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在香港，多数人都居住在狭小逼仄的公寓中，与它们相比，纽约或伦敦的公寓宛若宫殿。尽管如此，香港依然赢得了全球房价最难负担城市的头衔。 对于这块前英国殖民地而言，这是一份沉甸甸的“荣誉”。在这里，买间最不起眼的公寓也至少要花掉你100万美元，而永远渴望收入最大化的开发商已计算出，还可以将公寓建得更小（仅500平方英尺），向大量稍微不那么富裕的购房者出售。 但香港的房地产业大厦正在显现裂痕。房价正在升至越来越不可持续的新高度。香港对外国购房者的限制以及中国内地对资本管制的收紧，正开始抑制购房冲动。来自中国内地的资金已经提振了从悉尼、伦敦到纽约、温哥华的房地产销售。  以负担能力为例。Demographia的国际住房可负担性调查显示，去年第三季度，香港房价中值是家庭税前年收入中值的19倍，居世界第一。 算上2003年至2015年9月峰值期间、以及随后至今的资产通胀，香港房地产价格飙升了370%，供应有限、创纪录的低利率以及来自内地的资金都强有力地加剧了房价涨势。 结果如何？与世界各地年龄介于18岁至35岁之间的千禧一代一样，香港千禧一代与父母同住的时间更长了——往往一直住到自己结婚为止，而婚后仍与父母同住的现象也越来越多。 外国购房者也开始泄气。这并不奇怪。地球上没有几个地方花这么多钱只能买下如此小的空间。如今，许多人正带着现金转向欧洲、日本寻找相对便宜的房子。 2012年10月实施的对外国购房者和投资者征收税率为15%的印花税的政策，进一步抑制了购房欲望。该政策旨在为呈螺旋上升的房价降温，在某种程度上，它已经起到了作用。 交易量下降，价格趋稳，而房地产中介叫苦不迭，称这一政策扼杀了二级市场。 但与即将袭来的寒风相比，这些问题就显得无足轻重了。这一次的寒风来自中国内地——它正在关上资金的水龙头。去年8月中旬，人民币兑美元汇率一次性下调2%，对全球市场造成震动，自那以来人民币已贬值5.8%，处于持续疲软状态，而且许多人认为人民币未来还会进一步贬值，甚至可能再次出现汇率下调。 作为应对，中国加强了资本管制，增加资金外流的难度，同时更加坚定地执行配额制，收紧海外投资申请程序。 中国的反腐运动也产生了影响，通过追踪资金外流轨迹，大大减少了资金在海外的藏身之所。在上述所有因素的作用下，跨境流入香港房地产市场的资金变得越来越少。 香港房地产业已经出现了危险信号。2月份，新界的一块住宅用地每平方英尺价格比半年前的类似地块低了近70%。 据中原地产(Centaline Property)的中原城市领先指数(CCL)，香港房价比去年9月高点低了11%。 开发商的口气开始变得越来越悲观，较为乐观的中介则用一句口头禅鼓舞自己——富人永远是富人，他们总能找到合法途径规避资本管制。 这话的确是事实，但同样是事实的是，中国内地的资金正在枯竭，收益率已受到挤压，购房对许多人来说仍遥不可及。 从购房资金结构与住房可负担性上来看，温哥华的房地产市场与香港高度相似。 在购房资金结构方面，西门菲沙大学公共政策学系助理教授戈登（Josh Gordon）近日发表的一份新报告更进一步指出，海外买家尤其来自中国者，令温哥华很多居民置业梦碎，无法购买房屋。戈登的报告汇集了多个其他报告，包括置业趋势、人口密度、被取消的投资移民计划（immigrant investor program）及美国同类研究的资料。他在报告中强调，温哥华住房危机主要是由海外买家，尤其是来自中国的买家造成的。 而加拿大国家银行金融分析师4月发布的一份报告，也印证了戈登的观点，2015年中国买家共花费127亿加元（约96亿美元）在温哥华购置房产，占当地房产销售总额的33%。 在住房可负担性方面，同样根据Demographia今年初发表的国际住房可负担性调查显示，去年第三季度，温哥华房价中值是家庭税前年收入中值的10.8倍，仅好于香港和悉尼，是世界第三糟。 正如美国投资家沃伦•巴菲特(Warren Buffett)所言：“只有退潮了，才知道谁在裸泳”。 中国内地的措施将让香港房地产市场暴露出大批裸泳者，而注满中国资金的温哥华房地产市场也很可能也会如此。
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