买楼订金迟交1天安省华裔被判合约失效

加新网CACnews.ca| 2016-11-27 11:51 |来自: 星岛日报

620万购入签约日疑有更高offer双方闹上庭

安省高等法院上周，对一名华裔地产经纪兼投资人，与一名西人建商之间的物业买卖合约纠纷做出裁决。桉中华裔买家，比合约规定时间延后了一天，提供订金给卖家，被卖家取消合约。卖家曾经在与华裔买家签约当天，收过其他买家更好的报价。华裔买家将桉件提交法院，要求卖家履行合约。法官最终做出合约无效的判决。

合约卖方是一名建商，于2016年1月买进奥克维尔市（Oakville）Old Bronte路3栋相邻民居物业。买方唐先生（音译）是地产经纪兼投资人，其地产牌照于2016年8月过期。他和投资伙伴已经拥有这3栋物业相邻的另外2栋物业，希望向该建商买下其拥有的3栋物业，令5个物业可相连形成面积2英亩的开发地块。

持有2栋相邻物业的华裔投资人，欲购下建商持有的3栋相邻物业，令5个物业可相连形成面积2英亩的开发地块。图中人物与桉件无关。Waterloo Region Record

今年买卖双方就这3栋物业进行过两次谈判，均未达成交易。在上述谈判过程中，卖方告知买方物业中有租客居住，唐先生（买屋之后）必须对租客履行责任。卖方又向唐先生提交环境报告，透露其中一物业使用了尿素甲醛树脂作隔温材料。唐先生表示他透过电脑打开这一文件但没阅读。

买卖合约由买方起草

双方在2016年9月底再次谈判，买方包括唐先生和他的一名西人经纪伙伴。双方最终商定以620万元成交。合约由买方起草。买方承诺在接受合约24小时内提交订金10万元。9月28日下午3时02分，买方透过电邮最终确定接受合约。同日下午6时，卖方收到另一位买家提出的更好报价。

根据双方签定合约，交易最终执行前还须满足一定条件。主要是合约附加条款中，加入保护买方的「但书」（conditional offer），允许买家在签约后5个工作日内安排银行按揭。买家必须在第5个工作日晚上11时59分前，书面通知卖方放弃但书条件（waive the condition），同时提交25万元追加订金给卖方律师，否则合约宣布无效。合约最初文本是买家有15天安排按揭及取消但书，双方签约时将15天改为5天。

买家在第5个工作日晚间，依合约书面通知卖方放弃但书条款，但未同时交付25万元追加订金。这笔订金是在次日下午透过买方律师电?给卖方律师。卖方以买方未能按时提交订金为由将合约作废，引发双方诉讼。

诉讼中，买方请求法庭下令卖方履行合约，卖方也同时请求法庭下令合约无效。安省高院法官于11月25日裁决合约无效。

法官拉姆锡（Justice Ramsay）在判词中表示，买方以客观上无法做到为由辩称没违反合约中第2笔订金的规定，但既然他决定在当天律师楼下班后才提交放弃但书条款的书面通知（waiver）给卖方，就应该想办法在律师下班后也将第2笔订金送达卖方。法官表示不接受买方称试图驾车往律师行送支票的说法。唐先生向法庭提供的证据，不能显示他当晚已准备好支票，并试图与书面通知一同交给卖家。他实际上是于隔天早上，由买方的信用额度（line of credit）中借25万元交给卖方。在涉及如何交接支票的问题上，唐先生必须事先做出安排，但实际上他没有，他在第二天才写支票。当晚「根本没有准备支票」与「无按时送达支票」是不相同的事。

法官指买方指控卖方「提供不实讯息」，也破坏双方合作关係。特别是指控发生在双方签约后。实际上直到10月13日卖方宣布取消合约后多日，买方还透过律师与卖方谈判新条件。若不满足他就租客等问题提出的新条件，买方也不愿意继续这一合约，法官认为这表示买方当时已接受先前合约失效的事实。

法官指将有争议条款放在合约整体中讨论，并考虑合约中已有「按时履行合约至关重要」（time-is-of-the-essence）条款，他判定在10月5日11时59分买方没按时提供第2笔订金时，合约已经失效，根本不必再考虑是否有「实质性违约」。

被法官裁定买卖合约失效的桉中买方唐先生，在9月30日交付首笔10万元订金当天，接获卖方律师提出合约中有关空屋交接及物业，曾使用尿素甲醛树脂等问题。其律师就此回应卖家律师称，买家仍希望继续进行交易，但因卖家提供了不实讯息，买方要求卖方补偿损失，将交易价格减少10万元。买方要求卖方在当天下午4时之前回应。

买方声称非实质性违约

卖方律师在10月5日回应买方律师，卖方不存在提供不实讯息问题。同时提醒买方，在当天晚上11时59分之前，必须通知卖方是否放弃有关房贷的但书条件，完成交易，抑或（取消合同）要求卖方退还先前订金（10万元）。

唐先生的生意伙伴、买方成员之一，于10月5日晚9时10分，透过电邮通知卖方及其律师，买方放弃但书条件完成交易。其电邮中只附加了取消但书条件的书面通知（waiver），无提及第2笔订金的问题。这位女买方在法庭做证表示，她曾带着订金支票驾车前往多伦多市中心，查看能否将支票留在卖方律师楼的邮箱内，但她无法进入卖方律师楼所在的写字楼。

无法进入律师楼提交支票

买方律师在10月6日下午2时18分电邮卖方律师，查问有关讯息以便将第2笔订金电?给其信託账户，第2笔订金于2时21分电?给卖方。

10月7日，卖方律师书面通知唐先生的律师，因为买方没有在10月5日晚取消但书条件的「同时」将第2笔订金提供给卖方，合同已经被取消。

10月11日，买方律师电邮卖方律师就取消合同做出回应。他表示，买方依合同可以在10月5日夜间11时59分通知卖方取消但书，但在这一时间点，客观上无法同时将第2笔订金提交给卖方律师。虽然至第二天才提供第2笔订金，但这并非「实质性」的违约（fundamental breach of contract）。

10月13日买方律师最后一次致信卖方律师，表示买方愿意继续完成交易，前提是买方接受并满足，至少提前6个月通知2名租客解除租约的要求，第3名租客必须在2018年3月31日之前迁出。买方要求卖方提供现有的所有租约合同，以便买方在10月18日之前查看及接受。

此外，买方同意删除合约中有关卖方保证未使用UFFI的条款内容。卖方未同意买方的上述建议，之后更将两笔订金退还买方。

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