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近年来，过热的地产市场在加拿大引发了许多焦虑，政府和行业机构也不断推出各种措施，来对市场进行调整。除了针对买家的外国买家税和投机税以外，加拿大还有一些专门针对卖家的政策。7月27日，《温哥华太阳报》发布专业报道称，加拿大银行业一项7月1日起生效的新规，会帮助联邦政府和BC省府有效打击大温楼市中海外卖家的税务欺诈行为。  想要理解这项新规，必须理解近年来的热门关键词《共同通报标准》（Common Reporting Standard，CRS）。CRS是一个国际协议，目的是打击跨国逃税、洗钱等犯罪行为。CRS是在经济合作与发展组织（Organization for Economic Co-operation and Development，OECD）框架下达成的，参与CRS协议的成员国，有义务将其他成员国居民在自己国家的银行账户信息向其母国披露，从而实现全球范围内的税务信息共享。  2018年9月，加拿大和中国都将正式加入CRS系统。但根据CRS的规定，在这之前一年多，成员国就要为这个协议进行准备。 对于加拿大来说，这准备分为两个步骤：第一步是，2017年7月1日起，加拿大各金融机构排查非居民客户的账户，并要求其提供详细个人信息，包括主要居住地点。与此同时，任何开户的新客户，都需要申报原居地。第二步是，2018年5月开始，金融机构将非居民的帐户资料向加拿大国税局（CRA）申报。 明年9月，加拿大成为CRS成员国以后，就开始正式履行成员国义务，与其他成员国互换财务资料。 所以，加拿大银行业今年7月1日起生效的新规就是，对于所有非居民客户，银行要严格审核并确定其个人信息，包括姓名、地址、出生日期、纳税人识别号、主要居住地等，以便将来向加拿大国税局进行汇报。以后新客户开户时，也必须提供这些信息。 BC省包括著名移民律师Richard Kurland在内的许多专家都认为，银行业这项新规与BC省地产交易系统改革结合以后，可以有效追查本省地产市场中海外卖家的逃税行为。  BC省著名移民律师Richard Kurland。 Kurland律师说，因为BC省地产行业的制度漏洞，加拿大国税局损失了数额巨大的税款。 加拿大目前的税法规定，居民出售主要居所（principal residence），不需缴纳资本利得税（capital gains）。尽管在报税时，这笔交易仍需向CRA汇报。 而判断所售房产是否为主要居所的标准，是房主是否为加拿大税务居民。 BC省的地产交易系统中，对于卖家的税务身份采用了自愿披露的“荣誉制度（honour system）”。也即政府默认你是个诚实守信的人，你在表格上披露的信息全部属实。因此，卖家只需在表格上打勾，就可以说自己是否属于税务居民，不需要提供任何证明文件。 Kurland律师说，荣誉制度在大温楼市已被滥用。 业内人士发现，很多并非BC居民的房主在卖房的时候谎称自己是本地居民，以此来逃避售房之后增值部分25%的资本利得税。这种说谎的卖家大都是大温楼市里的投机者， 通常拥有多座昂贵住宅并用来炒卖。 也有证据表明，一些地产从业人士主动帮助客户伪造主要居所的证据，或对客户的说谎行为视而不见，成为税务欺诈中的帮凶。  加拿大银行执行CRS新规以后，国税局将会自动获得非居民的财务资料。Kurland律师说，如果加拿大国税局和BC省政府进行合作，交换房产交易和银行账户信息，政府就很容易找到那些在售房中作假的外国卖家。 业内人士预测，实施这种措施以后，大温楼市的逃税行为就会直线下降，而逃税者的自愿补税行为也会增加。这样，大温地区过热的楼市就会有一定程度的降温。 Kurland说，通过审查当事人的生活方式来追查逃税非常艰难。卖房者和房款离开加拿大以后，追查就中断了。但有了CRA的新算法和人工智能以后，只要有数据，以前的错误也可以修正。而不是像以前那样，出了问题才去追查，效率很低且非常被动。 目前，BC省正在对房屋转让系统进行改革。改革以后，卖房者必须在交易之前，明确说明自己的税务身份并提交相关证据，地产经纪也有义务对这些资料进行核实。如果卖家自称加拿大税务居民，地产经纪有义务要求此人提供之前的税单。这样的话，那些与欺诈型客户沆瀣一气的地产经纪，就不再有容身之地。 Kurland说，改良后的房屋转让系统与国税局的数据库自动链接以后，效果会更佳。 关于BC省地产交易系统的改革措施，加拿大国税局发言人Shannon Ker说，为了打击楼市的税务欺诈行为，国税局愿意用各种方式与省级政府进行合作。 记者将Kurland律师的提议用邮件告知了NDP新政府，目前还没得到回复。但是，NDP前地产政策评论员、现任律政厅长尹大卫（David Eby）在选战中，曾多次表示要打击BC地产市场中外国买家和卖家的逃税行为。 免责声明：本网转载的文章仅为传播更多信息之目的，本网未独立核实其内容真实性，文章也不代表本网立场。如文章侵犯了你的权利，请联系我们修改或删除。本网提供的内容，包括并不限于财经、房产类信息，仅供参考，不构成投资建议；本网内容，包括并不限于健康、保健信息，亦非专业意见、医疗建议，请另行咨询专业意见。本网联系邮箱：contact@cacnews.ca  |
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