研究：中国收紧外汇加拿大楼市不会大跌

加新网CACnews.ca| 2017-7-16 10:27 |来自: 明报

一项报道分析，即使中国7月起收紧外匯规定对大温或是大多伦多楼市带来衝击，但专家认為影响大温、大多伦多、西雅图或是三藩市等大城市影响不大。楼市发展的因素眾多，例如本地买家仍有需求、低利率，以及中国以外的其他外国买家仍有兴趣等，一样可以支撑楼市，光是中国收紧外匯规定并不足以使大温及大多伦多的楼市崩盘。

CBC报道指出，多年来，加拿大传媒的头条总是警告，如果外国买家对楼市的投资逐渐减少，则加拿大楼市泡沫很快将爆破。

就在本月份，中国政府实施新的外匯管制，对当日单笔交易超过5万人民币(约為1万美元)的外匯交易，金融机构均需要提交大额交易报告，而在新规定实施之前，需要报告的外匯交易是20万人民币。

CBC报道说，有些人担心中国收紧外匯管制，影响中国资金投入大温楼市，有可能最终令到大温过高的楼价崩盘。

不过，了解楼市的市场分析师却说，有其他比中国外匯管制影响更大的因素，仍会為大温继续注入房屋需求。

地產市场研究公司Zillow的资深经济学家Aaron Terrazas指出，中国外匯管制新措施确实会伤害楼市，但并不足以令到楼价崩跌，其他更重要的因素包括当地人对房屋的需求、利率以及除中国外的其他外国买家。

他说，除非投资活动完全叫停，否则，楼市的泡沫不会爆破。他解释，楼市泡沫不会爆破的原因是，全球均在寻找可以投资的安全地点，不仅安全，且能够有稳定回报，而目前的现实是，加拿大和美国的楼市是安全又有高回报的投资地点。

报道说，或许有人会问，如果中国买家停止投资？那将如何影响大温楼市？报道提到，中国已经有好几年在打击资金流出，今年1月，中国政府亦出台新的规定打击外流资金，除了限制每人一年匯出的上限，还对个人匯钱购买投资生意或购买房地產作出限制，而中国政府7月又将匯出金额需要上报的额度降低至1万美元元。

為了配合新规定，不少人将匯款金额控制在9999美元以内。

报道说，中国收紧外匯管制，令到市场观察者对这些措施如何影响大温楼市出现分歧看法，有一派认為，即使中国收紧外匯管制，加上去年省府推出15%的外国买家税，大温的楼市并未受到压制，柏文及独立屋的价格在今年6月上涨到歷史最高点。

加拿大皇家银行资深经济学家Robert Hogue则警告，利率调涨及高楼价有可能令楼市在2018年出现调整，但他同时也认為，卑诗省的楼市反弹速度会比预期中快。

温多楼市7年前加息3次后回升

屋价最多跌2.5%

加拿大中央银行开始加息﹐相信不少业主都关注息口上升对屋价的影响。以上次加息周期来说，温哥华及多伦多的屋价承受打击不算大，分别在2季及3季后失復收地。

加拿大中央银行曾于2010年加息，大约在3个月内调高息口3次，每次0.25厘﹐亦即约1个季度内上调75个点子﹐速度快了一些﹐但未有对多伦多及温哥华屋价造成明显的衝击﹐分别只下跌1.7%及2.5%﹐之后便止跌回升。

按照目前主流共识，今次加息周期持续较长，每次加息相隔时间也应会明显长一些﹐至明年底，总加幅度可能相同，或者多四分一厘。

根据加拿大中央银行的资料﹐7年前的加息，首轮在6月初实施，隔夜利率由0.25厘推高至0.5厘﹐其后又在7月下旬上调至0.75%﹐及至9月上旬，再升至1厘。

加息期间﹐多伦多屋价跌幅轻微。根据楼市资讯网站Better Dwelling的分析，开始加息前的1个月，综合基准屋价405,800元，当首轮加息之后，回落了0.59%﹐至于第2轮的加息，再将屋价推低1.14%。

不过，有趣的是，最后一次的加息后屋价并没有进一步回落﹐反而是掉头回升。

该资讯网站表示﹐经过3轮加息，多伦多屋价在2011年1月上升至407,700元，亦即是倒升了1,900元。换句话说﹐上次的加息周期﹐多伦多屋价回落3个月﹐合共1.7%﹐其后转稳﹐并且慢慢回升﹐约7个月收復失地。

温哥华的情况相若，加息之后﹐屋价跌至10月，累积跌幅2.5%﹐但翌年3月，屋价已回升至586,100元，与5月份相比，多出7,600元。

利息上升，随之增加的是借贷成本，明显不利大额交易的楼市卖买。该网站的分析指出，每次加息四分一厘，借贷能力便下降约3%﹐不过，以7年前的楼市表现而言，温哥华及多伦多的置业人士却有门路找到额外的资金来源。

今次加息周期对屋价影响仍属未知之数。不过，近期联邦政府及卑诗、安省政府针对楼市的辣招相继出台，温哥华多伦多楼市早已明显降温，所以加息的衝击会否造成雪上加霜的效果，还待楼市来证明。

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