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大温地区最新房产销售数字显示,8月分温哥华西区独立屋挂牌数目为574间,成交只有63间,房屋销售/挂牌比率插水跌至只剩11%,数字甚至低过大温对买家市场定义的门槛14%,使温西独立屋市场正式宣告从卖家市场,逆转成为买家市场,这是2009年10月以来首次。 提供地产即时销售统计及分析的SnapStats总裁比顿(Nancy Beaton)对本报指出,温西独立屋受15%外国买家物业转让税的影响最大,整个8月只成交了63间,对比今年7月销售108间,已减少近四成。 比顿说,不同地区对买家市场及卖家市场的定义有差别,在大温地区,若成交/挂牌比例跌至14%,就已是买家市场;15%至20%为平衡市场;21%及以上则是卖家市场。在菲沙河谷市场,成交/挂牌比减至11%才是买家市场。 她表示,温西独立屋楼价高昂,因此受到新税打击亦最大,尤其是愈高价的社区,最近一个月的销售急遽萎缩,买家转采观望态度,而卖家也因市场前景不明朗,不轻易接受出价,导致成交量锐减。 4市房销楼价均跌 SnapStats取得的8月初步数字显示,温哥华、列治文、本那比及素里的独立屋市场销量全较7月减少,减幅从47%至54%不等。比顿分析,在省府实施外国买家税后,这4个城市的房屋销售价格中位数平均已下跌3%。 大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)将在今天公布8月分楼市销售统计,而SnapStats则是提前一天透露大温独立屋的销售数字。 根据SnapStats的数字,温西独立屋销售价格中位数是342万元,较前一个月的352万元,减少10万元。列治文独立屋到8月30日之前销售56间,今年7月销售121间,减至不到上月一半,独立屋销售价格中位是169万元,较7月170万元减少1万元。 本那比由8月1日至30日的独立屋销售数目为42间,7月共销78间,房屋销售价格中位数亦从7月的165万元,减至8月的152万元。至于素里8月销售独立屋157间,也较7月的201间减少,至于房屋销售价格中位数则维持不变为85万元。 尽管主要楼市独立屋销售遽减,但比顿认为,目前还无法作出结论,确定外国买家税已对楼市造成深远影响。 8月是淡月 市势仍未定 她说,8月向来就是很多人去度假,包括经纪也去度假,是一个市场比较清淡的月份,所以无法单从8月的销售数字,即看出未来趋势,她需要多看几个月的数据,才能确定外国买家税对市场的影响有多大。 比顿表示,虽然目前看起来外国买家税虽令独立屋销售减少,但她不认为楼价会有太大变化。 卑诗房地产协会(BCREA)首席经济学家穆尔(Cameron Muir)则不认同温西独立屋已进入买家市场的说法,他说,虽然销售/挂牌比已回落至11%,但他会再多看一个月,如果接下来一个月的数字仍无起色,才说温西是买家市场也不迟。 他又指出,8月份温西综合各类型房屋的销售/挂牌比是31%,故此整体来说,温西仍是卖家市场。 重税辣招掀楼花挞订潮 影响发展商新盘资金链 省府在8月2日实施的外国买家税已引起楼花退订效应,大温房屋建筑商协会行政总裁德威特(Bob de Wit)指出,该协会估计,大温一年由外国人购买的楼花单位约有2500个至3000个,而根据协会会员的反映,这些外国买家所买的楼花单位,约有20%至30%正在设法退订。 他认为,如果外国买家最后确定退订,或是不履行合约,这将严重影响一些发展商的新楼盘财务筹措计划,甚至发展商有可能延迟推出新盘时间。 德威特说,大温一年约新推出25,000至30,000个楼花,而根据省府之前指出外国买家约占10%,因此协会估计有2500至3000个楼花是由外国买家购买。 他指出,自从省府宣布征收15%的外国买家税,他已听闻许多会员抱怨外国买家准备把楼花退订。 他估计这部分约占外国买家的20%至30%,因此粗略计算结果,这波受外国买家税影响而退订的楼花单位约有900个。 他认为,900个单位退订可能占楼花市场不到3%,但所造成的后续影响却不能小看,尤其是有些发展商是靠楼花收到的资金周转,才能继续推出新楼盘,如果资金不足,则发展商有可能暂时不推出新楼盘。 他说,即使是有财力的发展商,不担心资金不够,但他们也会盘算在目前的市况不明朗下,按照计划推出更多新盘会使市场供应增加,有可能造成供过于求,推使楼价下跌,在此情况下,他们也有可能会修正楼盘推出时间。 卑诗房地产协会首席经济学家穆尔认为,建筑商协会对退订楼花的数字计算合理,不过,对于发展商会延后推出新盘的论据,他则不表示赞同。 他说,大温楼市长久以来即处于供应不足的状态,如果这时有很多人退订,这些被退订的楼花,很有可能被市场吸收消化,这时发展商仍可能成功销售楼花,并取得兴建楼盘所需资金,最终并不会影响他们推出楼花的时间。 装修工程减 业界虑恶化 有大温地区的建筑业组织表示,受到外国买家新税影响,大温出现取消装修工程的浪潮,对建筑业界造成冲击,并担心若情况恶化,未来3至6个月,将会有约5000个职位流失。 或会流失5000个职位 大温房屋建筑商协会(Greater Vancouver Home Builders Association)行政总裁德威特(Bob de Wit)表示,省府在上月2日向外国买家实施新的物业转移税后,有不少准业主因为不能承担额外税款而退订,拖累大量装修工程的合约被迫取消,每宗合约平均达10万元,令业界蒙受损失。 德威特说,省府在7月宣布即将实施新政策后,协会马上收到会员的电邮,指有客人要取消装修合约,他说客人快速的反应令他感到惊讶。 德威特又指,装修合约的损失只属于短期性冲击,他担心新税会造成更长远的影响。如果新措施导致大温地区的新屋动工量减少,他预计在未来3至6个月,建筑业将会失去大约5000个职位,这占大温整个行业比率的一成,当中包括装修工人、水电工人等。 德威特强调,大温房屋建筑商协会并不是反对省府推行新税,但认为新措施若具追溯力,便会令市场出现不明朗气氛,从而影响楼花买家和装修计划,并引发骨牌效应,打乱买家的置业计划。 |
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