多伦多公寓销量低迷，这一群人却在“扫货式”囤单位！大宗买入整栋楼盘合同"

它们曾经是“黄金门票”。

而现在，更像是货架上那颗有点烂掉的苹果，看着就不香了。

过去几年里，很多购买“楼花”（预售公寓）的买家一直在努力把手里成千上万份合同转手卖掉，希望在被迫交割（close）前，把合同转给别人。这类转让交易通常被称为assignment sale（楼花转让）。

但即便降价幅度很大，他们仍然很难找到接盘者。

不过，一些地产经纪表示，最近出现了一个有点“意外”的接盘群体：私募股权和投资基金正在开始“扫货式”买入这些楼花转让盘。它们押注几年后市场会回暖。这也被业内视为市场可能已经处在底部或接近底部的信号。

“我们合作的很多基金，比如股权基金，正在批量买入这些单位，”Zadegan Group管理合伙人、地产经纪Jonathan Zadegan说。

“他们买下来，先拿去出租，持有到2030、2031年，然后再转手卖掉（flip）。”

购买楼花的人一般会签合同，承诺在项目完工后买入单位，通常是五年左右。到了交割时，买家还需要重新通过贷款资格审核，才能完成交易。

楼花曾经比二手或现房更便宜，因为买的是“还不存在的东西”，风险更高。

但在投机推动下，楼花价格被抬得越来越离谱。根据Urbanation的数据，在多伦多楼市高峰期的2022年，楼花单位价格比市场上刚建好的新公寓贵出40%。

很多人就是靠“低买合同、高价转卖合同”赚得盆满钵满，他们赌的是房价永远涨。直到高利率和房价回落把这套模式直接击穿。

根据Altus Group数据（由建筑行业与土地开发协会BILD发布），大多伦多地区新建公寓均价从2022年2月市场峰值的118万加元，下降到2025年12月的102万加元。

尽管价格回落，2025年却成为该数据统计45年以来新房销量最差的一年：整个地区仅售出约5,300套新房。

同时，根据多伦多地区房地产委员会（TRREB）的数据，大多伦多二手公寓平均价在2022年2月约80万加元，到2025年12月约63万加元。

这导致大量楼花买家面临“倒挂”，他们愿意亏很大，甚至宁可放弃几十万加元的定金，直接走人。

例如，位于Parliament与Front附近、名为“The Goode”的公寓项目中，一套三卧单位近期在某个楼花转让的Facebook群里挂牌，标注的亏损高达30万加元。

就在此时，私募股权和投资基金入场了。

Zadegan说，这些基金“预测楼市下行大概还有一个五年的退出周期（five-year exit）”，“所以他们想在今天就把便宜货买到手。”

当然，他也补充，这类交易通常只占这些基金资产配置中的一小部分。

由于楼花转让交易很多并不通过MLS（地产挂牌系统）完成，因此很难找到准确的市场数据。

但Baker Real Estate Inc.总裁兼合伙人Harley Nakelsky表示，他也看到投资基金正在买入这些楼花合同。

“很多人正在做一笔长期押注，”他说。

“我确实认为，如果你现在买入，你是在用一个三到五年的周期，去赚到可观的钱。”

Nakelsky还提到，专门为富豪家庭管理资产的家族办公室（family offices）也在关注这类机会。

此外，他也看到越来越多更“民间”的小团体买入：“我们称他们为‘迷你基金’，五到十个人凑在一起，一口气拿下20套、30套、50套。具体多少都可能然后他们会有一套自己的计划。”

有人觉得复苏要五年，有人觉得两年。有人买大户型，有人买小户型。

“差别很大，每个人都有自己的理论，认为未来世界会走向哪里。”他说。

Nakelsky表示，卖方为了把交易做成，甚至愿意放弃一部分或全部定金，而价格也确实已经从峰值大幅回落。

Nakelsky说，现在贷款比几年前更难批，失业率更高，而且与美国的贸易协议存在不确定性。

“大家就是紧张，所以很多人显然不想去完成他们手里的交割。”

住房数据平台Zonda Urban市场研究副总裁Pauline Lierman也表示，她听说过投资基金买楼花转让盘的情况。

但总体上，新公寓仍然卖不动，因为对普通买家来说，价格依旧太高。

“现在有点像拉扯信号：确实有人感兴趣，但（开发商）还是卖不出去。”她说。

不过，Nakelsky认为，过去两三年里，这是他见过投资基金和民间投资团体最活跃的一次。

“我觉得这意味着，人们意识到我们可能比过去任何时候都更接近底部了，”他说。

“什么时候会回升？我无法告诉你。但我能告诉你的是，现在还没回来。”

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