澳洲限贷拦截中资买房 海外买家涌入加国？

在全球高房价城市的榜单上，加拿大的温哥华、多伦多常常与澳大利亚的悉尼、墨尔本并驾齐驱，不过从2016年起，情况就大大不同了。和加拿大货币贬值、降息、海外买家蜂拥而入不同的是，澳大利亚四大行中只目前剩下只一家还接受海外买家贷款买房，这给澳大利亚房产市场带来了非常直接的影响——当地房价出现了五年来的首次下滑。

那么加拿大呢？是否有一天，类似的一幕也会在加拿大上演？

 

2014到2015年间，海外人士在澳洲住宅房地产市场的投资达到了608亿澳币（目前澳币与加元接近1：1），几乎是上一个财年的一倍，其中相当大一部分是来自中国的资金。中国热钱涌入澳洲，迅速推高了悉尼和墨尔本的房价，从而引起了澳洲央行的担忧。

从2015年11月开始，澳大利亚审慎监管局（APRA）开始对澳洲银行的房屋贷款提高放贷标准，其中包括来自中国的海外投资者。从那以后，各银行的限贷政策相继出炉。

今年4月起，英联邦银行、澳新银行相继出台了限贷政策，本周，另一家澳洲四大行之一的西太平洋银行 （Westpac）及其旗下三个品牌的银行集团也宣布由4月26日起不再向海外投资者提供房屋贷款。

西太平洋银行的限贷新政相当严格，对象包括了持有澳洲临时居留签证的人士，以及纯海外收入的公民和永久居民，这意味着“太空人”家庭也不合格——如果依靠海外（即非澳洲境内）的收入，银行只能给他们贷房屋价值的70%，而他们原本可以贷到房屋价值的80%-90%。目前澳洲四大银行中，只剩下国民银行（NAB）没有完全停止对非居民人士贷款，而这个最后的窗口马上也要关了。

目前没有具体数字显示中国人在澳洲各大商业银行的房贷比例。根据《澳大利亚人报》的报道，中国人在澳洲购买房子30%的资金来自澳洲的四大银行。

墨尔本Lodestone capital的执行董事塔娜说，银行收紧贷款的原因有两个：一是从银行风险的角度，没有澳大利亚本土身份的人如果违约，会对银行带来风险；第二是因为房地产行业非常火热，有不少的不良中介做假。

她举例说，一个中国客人申请了三个房屋贷款，有三个不同的中介替他申请，但一个都没有通过，因为三个中介用了不同的假资料，被银行发现。

限贷后，澳洲房价在过去五年中首次连续两个季度下降，全国的平均房价下降了0.5%，其中悉尼下降1.5%，而墨尔本市中心的一些公寓房的房价甚至跌了30%。澳洲国民银行的调查显示，海外置业者在整体购房者的比例下降到12%，是过去30月以来的最低点。

 

美国、加拿大、澳大利亚，这是中国人买房最多的三个国家。澳大利亚限贷政策这么严，未来加拿大政府会不会向澳大利亚学这一招呢？

说起来，澳大利亚历来是这三国中对于海外买家限制最严的国家，相信很多人都听说过该国“外国人不能买二手房、只能买新房”的规定。而在加拿大，目前虽有BMO近期收紧留学生贷款买房，但还只是个案，虽然民怨沸腾房价涨上天，但政府从未真正出手打压。鲲鹏国际金融集团总裁、房贷专家孙晓明认为，加拿大至少在近期一两年内，不会出台澳洲那样严苛的房贷政策，因为房地产市场对整个加拿大经济的支撑作用仍然十分关键。

 

孙晓明分析说，按照澳洲现行政策，不仅是非居民及持临时居留签证者，就算是当地居民如果收入完全来自海外，也无法取得银行贷款，这影响的不只是海外投资者或留学生，而且包括在当地不挣钱或没有申报收入的永久移民甚至公民。这种限制未免过于严苛，对房市的影响面过大，非加拿大本地经济目前脆弱情况所能承受。

至于有人以为来自中国的投资炒房者都是全额付款、根本不需要贷款，孙晓明指实际情况并非如此，全额买房者反而更多是用于自住、不喜欢每月支付房贷还款的买家。用于投资目的者不要说是炒房，就是以收取租金为目标的业主，也很少有不贷款的情况，“这主要是由投资回报上考虑。由于目前银行房贷利率低，贷款买房者有可能用租金回报偿付较低借贷成 本。如果把个人大量资金投入房屋中用于出租，回报率有可能反而不如将资金投入基金、股票等来得高，在经济上并不合算”。

孙晓明认为一旦限制对非居民及海外收入者的房贷申请，势必会有人从房市中撤出，而后续投入房市的资金不足，入市者也会减少，令纯卖方市场的情况会改善。问题只是面对现时加拿大的经济情况，政府愿不愿意、或是允不允许这样做而已。

 

美加的房价已经遥不可及，澳洲又限贷，中国海外买房团会不会转移目标？

“继美国、加拿大和澳洲之后，日本已成为中国人海外地产投资的第四个热点区域。”这是百事得股份有限公司的田中吉说的。《中国经营报》报道，田中吉一直在担任中国人前往日本购房的地产中介，“我现在每个月要带10批中国大陆客户到日本看房，而几年前，每个月只有一两个中国客户，还都是香港和台湾人。”

 

目前，很多日本地产中介机构都有大量的中国人或者懂汉语的人来为中国人服务，“日本房价在近两年内已经上涨了30%到35%，很明显感觉到是中国人的需求推高的。”

资料显示，2015年，负责向中国市场提供海外房源的居外网用户对于日本挂牌房产的询盘量比2014年增长191%，询盘合计总价值高达5.32亿美元。居外网首席执行官潘卓礼分析认为，现在有 更多的日本地产行业人士向中国推荐房产，“经济发达、与中国一衣带水、房地产投资回报丰厚、加上其学校对中国学生的吸引力，日本很受中国房产买家青睐”。

只不过，中国人前往日本购房，很少有像美国、加拿大、澳洲那样是为了移民和居住。田中吉说主要是为了投资，“金融行业和中国地产领域的投资收益不稳定，这也是中国人被迫把钱存银行的原因”。

日本房价经历1990年代暴跌，以及2020年东京举办奥运会的刺激政策，中国买家认为时机已到纷纷出手。去日本买房多数是普通民众的个人消费目的，因而普遍购买小户型、低总价的房产。据了解，日本房产的租售比为8%到9.5%，而同期上海房价的租售比约3%。与此同时，日本还为投资者提供了相应的贷款服务，目前日本的低贷款利率只有2%到3%。

民族情绪是中国人买日本房产的重要顾虑之一，另一个担忧因素则是日本频繁的地震。

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