Broadway 沿线走廊规划开启 带来商业地产深度变局

李嘉诚说：“决定房地产价值的因素，第一是地段、第二是地段、第三还是地段。”当“地段”理直气壮的成为一种衡量标准，究竟如何来评估一个地段是否有投资价值，地段的评估要考虑哪些因素？今天我们就邀请到了天一房地产开发有限公司的郭总，郭总在商业地产投资领域有着多年的实际操盘经验，我们来听听他对“Broadway沿线规划项目”的解读。

郭总： 这件事说明两个问题：第一，天车概念落实，规划即将开始。早在1999年，温哥华市政府和运输联线（Translink）就开始考虑沿Broadway街修建一条地下铁。而这一构想在经历了20年以后，即将变为现实。天车千禧线（Millennium Line）将修建百老汇街延长线，规划中有6个车站，采用地下铁的形式，预计2020年开工，2025年建成。

图1（千禧延长线示意图）

第二，修建快速运输系统，往往将给沿线地产发展带来巨大的机遇，随之而来的也有过度的投机与炒作。之前温哥华政府在规划“Cambie走廊”时，对此问题准备不足，规划略为滞后，导致沿线地价飞涨。这次在规划Broadway街沿线前，温哥华市政府充分认识到这一问题的重要性，明确表示要通过过渡性政策抑制地产投机行为。根据市政府官方网站的公开信息，“Broadway沿线规划项目”（BPP）的目的是最终完成“Broadway走廊规划（BCP）”。为了将对未来天车沿线区域进行重新规划，市府将天车沿线的一块区域定位规划研究区（Study Area），具体为西起Vine Street、东至Clark Drive、北至1st Avenue、南至16 Avenue。这一区域按照2016年的数据共有7.15万户居民，6.9万个工作机会，是BC省仅次于温哥华市中心的第二大就业区。新规划主要针对商业规划（C3A和C2）、住宅规划（RM），工业规划的地块没有新变化。“Broadway沿线规划”项目将于2019年初开始，预计2020年底最终完成。

Broadway走廊规划（BCP）与“Cambie走廊”计划类似，将增加天车沿线的密度。在项目规划过程中，该研究区域不再接受任何新的修改土地用途（rezoning）的申请，除非申请项目是100%社会援助性住房（100%  social and supportive housing）或者是集中居住式或社区护理场所。该区域中已经获批的9个开发项目将继续进行，其中多数是租赁型住房和写字楼。

温哥华市政府指出，Broadway走廊规划（BCP）的目的在于增加住房，特别是出租和可负担住房，并且需要增加该区域的工作机会。规划将大力发展区域内商业街区，改善公共空间，围绕公共交通线改善运输状况和接驳能力，并且提高自行车的通行状况交通。BCP还将重新规划与建筑限高相关的问题。

规划中指出的发展机会将以新建的6个天车车站为中心向外辐射，重点在于创造新的出租单位，并且保留现有的出租单位数量。出租住宅区位于车站800米之内。

郭总：在Broadway天车概念将日益落实的背景下，Broadway沿线的交易已经开始火热起来。Broadway沿线出现土地投机是温哥华政府最不希望看到的。温哥华政府表示，土地投机炒卖会造成土地成本上涨，不但影响房屋，也会影响提供就业空间的可负担程度。这样不利于实现规划中制定的增加可负担住房和出租房屋的目标。为了抑制地产投机，BPP中制定了过渡性政策，通过明确规定政府将征收“期望开发贡献金”（Development Contribution Expectation，DCE），大幅增加新增容积率的土地成本来抑制地产投机。

DCE明确规定，对于规划区域内商品住宅申请提升的容积率将收取额外的费用，具体为西起Vine Street、东至Clark Drive、北至1st Avenue、南至16 Avenue的规划区域之间，Main街以东每呎$330, Main街以西每呎$425。温哥华政府文件中指出，DCE将保证“土地拥有者、地产经纪和开发商清楚的了解，温哥华市政府希望在Broadway走廊保护和增加可负担住房、工作机会和公众利益”。“Broadway这一区域土地买卖双方能够更好的做出交易决定”。值得注意的是DCE不会在土地交易时征收，而是在更改地目（Rezoning）有开发意向时收取。这仅是一种预期价格，温哥华市政府表示，将聘请独立顾问根据预计的市场价值而进行独立分析，待该地的规划完成后，将根据当时的具体情况进一步修订。该政策有助于帮助有意购买土地的买家更清楚的计算现在的开发潜在成本。

此前，对于土地开发的rezoning申请，温哥华市政府会向申请者收取社区设施贡献金 (Community Amenity Contributions，CACs)，即对通过rezoning增加的净面积加收费用。该费用主要是为了应对rezoning提高密度后带来的发展成本、对社区带来的新需求等问题，一般通过开发商给予市政府现金补偿或者修建相应的辅助设施施行。整个温哥华按照不同区域采取不同的CAC征收方法，有两大类：一类区域称为全市CAC区（City-Wide CAC Area）,在这些区域申请rezoning需要缴纳的CAC费用通过个案谈判的形式进行，没有固定标准；另一种是特殊区域政策（Area-Specific Policies），温哥华有10个区域有明确的定价或谈判方法。比如Cambie Corridor上4层住宅的CAC截至到2018年9月29日为每呎$68.18，9月30日起启用新的标准，为每呎$80。

