花了超过 310 万加元。这套房屋一直空置，自去年 10 月起挂牌待售。Serra 最终买入的价格，比前业主当年的买入价低了 40 万加元。

“我们买 Point Grey 这套房子花的钱，实际上比卖掉东温那套房子拿到的钱还少，这有点不可思议。”他说，“无论是强劲的卖方市场，还是强劲的买方市场，每一种市场里总有机会。”

他表示，目前市场上有不少机会，受益者包括一般买家，尤其是想升级住房的换房买家。

Serra 说，他会和客户一起从整体看市场，而不是只盯着自己那套房的价格。

与其想着“我的房子亏了，去年还能多卖 10 万加元”，他建议卖家把眼光放到整笔换房交易上。

“我们真正想告诉客户的是，如果你要卖房，定价就必须现实。市场不在乎卖家当初付了多少钱；买家关心的是，现在、今天，同类房屋的成交情况说明了什么。”

“有时候，真正的机会不只是你愿意以什么价格卖，而是接下来你能买到什么。”

挂牌高于十年均值，房价仍在回调

大温住宅价值在过去 25 年里大幅上涨，但自 2022 年 4 月见顶后，房价已明显下行。

目前，大温挂牌量比过去 10 年平均水平高 25%，销量则比过去 10 年平均水平低 25%。

Royal LePage 本月较早前发布的市场调查显示，大温住宅销量和价格双双下降，预计今年最后一个季度房价还会进一步走低。

该报告指出，2026 年第三季度，大温住宅综合价格同比下降 4%，至 110 万加元。同期，独立屋中位价同比下降 5.6%，至 200 万加元；公寓中位价下降 4.1%，至 71 万加元。

数据汇总网站 estateblock.com 的另一组数据显示，大温住宅基准价格在 2005 年 1 月为 35 万加元，2022 年 4 月达到 110 万加元的高点，此后已下跌 13.6%。

利率方面，加拿大央行周三将基准利率上调 0.25 个百分点，至 2.5%。这是央行自 2023 年 7 月以来首次加息。

买家信心偏弱，回暖也不会一路直升

报道指出，卖家未来或许能看到一线希望。此前令买家不安的国内外政府及政治局势，相关不确定性可能逐渐缓和。联邦外国买家禁令也将于 1 月 1 日到期，目前尚无替代措施或修订安排。

Serra 说：“买家信心已经低迷了相当长一段时间。地缘政治、经济，当然还有关税这类事情……不确定性很多。”

“在我的职业生涯中，每当买家面对不确定性，第一反应就是按兵不动。我认为，人们目前就是不愿意交易。”

他表示，市场开始稍有起色，但整体而言，人们仍倾向于什么都不做，先看看事情如何发展。

“市场调整需要一段时间，是一个渐进的过程。等到市场转向、开始好转时，也不会一路直线上涨。”

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