加拿大四大城市的房产税费大比拼

近日，RE/MAX对温哥华、多伦多、卡尔加里、蒙特利尔、温尼伯和哈利法克斯这6个主要住房市场的税收进行了分析。RE/MAX发现，各级政府通过房产征税的主要形式主要有：对新房征收的开发费，以及对住宅物业征收的物业转让税和地税。

某种程度上，加拿大各大城市日渐膨胀的土地转让税和地税还是多少左右了买家的抉择——高利率、高房价和高财务压力的背景下，那些税收相对友好的城市将迎来更多的买家和居民。

物业转让税在1970年代引入加拿大，作为为市府筹集收入的一种方法，与地产价值挂钩而与收入无关——这个规则的公平性值得商榷，某些人群的利益将被损害，比如靠退休金过活的老人。新推出和拟议中的地税重估也在全国范围内引起混乱，包括多伦多、蒙特利尔和哈利法克斯，其中一些财产的评估高于最近的销售价格。

建造或购买新房的负担也在加重。

以多伦多为例，对于新建共管公寓——很多首次购房者的选择——税收、征费和开发费将占到整体购房价格的25%-30%。以去年末多伦多公寓的平均价格$71.7万元的单元为例，这意味着买家支付了大约$18万-$21.5万元的税。新的独立屋也不是例外——根据Altus Group的一项研究，2019年政府费用、税收和其他费用使GTA平均新独立屋的成本增加了$22.2万元，是美国主要市场（如旧金山、迈阿密、波士顿、纽约市、芝加哥和休斯顿）的3倍。

很多年轻人纷纷搬离大城市，为了能在有生之年为自己和家庭筹资一套房产。菲沙研究所曾在《2024年报告的24个事实》中指出，平均加拿大家庭每年在税收上花掉45.3%的收入，这比用于生活必需品的35.6%还要多。

温哥华

RE/MAX Canada的2024年税收报告发现，2024年大温的购房活动在年初表现强劲，因为在整个2023年观望的买家纷纷重返市场。高利率是去年大温买家的最大障碍。然而随着加息周期的结束，购房者希望在房价再次上涨之前进入市场。过去两个月固定利率已经下降了约0.5%，这一趋势已经显而易见。

温哥华的物业转让税是买家需承担的成本。在温哥华，房价在$49.99万元以下的房产可享受全额免税，对于房价在$50万-$52.49万元之间的房产可享受部分退税，而房价超过$52.5万元的房产需要交付全额土地转让税。

然而，新房的免税门槛却很高，$75万元以下的房产才可以免税。此外，买家还要支付政府销售税（GST）。万幸的是，温哥华的地税属于全国最低的梯队。

温哥华住宅物业转让税的计算方法：

• 前$20万元：1%；
• $20万-$200万元：2%；
• $200万元-$300万元：3%；
• 超过$300万元：5%。

多伦多

根据RE/MAX Canada的2024年税收报告，由于多伦多市2024年的物业转让税将发生改变，去年多伦多第四季度的豪宅市场发生了些许波动，但大多伦多地区市场已经放缓。

目前，人们预测多伦多市场会在春季活跃起来，融资升级购房者将引领市场，兑现过去十年内实现的资产增值。与以往不同的是，今年春季市场的库存预计充裕、买家竞争减少。

目前，首次购房者在市政和省级物业转让税的全额退税门槛是$40万元。多伦多一直探讨提高地税，问题的核心争论点在于伤害退休的老人，因为这项税收是基于物业价值，与收入无关。

多伦多拥有最高的物业转让税，购房者需支付市物业转让税以及省级税。在2024年1月1日，多伦多市府对售价超过$300万元的房屋销售征收奢侈税。虽然现有的市级物业转让税（MLTT）在$300万元以下基本保持不变，但越过此门槛的买家将面临阶梯税率。多伦多市内内的一栋平均定价的住宅，买家可预计支付近$4万元的税款。

多伦多住宅物业的市政物业转让税：

• $5.5万元以下：0.5%
• $25万加元以下：1%
• $40万元以下：1.5%
• $200万元以下：2%
• $200万-$299.9万元：2.5%
• $300万-$399.9万元：3.5%
• $400万-$499.9万元：4.5%
• $500万-$999.9万元：5.5%
• $1000万-$1999.9万元：6.5%
• $2000万元以上：7.5%

住宅物业的省级物业转让税：

• $5.5万元以下：0.5%
• $25万加元以下：1%
• $40万元以下：1.5%
• $200万以下：2%
• $200万元以上：2.5%

蒙特利尔

根据RE/MAX Canada的税收报告，2023年蒙特利尔的地税很少。

首先，蒙特利尔的房屋市场相对实惠。在2023年年底，平均价格仍远低于多伦多和温哥华等其他大型加拿大市场（$57.48万元）。

根据2023年年底的平均价格，买家只需在交房时支付近$8000元的欢迎税（welcome tax）。从未拥有过房屋的首次购房者不符合退税资格，但可以在报税时获得魁省首次购房者税收抵免。由城市设定的地税的税率目前约为每年0.63000%。

蒙特利尔房地产市场物业转让税：

• 前$58,000元为0.5%
• $58,900-294,600元为1.0%
• $294,600-$552,300元为1.5%
• $552,300-$1,104,700元为2.0%
• $1,104,700-$2,136,500元为2.5%
• $2,136,500-$3,113,000元为3.5%
• 超过$4,113,000元的房屋为4.0%

卡尔加里

在卡尔加里房地产市场，由于实惠的房屋价值和较低的税率，购房活动仍然以疯狂的速度持续进行。根据加拿大统计局季度人口估计，2023年前三个季度，阿省迎来了超过4.5万名省际居民。与此同时，国际移民增加了近10万人。

卡尔加里房地产市场零住宅物业转让税。阿省不存在物业转让税，买家需支付约$300元的登记费用。阿省也没有省销售税。

信息来源：RE/MAX

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