CAC是在rezoning规划结束后根据增加的人口所需要的社会辅助设施而指定的。而DCE则不同，一旦新开发项目的社区规划开始，根据新的政策，开发商已经可以知道自己的项目是否需要缴纳DCE，以及大致的价格。在规划结束后，将根据实际的密度、使用类型和需要新建的辅助设施再次重新计算。DCE确定后，将与CAC相加成为开发商的成本的一部分。

从这个意义上说，DCE的指示意义比较大。因为在BPP的两年规划期内基本上在预研区域无法进行rezoning，但市政府的信号是明确的：在这个区域进行rezoning开发有可能缴纳高额的费用，从而抑制地价在近期的飞涨。

郭总：在BPP文件中，对于实施DCE的细则和优先目标也做了明确的界定，不是所有区域都需要缴纳DCE。

温哥华在规划文件中，明确表示，Broadway街天车沿线的开发计划必须遵守增加出租房屋、促进商业发展、增加就业的目标，所以在规划上非常细致，并且给出了该区收取DCE的具体价格。

 

 

从表内不难看出，BPP区域内的Uptown Office C-3A区域，Burrard Slopes IC区域，Mt. Pleasant I-1区及FALSE Creek Flat I3 & CD-1区域今后rezoning的优先项是提升办公区域，将不考虑增加住宅。如果开发商希望提升商业项目的容积率，不需要缴纳DCE，只需要按照原来的CAC政策执行。

Mt. Pleasant IC-3区域、RM/FM区域为可负担出租物业区，不考虑额外增加商品住宅。市政府鼓励在该区域最大限度的建造低于市场租金的出租物业（针对年收入在3万至8万元家庭）。而在Uptown之外的C-3A和C-2区优先发展办公空间和可负担出租物业，在这个区域有开发商品住宅的可能性，要征收DCE。

对于工业区、RT、FSHCA、FCCDD、RS和SEFC ODP区域，BPP将不会考虑改变他们的土地用途。

DCE政策的出台无疑对Broadway天车区域的地产开发产生深远的影响。据了解，通过Rezoning、增加土地容积率是地产开发时所使用的普遍方法。开发商往往通过申请提高容积率来最大化自己的利益。在之前的规划中，提高的容积需要交纳CAC，每呎增加的成本在几十元至几百元，相对较低，预期收益较大。然而，DCE出台后，开发商面临着开发成本剧增的局面。

近2年周边区域有类似Second+Main等公寓开启预售，楼面价格多在每呎1200-1500左右。在DCE导致拿地成本增加后，预估开发商近期的利润空间将大幅变小。

郭总：本次规划方案出来前，Broadway和Main街的土地交易非常活跃，楼板价短短几年由$300一尺跳到目前超过$700一尺叫价。投资者看重未来从3容积率提升到7甚至8或更高，因此地价逐年上升。此次政府明确了开发贡献金之后，未来Main街以西的C3A地块假设增加容积率，则将会有固定的额外容积率成本，有利于控制投机者对地块的升值的预期。相对而言Main街以东的C3A地块本身交易量不大，因此可以看到政府制定的贡献金略低于Main街以西。

C2的区位基本都在Main街16街以北区域，多个地块近年内成交，最新的项目叫价按重新规划后的容积率$450一尺（仍需要交额外补地价CAC）。目前该区域规划为6-12层的混合开发，政府也希望明确了贡献金后，防止更多的游资来炒作，更多地由本地开发商操盘做开发，由此来加快供给。

此外，区内RM规划（RM Zoning）为旧的整栋出租物业，主要在Broadway街两边。本次调整下明确了暂时没有贡献金，允许申请额外容积率，但需要以出租型住宅、尤其是廉租型住宅为主。政府希望提高出租物业的供给。

预计DCE政策推出后，由于政府对土地市场施压，并偏向有开发能力的业主，开发商有机会获得更多土地；相较出售，业主可能倾向于与开发商合作开发，建设出租型物业再继续持有。

郭总：现在Broadway街沿线有多个项目推出，开发方式各有不同。在土地面积较大的情况下，业主或开发商会尝试申请重新规划及额外的容积率，如两家意大利开发商分别在Denny’s的容积率7的出租楼项目、在Oak街容积率5.5的写字楼项目，以及目前在申请的Laurel街两栋酒店项目，容积率都从3大幅提升。这些地块都有至少3万尺的土地大小。

另外一种典型的开发模式是利用现有的规划进行开发，其优点是审批程序较快，不受DCE影响。比如我们现在投资的这个项目，位于2211和 2213 Granville St，土地面积7200呎，可建筑面积达到21600呎，现有规划容积率为3，同时按温哥华相关规定，可额外收购10%容积率（每尺仅$60左右），即总共3.3，可以修建6-8层开发，无需经重新规划，也无需支付贡献金，是投资较好的选择之一。目前在Broadway沿线，共有多个开发商按这个方法开发，如在香港上市的奥园地产，以及本地的Minglian地产、CMBay地产等。

免责声明：本网转载的文章仅为传播更多信息之目的，本网未独立核实其内容真实性，文章也不代表本网立场。如文章侵犯了你的权利，请联系我们修改或删除。本网提供的内容，包括并不限于财经、房产类信息，仅供参考，不构成投资建议；本网内容，包括并不限于健康、保健信息，亦非专业意见、医疗建议，请另行咨询专业意见。本网联系邮箱：contact@cacnews.ca