房价上涨， 美国家庭终结11年的“去杠杆”，2021年等待的是？

FX168财经报社(北美) 文/Ben 全美房地产经纪人协会（NAR）11月中旬透露，其追踪的181个都市区第三季度房价中间值同比上涨较大。在NAR追踪的都市区中，接近2/3价格涨幅达两位数，而独立屋的销售表现，更是自1980年以来最好的一个季度。

相关数据显示：美国成屋销售和新屋销售分别在今年5月、4月触底，并从7月开始快速增长，7-10月成屋销售折年数同比增速分别为8.7%、10.1%、21.4%、26.6%，均处于2000年以来的最高水平。

NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，美国人现在选择住宅时，更倾向于价位较高、面积更大的房屋。Arch Capital Services Inc.首席全球经济学家德弗兰克（Ralph DeFranco）则表示，房地产市场成了疫情受益行业，消费者对大户型及第二套房屋的需求非常强，而另一积极的现象是千禧一代，开始从租房转向购买自己的住宅。

在美国经济从疫情影响中缓慢修复的背景下，房地产市场的火热背后是有很强的政策因素：疫情期间，美联储大幅宽松的货币政策是造成当前美国房地产市场表现的主要原因。目前，美国15年和30年贷款利率均创5年新低（下图数据来源：房地美Freddie Mac）

根据加州房地产经纪商协会数据，大部分人的家庭是因为利率低才购房的。

按房型来区分，中高端住宅销售情况比低端要好，这意味着不是低收入阶层在购房，而是有多余财力的群体利用低利率环境进行的投资活动，这也是总量宽松货币政策之所以会对资产价格产生溢出效应的原因。全美地产经纪商协会NAR首席经济学家还认为，成屋销售中位数售价屡创新高，也证明高端市场的销售更为强劲，当月售价在100万美元以上的房屋销量几乎翻倍，而最低售价范围内的二手房销量反而在下滑。这一趋势在美国西部表现得格外突出。

市场热情高涨时，人们总会忘记：“房地产是有周期的”。对于房价与美国通胀之间的关系而言，其背后共同的重要影响因素在于货币供给的增加，在美联储今年大规模释放流动性的背景下，房价上涨的会否带来通胀风险，从而带来加息呢？

2020年9月的议息会议中，美联储明确提到“直到经济达到委员会评估的最大就业水平且通胀达到2%并短期内收敛于稍高于2%水平之前，保持联邦基金利率0-0.25%不变”。也就是说，通胀2%是美联储干预货币政策的重要阀值之一。而随着经济恢复、疫苗利好不断，美联储的干预市场的预期也在增加。

同时，住房市场繁荣可能对金融稳定构成长期风险。比如2008年金融危机以及其后的美国家庭“去杠杆”过程，就很好的证明了这一点。从2009年开始，美国家庭的财务杠杆不断降低，然而目前这一趋势发生逆转。在此风险与机会并存时刻，人们将如何选择呢？

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