估值过高楼价急升市场过热大温楼市被评高度不稳定

加新网CACnews.ca| 2017-10-27 10:05 |来自: 明报

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)发表最新楼市分析，指本国楼市仍然「高度不稳定」，其中大温的市场被评為过热，「楼价急升」(Price Acceleration)不稳定程度属中等，但楼价估值过高的情况严重，大温整体评级為高度不稳定。

加拿大按揭及房屋公司发表报告，分析本国15个最大市场的楼市情况，当中5个的整体评级為「高度不稳定」，5个市场包括大温、多伦多、维多利亚、咸美顿(Hamilton)及沙斯卡通(Saskatoon)。报告的评级是基于四个准则：楼市过热情况、楼价急升、楼价估值过高及过度兴建，评级以不稳定程度作指标，分高、中、低。

报告指出，大温楼市除了在过度兴建一项获得较低等级的评分外，楼市过热情况、楼价急升被评為中度不稳，楼价估值过高的现象则為高度不稳，整体楼市评级亦為高度不稳定。

报告分析，大温的整体销售与新掛牌比率(SNLR)虽然维持稳定，但个别的房屋类型，例如城市屋及柏文，都继续处于过热的水平，因為需求仍然很大。相对而言，独立屋的新掛牌数目，自本年年初开始逐渐增加。

在楼价上升速度方面，数据显示，菲沙河谷地区的柏文及城市屋，录得的升幅较大，其中北三角洲的柏文及北素里的城市屋价，按年升幅分别為36.2%及32.3%。而在今年首半年，大温地区的独立屋价格升幅為6.7%，低于城市屋的9.9%升幅及柏文的15.4%升幅。

报告并指出，大温楼市在2017年第二季仍然有估值过高的情况，主要是由于按揭率低、人口增长(由国际及跨省移民带动)、就业情况改善，因而加强对房屋的需求，令二手市场、尤其是多户房屋的供求失衡加剧。

加拿大按揭及房屋公司首席经济师杜根(Bob Dugan)指出，加国整体楼市预期仍然会处于高度不稳定的状况，因為楼价被高估及楼价急升的情况明显，楼价增长继续超越基本经济指标，例如家庭收入、人口增长等。他说：「2018及2019年的新屋动工量预期会减少，而楼价则仍会上升，但上升速度会较过去四年减慢。」

在大温的楼市方面，柏文及城市屋的交投会较独立屋活跃，出租柏文的需求预期会维持高水平，并会令空置率持续处于低水平，令租金有上升压力。

报告指2018年的第二及第三季将会有大量的新楼落成，不过这些单位将会被市场吸纳，当中有不少在预售卖出。另外，在楼价持续上涨的情况下，租住单位的需求预期会持续，因為准买家需要更长时间才可以储得首期，令他们由租住转為自置物业的时间延长。

在按揭利率方面，公司预期2017至2019年的利率会温和增长，预测5年按揭息率在2018年会介乎4.9%至5.7%，至2019年则為5.2%至6.2%。

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