投资商业地产的背后

由温哥华乐活网主办，帝国地产投资集团协办的乐活地产讲坛之“商业地产利润之门”于上周日成功举办，本次的主讲人便是帝国地产行政总裁骆锋（Dan Lok）。

骆锋虽年纪不大，只有30岁出头，但在商业地产行业里已经摸爬滚打了多年，可谓阅历丰富。此次举办地产讲坛，就是为了分享自己多年来的经验，让更多投资人在商业地产中获利。

商业地产更适合投资

骆锋先拿自己做例子，他告诉大家，自己年轻时大大小小的投资不下14次，基本都是以失败而告终。但他没有气馁，最后通过开创互联网公司，赚到了人生的第一桶金。后来，喜欢演讲的他，自然而然的认识了很多朋友、企业家及投资家等等。在经历了不太成功的住宅地产投资后，他毅然决定继续做房地产投资，只不过这次不再是住宅地产，而是商业地产。

机缘巧合下，骆锋认识了温哥华地产大亨Nelson。后者告诉他，商业地产的利益要比住宅地产大的多，但如果没有专业团队的帮助，最后注定是要失败的。这也是帝国地产投资集团成立的背景，一个专业的商业地产投资团队。

对于自己的成功之道，骆锋总结为：贡献价值，不求回报，待人以诚。

麦当劳属于商业地产

骆锋在解释商业地产定义的时候，透露了一个不为大家熟知的信息：麦当劳拥有美国和加拿大一些最值钱最繁忙的商铺，而卖汉堡只是其手段之一，它真正的目的是商业地产。

商业地产指的是用于商业活动的物业，可分为六大类型：

1、零售地产：星巴克、麦当劳、星巴克等。

2、办公地产：大型写字楼。

3、工业用地产：厂房、仓库等工业用地。

4、大型住宅地产：大型的公寓，任何地产里面有超过4户就算商业房地产。

5、娱乐场所型地产：酒店等。

6、土地：油田，农地等。

这六大类商业地产各有所长，每一类都有自己的投资价值。此外，还有一些其他商业地产形式，比如停车场、大型广告牌及码头都属于商业地产。

商业地产与住宅不同

中国人有一句老话：“一铺养三代”，就是告诉大家投资商业地产的好处。骆锋自己总结了一下，他认为：“投资商铺是金，办公楼是银，住宅是铜。”

骆锋指出，商业地产和住宅地产有七大不同点：

一、住宅地产租约几乎是不存在或者很短的，商业地产租约非常长，一般10年-30年。

二、住宅地产中租客不负责物业的保养或者维修，商业地产的租客非常愿意负责保养跟维修来维持物业的美观与功能。

三、住宅地产中，政府通常会站在租客的权益上说话，因为政府认为租客是弱者。而商业地产里，政府通常不大介入纠纷。此外，商业房地产的租约非常重要。如果大家要定租约，一定要注意以下三点：

1.业主应该每年加租，因为通货膨胀。

2.如果租客签5年租约，但是还有2年到期的时候他的店就倒闭了，那么他还是得赔租金。

3.商铺如果签了一定的时间，但是在这期间内房主想卖，一定要给租客6个月的时间来找新的地方。

四、住宅地产中租客鸡毛蒜皮的小事都会找房东解决，商业地产中租客倾向于自行解决问题。

五、住宅地产中你是跟“人”打交道，商业地产中你是跟“合约”打交道。

六、住宅地产的资金需求少，商业资金需求大。骆锋认为，在温哥华，500万以下的商业地产，个人投资者竞争激烈；而2000万以上的物业竞争也很激烈，一般都是财团在争。而500万-2000万之间是最多机会的，因为大型财团看不上，个人投资者能力又不够。

七、住宅地产可以个人投资，而商业地产必须有专业团队和各方面专家协助。

诚信最重要

据骆锋透露，大部分好的商业地产项目都掌握在西人手上，而且以暗盘为主。如何获取这些项目的讯息呢？骆锋表示，关键是诚信，因为人们都愿意和讲诚意的投资人分享资源。

至于如何用低于市场价买到物业，骆锋依然认为，除了让卖家看到自己的诚意外，用合理的问题砍价也很重要。比如卖家急需资产重组、离婚、出现健康问题、退休或是遗产及继承，这些都是砍价的为好条件。

投资商业地产需要冷静分析

骆锋建议投资者在投资商业地产前，就要深入分析和研究该物业，并知道成交后能赚到的钱。他引用台湾首富郭台铭的一句话：“阿里山的神木之所以大，在四千年前种子掉到土里时就已决定了，绝不是四千年后才知道的。”

另外，他希望投资者可以做到独立思考，逆向投资。骆锋回忆到美国的911事件，当天股市市场都跌停了，所有人都想抽身，而他却一反常态投资美国股票。虽然有很多人劝阻他，但他依然没有放弃，很快就赚了一倍。正印证了股神巴菲特的一句话，“在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。”

在讲座的最后，骆锋希望投资人明白自己到底为什么要投资。他说：“这个世界只有两种人：挥霍者和创造者。所以投资不是追求赚钱，而是应该实现理想追求赚钱。”

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