投资商业地产的优和劣

商业地产在北美习惯上被缩写为ICI,即Industrial(工业), Commercial(商业),和Investment(投资)三个英文词汇的第一个字母组合. 近一个世纪来,商业地产在北美一直就围绕房地产的这三个方面进行开发,使用,租赁及转让活动.不过近二十年来,随着新型商业Condo(Commercial Condo)和特许经营生意的发展, ICI已经不能简单涵盖商业地产的范围,但习惯叫法一时难以更改, 再加上商业地产尚无一权威定义,故我们还是沿用旧说.

下面我们来具体来看商业地产的几个种类及特点,按加拿大安大略房地产协会的官方定义,商业地产包括下面四大类:

(一)零售/办公地产(Retail/Office Real Estate)

(二)工业地产(Industrial Real Estate)

(三)投资地产( Investment Real Estate)

(四)空地 (Vacant Land)

下面我们将通过图表帮助我们更好理解商业地产的范围

以上我们都是通过物业的用途来理解商业地产的,在具体实践中有时难分清是商业还是民用住宅时,我们可根据其城市规划(Zoning)及地税来判断了.另外这里需要说明的一点是,我们在谈论商业地产时是以买卖及租赁的角度来看的,而不是从贷款,保险或税务的角度来看的. 在全球地产市场冷却的今天,商业地产却有许多可发展及投资的空间,这主要是由商业地产的特征决定的.和民用住宅相比主要有以下优点:

（一）个人容易控制(High degree of personal Control). 加国无忧

（二）在通货膨胀期内仍有资本成长的空间(capital growth)。

（三）在经济稳定发展期有较好的投资回报率(rate of return)。

（四）有许多避税的优势(Tax Sheltering)。

（五）有限的净资产投资（Limited Equity Investment） 加国无忧

（六）按揭减少时，直接增加现金收益(Additional Cash)。

（七）灵活的地产收益分配(Division of estates)。

当然商业地产和民用地产相比也有其弱点，比如营叱杀靖撸?捌谫Y本投资大，转让费用高，租赁及转让的时间较长，保险费用高及地税高等等。下面我们主要来看商业地产的风险性。

商业地产投资的风险性

任何投资都有其风险性,地产投资也不例外.不过成功的地产投资者明白该如何承担风险. 彼得.伯恩斯坦(Peter L. Bernstein)是美国著名的学者、历史学家和成功的投资者,他也是彼得.伯恩斯坦公司的董事长和许多大机构投资者的经济顾问。在其金融名著《与天为敌:风险探索传奇》中, 他这样谈论投资风险,这些原则同样适合于商业地产投资界: - 多伦多 51 网

成功的交易者愿意承担风险，以此享受成功的欢愉。正因为这种喜悦，我们才会忽视过程中可能出现的一点点失败和挫折。成功的交易者懂得享受风险所带来的紧张。对他们来说，风险并不可怕，而是刺激的。他们似乎与生俱来就必须承受种种风险…..成功的交易者并不是盲目地承担风险，而是将其赌注置于广为知晓的物品。这些风险控制风险，并使得风险与他们的期望收益能成正比。他们知道，如果他们能够因此成功，那么他们也可能因此失败。此外，当真正需要面对和承受风险的时候，他们毫不犹豫。在机会面前，他们决不退缩。

如今净资产达30亿美元的美国商业地产投资大亨Donald Trump,在1990年代初期，美国房地产业不景气时，他的个人资产从17亿美元遽跌至5亿美元。为避免破产，Donald Trump经常要调度周转资金。当时他债台高筑，每年单是利息的负担就多达两亿余美元。从Donald Trump的几起几落, 商业地产投资的风险性是显而易见的.不过风险越高, 回报也越高!  基于风险理论和地产投资实际,商业地产投资有三大风险:

1.金融风险。由于投资者财务状况恶化致使地产投资及其报酬无法全部收回的可能性。具体表现为：一是融资风险。投资者动用杆杠原理，即在使用贷款的情况下，扩大了投资规模，也增加了现金流无法偿还债务的可能性。二是利率风险。地产投资由于利率的变化会产生风险。利率的变化会波及地产的销售市场和投资市场。由于地产投资资金量大，开发周期长，利率的微弱变动会使房地产投资成本和房地产价格发生较大变化，从而影响地产投资的回报。三是地产的投资周期长，占用资金多，谈判时间长，交易费用高。这些因素影响了房地产的流动性和变现性。投资者急需现金时，无法很快脱手，只能等待合适的机会或较低的价格抛出，大影响了投资者的收益。这次的全球地产衰落就是金融危机的直接结果。

2.社会风险。社会风险是由于政治的,经济的大变动以及相应的规划，政策等因素变动，引起地产需求和价格下跌造成的风险。经济社会发展形势好时，地产价格看涨；各种政治风波出现和经济衰退时，房地产需求下降进而引起房地产价格下降。九十年代的魁北克独立运动,使Montreal的商业地产业大受其害,至今Montreal地区的房价和商业出租率依然偏低.因此，地产投资者必须了解一个国家的政治、经济形势及经济政策，力求避免政治经济形势的变化带来的损失。

3、自然风险。是指由于人们对自然力失去控制或自然力本身发生异常所造成的损失的可能性。比如火灾、地震、洪水等灾害一旦发生就会造成巨大损失，形成对房地产业的巨大破坏。2005年的美国新奥尔良飓风灾害, 使得此地的地产业倒退了二十年.故此地产投资者要尽量避免自然灾害高峰地区.从这个角度, Toronto自然风险系数比温哥华要小得多.

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