分析多市地铁线柏文回报率胜股票基金

加新网CACnews.ca| 2016-4-12 08:52 |来自: 星岛

多伦多一家大厦物业管理公司Skyview Suites近日发布多伦多市高层共管柏文大厦市场“租金地图”（Rent Map），显示每一个地铁站周边的物业月租金情况，该公司声称由投资回报的角度，多伦多共管物业比股票、基金等投资形式而言，无疑更加稳定且回报更高。

物业管理公司Skyview Suites的主要业务之一，是接受投资物业的业主委托出租管理其柏文大厦单位。该公司花约一年时间，透过各种网上及线下渠道，收集多市各地铁站附近柏文大厦一睡房及两睡房柏文单位的租金情况，方便民众了解多市不同地点柏文大厦的月租花费。

其中在市中心主要区域（包括Bloor街以南所有地铁站），由于高层共管柏文大厦罗列密集，主要倚靠收集新近落成的高层大厦（high rise condominium）的数据来说明该地区的租金情况。其他地区高层共管柏文租金数据相对局限，参考了不同房屋类型的租金情况，如家居住房（homes）、出租公寓（apartments）及其他类型的共管公寓（condominium）的租金情况。此外，租金数据以公开披露的叫价（asking price）做出实际出租的价格，作为统计基准。

市中心仍有升值空间

所集成的数据地图显示，柏文大厦租金以多伦多市中心核心区（downtown core）为最高，离核心区越远，租金开始走低。全市租金最贵的是市中心卑街（Bay St.）、布尔－央街走廊（Bloor-Yonge）、罗斯代尔（Rosedale）及Summerhill地铁站附近等高收入人士聚集的地区。其中较为意外的是，市中心交通总枢纽的联合车站地铁站附近，租金反不如周边地铁站如St. Andrew、St. Patrick 及King地铁附近贵。

Skyview Suites指出，了解多市各地的大厦租金情况，不仅对于租客而言致关重要，对投资者乃至整个多伦多高层共管柏文大厦的市场走向十分关键。报告指现时市场上充斥着各种有关多伦多共管柏文市场的信息，有指经过十年繁荣后，市场泡沫将会出现，但也有说多伦多市中心的大厦价格，比纽约、香港、温哥华或是北京而言仍属温和，仍有升值空间。

政府债券回报率约2%

Skyview Suites的报告指，投资者在考虑回报时，除要注意物业本身的升值空间之外，更要同时考虑物业所带来的租金收入，因为租金是投资者在持有物业期间最大的收入来源。

“以目前柏文大厦的价格，及租金的收益情况，在多伦多购置一处纯投资的柏文单位到底划不划算？”面对投资者经常提到这一问题，该份报告算出下面一笔账：若购买一处价值37万元的柏文单位，以首付20%计算，加上土地转让税、律师费等其他过户费用，投资者实际支出约83,000元。其余贷款80%以年息2.5%、25年分摊计算，假设每月租金1,600元，租金年升幅为1%，与物业相关的支出年升2%，物业本身价格年升2%，那么10年后卖出物业时，这83,000元的10年投资回报率（return on investment）大约是9.1%。

加拿大目前无风险的固定存款或政府债券（GICs/Government Bonds）回报率为1至2%，AA或是AAA级的公司债券回报率为3至4%，多伦多股票市场自2002年以来持续动荡，投资者在2007年买进的股票若今天仍在股市中，有可能已经亏损。Skyview Suites报告指，没人可肯定多伦多房地产市场的短期表现，但长期而言，由上述例子可以看出，投资柏文仍不失是个有吸引力的选择，即使近期楼价已经走高。

柏文投资回报率支出收入勿计漏

如何计算投资一个柏文大厦的回报率？为甚么不同的人经常得到差异较大的结果？其中关键的一点是尽可能将所有涉及收支的因素计算在内，才能得到一个比较接近于实际情况的准确结果。若遗忘其中的重要因素，得不到准确结果，便可能误导投资者做出错误决定。

以下是地产界常用的一个计划柏文大厦投资回报率的过程，其原则是分别计算出该柏文单位每个月的收支情况，相比之后得出每个月盈利，乘以12个月，投资者即可知每年在这个单位上可赚进多少钱。再除以在该单位上的投资总额，即可得到每年的投资回报率。

以下两个例子中所有数字均为虚拟。消费者可将自己的实际生活中真实数据套用其中，计算出大致投资回报率。

以第一个例子而言，每月收益为787元，当年收益约9,444元，除以投资总额75,000元，相当于年回报率为12.59%。在第二个例子中，年收益为12,468元，除以投资总额100,000元，年回报率为12.46%。

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