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加拿大贷款及住房管理机构（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC）第一次对加拿大的房地产市场拉起了红色警报。 CMHC首席执行长Evan Siddall表示，该机构近期观察了温哥华、多伦多和附近的房地产市场情况及其产生的周边效应，认为加拿大整体的楼市第一次出现了红色警报。上一次该机构对整体楼市的风险评估提升是在7月，当时认为加拿大整体风险上升到了中度。 CMHC希望联邦今天（17日）新贷款规定的实行，能够稳定加拿大的房地产局势。 但各方对新政的反响不一，有人迫不及待抢在新政实施前买房；有人认为只会影响低端物业；也有人担心连番打击的连锁反应，警告人们要小心大调整。 是调整还是……？新规实行后房地产市场前景如何难判断 加拿大可负担性问题蔓延 CMHC将地产风险调到最高并发出红色警告 周一据环球邮报报道，CMHC首席执行长Evan Siddall表示，“该机构近期观察了温哥华、多伦多和附近的房地产市场情况及其产生的周边效应”，第一次对加拿大整体的楼市发出了红色警报。 这并不是一个突然的决定，事实上，CMHC几个月前决定发出更高一级的警报。早在今年7月，CMHC刚把整个加拿大市场的评估从轻度风险提升到了到中度。当时就表示，加国的住宅市场作为一个整体，已经呈现出房价被严重高估的迹象。 “加拿大房价仍然高于个人可支配收入、人口增长和其他基本因素，”CMHC在7月就表示，如果安大略省和BC省的价格继续加速提升，超过石油依赖省份的房市问题，那么整体地产的风险将会增加。” 该机构的评级是基于15大城市的楼市，把市场风险划分为轻度风险（绿色警报，weak）、中度风险（黄色警报，moderate）以及高度风险（红色警报，red）。该机构主要从四个角度考量楼市是否出现高风险情况，其中包括是否出现市场过热、价格增长过快、房价过高于房子本身价值以及是否出现过度建设的情况。 本月初，联邦财政部长莫奈宣布收紧抵押贷款规则。联邦政府也关闭了一些外国买家经常使用的税务漏洞。 “高水平的债务加上房价上涨往往伴随着经济收缩，”Siddall 说，“新政策将能延缓首次购房者进入市场，或者能够让他们改变决定，转而买小一点的房子，也可能让一些人决定先租房，从而达到降低市场火热程度、支持经济发展的目的。” 他认为对所有类型的房贷都要求进行压力测试将有助于抵消低利率的高度刺激性影响。 这话说的没错，加国的房地产确实需要政府出手调整。 温哥华的风险评级从4月的黄色风险升至7月的红色风险程度，而它不是唯一一个地产过热的城市。 今年4月和7月的房地产风险评级变化 CMHC在7月将卡尔加里、萨斯卡通、里贾纳和多伦多的风险评级提升到红色；埃德蒙顿、温尼伯格、汉密尔顿、蒙特利尔和魁北克市被认为有中度风险；维多利亚、渥太华、哈利法克斯、蒙克顿和圣约翰斯则被评为低风险。 首次购房者购买力被削减 许多人赶在新规推出前买房 CMHC的首席执行官Evan Siddall表示，联邦本周一（17日）实行的新规则要求对所有保险按揭申请进行压力测试，以确保借款人在利率上升或个人财务状况发生变化的情况下仍能偿还贷款。 为了规避新房贷政策，许多抵押贷款经纪都表示，上周，大量的房屋买家抢在新规出台之前把贷款拿到手里。 多伦多的经纪人Matthew McKillen估计他上周比正常一周要忙碌30%至40%。 RateSpy.com的创始人RobMcLister则表示，他的经纪人向他报告说，在新规则实行之前，他们的业务量增加了35%到150%。他说，“很明显，消费者明白新的规定将会降低他们的购买力。” 其中的许多人，是早就计划要买房的人。