加拿大联邦压力测试新规正式宣布了 楼市要玩完

就在今天上午，OSFI，加拿大的银行监管机构刚刚放出公告。2018年1月1日起，全面加强住房贷款的审批机制。这一消息犹如重磅炸弹，在温哥华的房产和贷款业中激起了轩然大波。

明年一月一日起， 将以更高的利率、更严苛的规则来测试买家的还款能力，在同样收入情况下，买家能够借出的钱将大幅减少。据一些媒体估计，加拿大中位数收入的家庭购买力将减少25%。

TD银行经济师Brian DePratto预测新规实施之后，加拿大购房需求将下降5%-10%。但是！在明年1月生效之前很有可能会出现抢房热潮！有不少买房需要靠贷款的人，可能会加快动作，趁明年1月1日新政生效之前，把贷款买房的事情办妥

具体有以下三点：

一、 首付超过20%的按揭借款人亦需经过压力测试。

二、要求各大银行加强贷款价值比（loan-to-value，简称LTV）。，在房屋市场和经济环境变动时，体现最新的市场风险。

房屋价值上涨时，LTV比率会下降，反之上升

何为LTV：

按揭更新（renew）时银行会计算LTV，确保LTV<80%，如果超过客户就要买保险。如果原来的房子交易价100万，首付20万，按揭80万，几年后房子市场价80万，银行最多只能贷80万的80%，也就是64万，客户要补齐差额也就是80万-64万=16万！

由此，新指引不仅影响到新申请的按揭，对于大批按揭到期，需要与银行续约更新按揭的房屋业主，也将产生重大影响。

三、 OSFI将加强对各大银行规管，打击按揭漏洞。

加拿大大银行的五年期固定利率按揭的特别优惠利率约为2.5%。然而，加拿大央行在压力测试中，将测试你是否有能力在利率为4.64%的情况下还款。

财政部也规定，申请者每个月的房屋支出，包括：贷款利息、地税、暖气费等总支出，不得超过每月收入的39%。

不过新规不会影响贷款续期（mortgage renewals），只对第一次购买物业贷款有效。

案例一：

家庭年收入7万加元、有能力支付5%首付以及每月支付500加元像汽车贷款等非抵押债务。依据旧制度压力测试利率为2.29%，则申请者最多可购买37万加元的房屋的贷款。然而，在使用4.64%的新的压力测试下，购房者只能买得起价值约28万加元的房屋了。

案例二： 

家庭年收入10万元，若首付7万元，依据旧制度压力测试利率为2.29%，则申请者最多可购买70万元的房子，但新制度压力测试利率为4.64%，申请者获得的房贷大幅缩水，最多只能买57.5万元的房子。

案例三：

家庭年收入12.5万元，如果首付19万元，旧制度的压力测试利率下，则申请者最多可购买95万元的房子，但新制度压力测试利率为4.64%，申请者最多只能买80万元的房子。

多伦多市场将受巨大冲击

据业内人士分析，目前多伦多市场的平均房价是$750,800元，市场最低按揭利率是2.89%，去掉首付20%，按照现行的按揭规定，约49%的中位数收入家庭仍然有能力负担房贷。

但是在新指引下，借贷能力瞬间下降25%。这对于加国多数城市而言影响并不大，但是对多伦多绝对是巨大的冲击。甚至有按揭业界人士急呼，这将是多伦多楼市的终结！

按照利率2.89%进行压力测试，有能力购买均价房屋的中位数收入家庭比例将跌至38%，相当于有足够收入买房的家庭减少了22.44%，这是相当大的跌幅。

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