如果不提前拿到贷款，在压力测试下，他们可能不再符合贷款要求或是只能申请到较低的贷款额度。 对市场影响有多大 各界看法不一 CMHC的首席执行官说他支持这项措施，即使它会削减一些初次购买者的购买力。但他更担心的是可负担房的压力伤害了低收入家庭，并会造成真正的经济问题。 可是，对于业界来说，他们对新规的看法不一，但相同的是，他们都认为新政会对房市产生一定的冲击。 新闻1130的报道称，新的联邦贷款规则使首次购房者进入市场更加艰难。 但是受到打击最严重的，可能不是有钱买独立屋的买家。 UBC的Tsur Sommerville解释说，独立屋的贷款本身就有较高的要求，因此他认为，联邦政府引入的抵押贷款压力测试要求，更可能会让购买低预付款的公寓和连排屋的买家压力大增，甚至有可能会抑制这些人的购房需求。 多伦多著名开发商和地产经纪Brad Lamb则比较乐观，他认为新政对房地产整体的影响不大。以多伦多为例，他认为只会对公寓市场，而且是低端公寓市场造成些微影响，主要是价位在$250,000-$350,000之间的公寓。 他承认新政或许对首次购房族有些影响，但不会将大批首次购房族“拒之门外”，他预期这些人多数不是选择退出房市，而是调低期望值。 但加拿大房地产协会首席经济学家Gregory Klump认为，对于有些人来说，调低期待值意味着无房可买。 他说，虽然这些新的规定适用于全国，但是对于供应短缺的市场，尤其是在较低价格范围内的房屋，新贷款规定将产生极大的影响。因为在买卖更平衡的市场，购买力降低的人可以选择购买便宜的房子，但是在多伦多和温哥华，他们可能没有办法找到较低的价位的房子，迫使那些潜在的买家无力购房。 那么对于温哥华和多伦多，哪个城市受到的影响最大？最严重的情况是怎样的？ 在新贷款规定出台之前得到贷款的比例，温哥华输给了多伦多，Spin Mortgage的Steve Pipkey表示，多伦多的买家更着急在周一前拿到贷款，他认为，这是因为温哥华的市场已经不再那么蒸蒸日上了。 加拿大皇家银行（RBC）首席经济学家Robert Hogue也表示，即使联邦收紧房贷的新政策不会导致房地产市场出现大跌，但他预期，大温等地的交易量会减少——今年9月份的数据就显示大温地区房屋销量大减，房价也不再有暴涨的迹象，他认为收紧房贷会加速大温房市“退烧”。 加拿大房地产协会首席经济学家Tsur Sommerville强调，新的按揭规定不会对外国买家有多大的影响。能减少外国买家数量的是加拿大政府关闭的允许外国买家卖房免税的法律漏洞。 或许还有BC省府推出的15%外国买家税。 中国地产大亨、建业地产股份有限公司（Central China Real Estate Ltd. ）主席胡葆森（Frank Wu，Wu Po Sum）说，BC省对外国买家征收的新税让想在温哥华置业的中国买家们很烦恼。 胡葆森是本周访问加拿大的中国代表团的成员。他说，中国投资者们告诉他，BC省八月份对外国买家征收15%的税，打退了他们在温哥华购房的热情。他说，那些投资者们转而关注加拿大其他地区，包括多伦多和满的可，以及其他英语国家，比如美国、澳大利亚和英国。 当然，也有对未来看法更悲观的人。 多伦多一家地产咨询的公司（The Wealthy Homeowner）的分析师Ross Kay接受CBC新闻采访时表示，新按揭政策是北美首次出现的根本性的变化。 因为受到冲击的是首次购房者，他预计新政将会导致全国平均房屋交易量17%的跌幅，公寓等低端住房将受到最大的打击。 这样的冲击会进一步加速加拿大房地产市场的调整，甚至引发楼市的“全面调整”（full correction）。
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